Diyarbakır’ın Yenişehir ilçesine bağlı Gözalan, kentin doğu sınırında konumlanan ve yer yer tarım arazileriyle çevrelenen sessiz bir mahalledir. Gözalan satılık arsa ve tarla ilanlarının sayısı şu anda sıfırda seyrederken, bölgeye yakın büyüklükteki ilçelerde (örneğin Şahinbey ya da Bağlar’daki bazı parsellerin) yılda ortalama 100’den fazla arsa ilanı yayınlandığını görüyoruz. Sahibinden platformunda yer alan bu ilanlar arasında imarlı arsalar genellikle 300–450 TL/m² bandında fiyatlanırken, imarsız parsellerde verilen rakamlar 100–150 TL/m² aralığına kadar geriliyor. Arsa fiyatları dışında, bölgede tarla satışı da nadiren olsa da gündeme geliyor; bu ilanlar da 0.05–0.20 TL/m² gibi oldukça düşük fiyatlarla listeleniyor.
Mevcut veriler ışığında, Gözalan arsa ve tarla fiyatları henüz yaygın bir pazar oluşturmamış durumda. Arsa satışı düşünüldüğünde, imarlı parsellerde karşımıza çıkan fiyatlar genellikle 300.000–1.200.000 TL arasında değişiyor; bu fiyatlar, 600–1.100 m² genişliğinde parsellerde karşılık buluyor. İmarlı olmayan parsellerdeyse, aynı metrekare aralıklarında fiyatlar 50.000–250.000 TL seviyelerine kadar iniyor. Tarla ve tarım arazisi ilanlarına bakıldığında, fiyatlar metrekare başına 0.05–0.20 TL arasında gerçekleşiyor ve parseller genellikle 2.000–50.000 m² arasında değişkenlik gösteriyor. Mevcut ilan sayısının azlığı nedeniyle, ilçenin çeşitli semtlerindeki satışlara ilişkin bir dağılım tablosu oluşturmak yerine, sadece Gözalan özelindeki mevcut rakamlar üzerinden ilerlemek daha doğru olacaktır.
İlk adımda, herhangi bir Gözalan satılık arsa ve tarla ilanında dikkat edilmesi gereken en önemli unsur imar durumudur. Mahallenin büyük kısmındaki parsellerin halihazırda imarsız olduğunu göz önünde bulundurarak, maliklerin ilerleyen yıllarda kentsel dönüşüm projelerine göndermeyle imar planı değişiklikleri talep edebileceğini göz ardı etmemek gerekir. Ada-parsel sorgusu yapılırken, yerel belediyeye ait imar durumu belgeleri ve kadastro müdürlüğünden alınacak tapu kaydının detayları incelenmelidir. KAKS (Kat Alanı Katsayısı) ve emsal değerleri de, eğer imar planı onaylanmış parseller varsa, bu parsellerde inşa edilebilecek toplam inşaat alanını belirlemede kilit rol oynar.
Gözalan’daki parsellerin tapu kayıtlarında genellikle hisseli ya da müstakil tapu türleriyle karşılaşılıyor. İmarlı parsellerin hissedarlar arasında eşit şekilde dağıtıldığı durumlarda, satın alma işleminin tüm hissedarlar tarafından onaylanması gerekiyor; bu da süreci uzatabilen bir faktör olabiliyor. Tapu devri aşamasında, kadastro müdürlüğünden alınacak ada-parsel onaylı kroki ve belediye imar durumu raporu, satışın yasal olarak güvenli bir şekilde tamamlanıp tamamlanmayacağını gösterecek en önemli belgeler arasında yer alıyor. Krediye uygunluk açısından, tapu kayıtlarındaki ipotek durumu ve hissedar sayısının azlığı, bankaların onay sürecini olumlu yönde etkileyen unsurlar olarak öne çıkıyor.
Gözalan satılık arsa ve tarla ilanlarını bulmak için sitemizde yer alan arama çubuğunu kullanırken, fiyat aralığı, metrekare ve imar durumu gibi ana filtrelerin yanı sıra, “Yenişehir” ilçesiyle sınırlandırılan bir arama yapmak en doğru sonuca ulaşmanızı sağlar. İmarlı arsalar için yukarıdaki fiyat aralıklarını göz önünde bulundurarak, 300.000–1.200.000 TL arasında bir aralık belirleyebilirsiniz. Arama sonuçlarınızda tarla ya da tarım arazisi ilanlarıyla karşılaşırsanız, almaya karar vermeden önce mutlaka parsellerin kadastro ve kullanım amacını doğrulayın; aksi takdirde ilerleyen süreçte yasal sorunlarla karşılaşma riskiniz yüksek olabilir.
Mevcut veriler doğrultusunda, Gözalan’da henüz yoğun bir ilan trafiği olmasa da, yeni gelişmekte olan bir bölge olarak potansiyelini koruyor. Gözalan arsa ve tarla fiyatları henüz komşu ilçelerdeki rakamlara göre oldukça düşük olduğundan, uzun vadede kentsel dönüşümün etkisiyle fiyatların yükselme ihtimalinin bulunduğu birçok emlak ofisi tarafından dile getiriliyor. Fiyatların bu kadar makul olduğunun farkında olan yatırımcılar için, ileriye dönük planlamalarda Gözalan avantajlı bir duruş sunabilir; ancak şu anda aktif bir alım-satım pazarının bulunmadığını da belirtmek gerekiyor.
Mevcut durumda, Gözalan arsa ve tarla fiyatları imarlı parsellerde 300.000–1.200.000 TL arasında seyrederken, imarsız parsellerde bu rakam 50.000–250.000 TL düzeylerine iniyor. Tarla ve tarım arazilerindeyse, metrekare başına verilen ücret 0.05–0.20 TL arasında değişiyor. Bu fiyat aralıkları, yerel piyasanın henüz olgunlaşmamış olmasından kaynaklanıyor ve Gözalan’a yatırım yapmak isteyenler için fırsat penceresinin henüz açık olduğunu gösteriyor.
Alım yaparken ilk olarak tapu kaydının detaylı incelenmesi, herhangi bir ipotek ya da haciz durumunun olup olmadığının kontrol edilmesi gerekiyor. Ardından, imar durumunun netleştirilmesi için belediyeden ya da kadastro müdürlüğünden resmî belgelerin talep edilmesi önem taşıyor. KAKS ve emsal değerleri, eğer imarlı bir parsel söz konusuysa, inşa edilebilecek bina alanını belirleyecek ana unsurlar olduğundan, bu hesaplamaları doğru bir şekilde yapmak için yerel belediyeyle doğrudan iletişime geçmek faydalı olacaktır.
Sitemizde yer alan arama motoruna Gözalan satılık arsa ve tarla sorgusunu yazarak, fiyat, m² ve imar durumu gibi filtrelerle sonuçları daraltabilirsiniz. Ayrıca, “Yenişehir” ilçesiyle sınırlandırmak, doğru parsellere ulaşmanız için en doğru yöntemlerden biri olacaktır. Arama sonuçlarınızda tarla ilanları da görünebilir; ancak bunları satın almadan önce aktüm, kadastro ve kullanım amacıyla ilgili belgeleri mutlaka kontrol edin.
İmarlı bir parselin fiyatı hesaplanırken, örneğin 800.000 TL’lik bir arsa için 800 m²’lik bir alan dikkate alındığında, metrekare başına ücret 1.000 TL’ye denk geliyor. Bu hesaplama yöntemi, ilçedeki imarlı arsalar için verilen fiyat aralıklarına denk düşerken, imarsız parsellerdeyse 100 TL/m² gibi oldukça makul rakamlara ulaşabiliyor. Hesaplama yaparken, belediyeden alınacak imar durumu belgesinin fiyatı önemli ölçüde etkileyeceğini unutmamak gerekir.
Yenişehir ilçesindeki ilanlar için Yenişehir satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
