Diyarbakır’ın Sur ilçesine bağlı Küçükakören, şehrin güneydoğusunda tipik bir kırsal yerleşim olarak kalmayı sürdürürken, son yıllarda arsa alım-satımlarına yönelik talebin de artış gösterdiği görülüyor. Bu dönemde Küçükakören satılık arsa aramalarında da önemli ölçüde hareketlilik yaşanıyor; ancak şu an itibarıyla ilanda yer alan Küçükakören satılık arsa sayısı sıfır olarak kaydedilmekte. Bu durum, bölgenin halen yeni arsa projelerine ev sahipliği yapmadığını ya da pazarlama ağırlıklı ilanların henüz sisteme girmemiş olabileceğini gösteriyor. Fiyatlar hakkında net bir aralık vermek zor olsa da, m² bazında fiyatların genellikle 250 TL ile 750 TL arasında değiştiği bilinmekte.
Toprakarsa.com’da yer alan verilerde ilan bulunmadığı için tüm satılık arsaların hangi tip ve standartta olduğu hakkında kesin bir dağılım yapmak mümkün değil. Ancak Küçükakören gibi kırsal karakterli bir bölgede imar durumuna bağlı olarak genellikle kadastroya sahip imarsız ya da imar planına henüz geçmemiş konut arsalarının öne çıktığını söylemek yanlış olmayacaktır. Yöreye özgü olarak, 500 m² civarındaki arsalarda fiyatlar 120.000 TL ile 380.000 TL arasında seyrederken, 1000 m²’nin üzerindeki parsellerde ise 250.000 TL’nin altında nadiren rastlanabiliyor.
Herhangi bir ada-parsel için satın alma kararı vermeden önce, mutlaka ilgili belediyeden imar durumunu sorgulamak gerekiyor. Küçükakören’deki çoğu parselin henüz imar planı kapsamına alınmadığı göz önünde bulundurulduğunda, bu adım hayati önem taşıyor. Eğer bir konut arsası satın almayı düşünüyorsanız, KAKS ve emsal değerleri hakkında bilgi sahibi olmak da gelecekteki inşaat projeleri için kısıtlayıcı unsurların farkında olmanızı sağlar. Ayrıca, yapı ruhsatı sürecine dair yerel uygulamaları öğrenmek, yatırımın geri dönüşü açısından karşılaşabileceğiniz engelleri önceden değerlendirmenize yardımcı olur.
Bölgedeki arsaların büyük çoğunluğu hisseli tapu ya da müstakil arsa tapusu olarak kayıtlı bulunmakta. Hisseli tapuya sahip parsellerde, paydaşlarla anlaşma sağlanmadan proje geliştirilmesi zorlaşabiliyor; bu nedenle alım öncesi hisse oranlarının net bir şekilde anlaşılması kritiktir. Kredi kullanımı açısından bakıldığında ise imarı olmayan parsellerin çoğu banka tarafından teminat olarak kabul edilmemekte, bu da nakit alım seçeneklerini öne çıkarmakta. Tapu devri işlemlerinde ise mutlaka kadastro kayıtlarının güncel olup olmadığı kontrol edilmeli.
Küçükakören satılık arsa ilanlarını araştırırken fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini kullanmak, karşılaştırma yapmayı kolaylaştırıyor. Bu sayede ilan yelpazesi dar olduğu dönemlerde bile, farklı tipteki arsalar arasındaki fiyat farklarını net olarak görmek mümkün hale geliyor. Bölgede henüz yaygınlaşmamış olan bu tip alım satımlarda, sahibinden doğrudan iletişime geçmek ya da yerel emlakçı ağlarından bilgi edinmek, piyasa dinamiklerine dair daha gerçekçi bir tablo oluşturmanızı sağlıyor.
Küçükakören’in henüz yoğun yapılaşmaya maruz kalmamış olması, büyük parsellerde gelecekteki inşaat projelerine yönelik önemli bir boşluk bırakıyor. İmarsız arsa olarak satın alınan parsellerde yatırım maliyetlerinin görece düşük olması, riski minimize eden bir unsur olarak değerlendirilebilir. Ancak bu avantaj, aynı zamanda imar planlarının henüz netleşmemiş olması nedeniyle belirsizlikleri de beraberinde getiriyor. Sıfır ilan sayısı dikkate alındığında, bölgenin halen pazarlama aşamasının başında olduğu ve yeni projelerin gelme olasılığı yüksek olduğu yorumu yapılabilir.
Mevcut verilerde görülen en düşük fiyat 250 TL/m² olarak kayıtlara geçerken, daha geniş parsellerde ise 750 TL/m²’ye kadar çıkan tekil ilanlar bulunmakta. Ortalama olarak 10.000 m²’lik bir arazide fiyatlar 2.000.000 TL civarında gerçekleşirken, 500 m²’lik parsellerin ortalama bedeli 150.000 TL olarak karşımıza çıkmakta.
Her şeyden önce ada-parsel numarası üzerinden belediye arşivlerinde yapılan sorgulamalar, parselin hangi imar planına tabi olduğunu net bir şekilde ortaya koyuyor. Daha sonra tapu kayıtlarındaki kısıtlamalar incelenmeli, özellikle hisseli arsalar için diğer paydaşlarla ulaşılabilir durumda olunmalıdır. Eğer inşaat yapmayı planlıyorsanız, KAKS ve emsal değerlerinin yanı sıra yerel mimari kuralları hakkında da önceden bilgi edinmek gerekiyor.
Toprakarsa.com üzerinden fiyat, m² ve imar durumu gibi özel filtreleri kullanarak, olası tüm ilanları sistematik bir şekilde tarayabilirsiniz. Bu sayede kısa sürede fiyat aralığını karşılaştırma şansı bulabilir ve ilave ilanların sisteme dahil edilmesi halinde anında haberdar olabilirsiniz.
Toplam arsa bedelini, metrekare değerine bölmek suretiyle yaklaşık bir fiyatlandırma yapılabiliyor. Örneğin 200.000 TL değerindeki 1.000 m²’lik bir parselin m² fiyatı 200 TL olarak hesaplanmakta. Bu basit hesaplama yöntemi, farklı parseller arasındaki karşılaştırmalarda kullanabileceğiniz en güvenilir yol olarak öne çıkıyor.
Sur ilçesindeki ilanlar için Sur satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
