Diyarbakır ilinin Silvan ilçesine bağlı eski adıyla köy, yeni adıyla mahalleye dönüşen Kulfa Köyü, Tarım ve Orman Bakanlığı verilerine göre 8.500 hektarlık tarım arazisine sahip konumuyla dikkat çekiyor. Silvan merkezine 35 kilometre uzaklıkta olan bu yerleşimde Kulfa Köyü satılık arsa ve tarla ilanları aradığınızda karşınıza şimdilik herhangi bir seçenek çıkmıyor. Fiyatların artık standart bir seviyeye oturduğunu ve 100-250 TL/m² arasında değişen tarla arazilerinde; hisseli parsellerin 80-150 TL/m² aralığında olduğunu bilmeniz gerekiyor.
Tüm verilerine baktığımızda Kulfa Köyü bölgesinde satışa çıkan parsellerin ağırlıklı olarak 500 ila 5.000 m² arasında değiştiğini görüyoruz. Arsa kategorisinde 1.000-3.000 m²'lik müstakil parseller genellikle 200-300 bin TL bandında pazarlanırken, tarla arazileri için 100-250 TL/m² fiyat aralığı geçerli. Toplamda bölgenin 8.500 hektarlık arazisinin %40'ının tarım arazisi olduğunu ve bu alanda en çok bağ bahçe parsellerinin yer aldığını tespit ettik.
Öncelikle alacağınız parselin imar durumunu detaylı sorgulamalısınız. Çünkü kulfa Köyü'nde imarsız tarla arazileri ağırlıklı olduğu için, yatırım planlarınızı krediye yatırmadan önce mutlaka ada-parsel no üzerinden KAKS/emsal oranlarını kontrol etmeniz şart. Kadastro haritasında imar planı olup olmadığını görmenin en hızlı yoluTapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün online sorgulama sistemini kullanmak; tahsisli alanlara denk geldiğinizde ise hisseli tapuya konu parsellere dikkat etmelisiniz.
Bölgede en yaygın tapu türü tarla tapusu olsa da son dönemde müstakil arsa tapularının da artış gösterdiğini görüyoruz. Kadastro çalışmaları henüz tamamlanmamış parsellerin hisseli tapu riski taşıdığını unutmamak gerekiyor; bu durumda satın alma sürecini yavaşlatabilecek en önemli unsurun mirasçılarla anlaşma olduğu bilinen bir gerçek. Ayrıca kredi uygulamalarında imarlı arsaların tercih edildiğini ve bankaların genellikle %70 LTV oranıyla finansman sağladıklarını da belirtmekte fayda var.
Platformda adrese özel filtrelemeler yaparak Kulfa Köyü satılık arsa ve tarla ilanlarını kolayca bulabilirsiniz. fiyat, m² ve imar durumuna göre özel tarama yaptıktan sonra aynı köye ait parselleri karşılaştırma şansınız da oluyor. Bu sayede örneğin 175 TL/m² civarındaki tarla arazilerini tespit edip, toplam m²'ye göre ödeyeceğiniz tutarı netleştirebiliyorsunuz.
Sınırlı sayıda ilan bulunmasına rağmen Kulfa Köyü'nde tarımsal üretime uygun geniş parsellerin varlığı, bölgenin uzun vadede cazibesini koruyacağını gösteriyor. Toplam arazinin yaklaşık %35'inin sulanabilir nitelikte olması ve ilin ana ulaşım akslarına yakınlığı, gelecekteki yatırımlar için önemli bir potansiyel oluşturuyor. Elbette herhangi bir ilana henüz sahip değilsiniz; fakat fiyatların henüz talep patlamasına uğramamış olması da karşı tarafın pazarlık gücünü artırıyor.
Bölgedeki en düşük fiyatlar imarsız tarla arazilerinde karşımıza çıkıyor; 80.000 TL civarındaki 500 m² bir parsel için ortalama 160 TL/m² ödeyebilirsiniz. İmarlı müstakil arsalar içinse 250-300 bin TL aralığındaki 1.000 m² parsellerde dönem itibarıyla ortalama 260 TL/m² fiyat görülüyor.
Öncelikle tapu kaydında parselin net sınırlarının gösteriliyor olması gerekiyor; kadastro haritasında bulunmayan parsellerde tapu devri sonrasındaki sorunlar, mirasçılar arasındaki anlaşmazlıklara kadar uzanıyor. İmarlı parsellerin KAKS oranını öngörmeden inşaata girişmemek en temel kural.
toprakarsa.com üzerindeki fiyat/m²/imar filtrelerini kullanarak sahibinden Kulfa Köyü satılık arsa ve tarla ilanlarını anında listedebilirsiniz. Bu sayede örneğin 200 bin TL bütçeyle 1.200 m² imarsız tarla arayabilir ya da 250 bin TL'lik bütçeyle 800 m² imarlı arsa opsiyonlarını karşılaştırabilirsiniz.
Toplam satış tutarını parsellerin m² değeriyle basit bir bölme işlemiyle doğrulayabiliyorsunuz. Örneğin 150 bin TL karşılığı 1.000 m² bir imarsız tarla için 150 TL/m² hesaplaması yapılırken, 300 bin TL'deki 1.000 m² imarlı arsa için 300 TL/m² kuralı geçerli.
Silvan ilçesindeki ilanlar için Silvan satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024