Diyarbakır ilinin merkezine birkaç kilometre mesafede bulunan Yenişehir ilçesine bağlı Bozek mahallesi, hem sakin yaşamı hem de kentsel dönüşüm potansiyeliyle son dönemde yerli emlakçılar ve yatırımcıların dikkatini çekiyor. Bugün itibarıyla Bozek satılık arsa ilanlarında sadece konut ve ticari amaçlı arsalar listeleniyor; tarla ya da mera niteliğindeki arazilerde ise henüz halka açık bir sahibinden Bozek satılık arsa ilanı bulunmuyor. Mevcut Bozek arsa fiyatları 150 ila 250 TL/m² aralığında değişirken, geniş parsellerde bu rakam 200 TL/m²’ye kadar çıkabiliyor. Sınırlı sayıdaki ilanlar nedeniyle fiyat karşılaştırması yapmak zor olsa da, Bozek’in konum avantajı bölgeye olan talebi artırıyor.
Arazi fiyatlarının metre kareye düştüğü Bozek’te, 1.000 ila 3.000 m² arasında değişen konut arsası ilanları öne çıkıyor. Toplamda sadece üç ilan aktifken, bunların ikisi 200–250 TL/m² bandında seyrederken, üçüncü ilan 150 TL/m² civarında yer alıyor. Küçük çaplı müstakil parsellerdeyse fiyatlar genellikle 180–200 TL/m²’ye kadar geriliyor. Bozek satılık arsa ilanları arasında henüz ticari amaçlı kullanıma yönelik bir listeleme olmasa da, konumun potansiyeliyle birlikte bu durumun değişebileceği öngörülüyor. Mevcut durumda Bozek bölgesinde satılık arsa arama süreci henüz emekleme aşamasında; fiyatların ciddi bir rekabet ortamına girmesi için yeni projelerin devreye girmesi gerekebilir.
Bozek’te satılık arsa alırken dikkat edilmesi gereken ilk unsur imar durumudır. Yenişehir Belediyesi’nin 2023 yerel imar planında Bozek’in güney kesimleri için konut yoğunluğu artırılmış ancak yer yer kısıtlamalar getirilmiştir; özellikle ada parsel bazında yapılanmaya ilişkin kısıtlar var. Satın almaöncesi belediye arşivinden sorgulama yapmadan evvel, parselin KAKS ve emsal değerlerinin not edilmesi şart. Bu detaylar ileride karşılaşabileceğiniz yapı ruhsatı sıkıntılarını önlemekle kalmaz, aynı zamanda tapu devri sırasında da sorun yaşamanızı engeller. Bozek gibi henüz tam olarak kalıplaşmamış bir bölgede, imar durumunu yerinde tetkik etmek yerine belgeye dayalı bilgiye güvenmek daha güvenilir sonuçlar doğurur.
Bugüne kadar kayda geçen Bozek satılık arsa ilanlarının tamamında müstakil arsa tapusu kullanılıyor. Hisseli tapulara henüz rastlanmazken, geçmişe yönelik satışlarda hisseli tapuların da bulunduğu mahallî kaynaklardan teyit ediliyor. Bu durum Bozek arsa fiyatları üzerinde de etkili: hisseli parsellerde fiyatlar genellikle ortalama %5-10 daha düşük olsa da, tapu işlemlerinde onay süreci ciddi şekilde uzayabiliyor. Kredi kullanmayı planlayanlar içinse, bankaların çoğu tapu devri sürecinde imar durumuna dair ek belgeler talep ediyor; dolayısıyla satın alma kararını vermeden önce alacağınız paramarın ne kadarına denk düştüğünün hesaplanması gerekiyor. Ada-parsel sorgusu yapılmadan kredi başvurusunda bulunulması, onay alma ihtimalini oldukça azaltır.
Bozek’te satılık arsa ararken, filtreleme seçeneklerine odaklanmak büyük kolaylık sağlıyor. Örneğin, toprakarsa.com’da 100–3.000 m² aralığı konut arsası kategorisinde taranırken, imar durumuna göre “imar durumunu göster” seçeneği işaretlenmeli. Fiyat bandı 150 TL/m² öncesindeyse geniş parsellerde pazarlık payının yüksek olduğunu, 200 TL/m² ve üstündeyse müstakil alanlardaki talebin arttığını gözlemlemek mümkün. Henüz Bozek satılık arsa ilanları sınırlı olduğu için, yeni ilanlar yayınlandığında anında bildirim almak için sayfayı sık sık kontrol etmek ya da mobil uygulamayı kullanmak avantaj sağlayacaktır.
Bozek’in Diyarbakır şehir merkezine 8–10 dakika mesafede oluşu, ulaşım kolaylığı açısından ilk avantajı oluşturuyor. Mevcut Bozek arsa fiyatları 2024 başı verilerine göre konut projelerine oranla yarı yarıya daha uygun; bu da kısa vadede kâr marjını artırabilecek bir fırsata dönüşebilir. Ancak henüz Bozek satılık arsa ilanları oldukça seyrek olduğu için, satın alma kararını verirken gelecekteki imar planlarına dair detaylı bilgi edinmek zorunlu. Tarım arazisi ya da mera statüsündeki arazilerde inşaata izin alınabilirliği her zaman farklı olduğu için, satın almadan önce mutlaka belediyeden onaylı belge talep edilmeli.
Bozek’teki arsa fiyatları şu an için 150 TL/m² ile 250 TL/m² arasında dalgalanıyor. Ortalama bir metre kare fiyatıysa 180–220 TL arasında değişiyor; bu oran, parselin konumuna ve imar durumuna göre yükselip alçalıyor.
Öncelikle imar durumunu ve KAKS değerini kontrol etmek zorunlu. Tapu devri sırasında sorun yaşamamak için ada-parsel sorgusunu eksiksiz yaptırın. Son olarak, banka kredisi kullanmayı düşünüyorsanız, tapu üzerinde hissenin bulunmaması kredi onay oranını yüzde 20–30 artırıyor.
toprakarsa.com üzerindeki Bozek satılık arsa sayfasını ziyaret edin ve fiyat/m² aralığını 150–250 TL seçerek filtreleme yapın. İmarlı parselleri ayırt etmek içinse “imar durumunu göster” seçeneğini aktif hale getirmeniz yeterli.
Toplam fiyatı metre kareye bölerek Bozek arsa fiyatları ni hesaplama mümkün. Örneğin 2.000 m² bir arsa 450.000 TL’ye satılıyorsa, m² fiyatı 225 TL eder. Bu basit hesap, farklı ilanlarda karşılaştırma yapmayı kolaylaştırıyor.
Yenişehir ilçesindeki ilanlar için Yenişehir satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
