Doğu Anadolu’nun ticaret ve ulaşım akslarında önemli bir düğüm olan Erzincan, hem tarımsal üretime hem de yerleşime açık geniş arazileriyle yerli yatırımcılar için durgun ancak istikrarlı bir piyasa sunuyor. Ülkemizin dokuzuncu büyük ili olan Erzincan’ın kısır topraklarından farklı olarak, ilçeler arası coğrafi çeşitlilik sayesinde m² fiyatları ve imar olanakları değişkenlik gösteriyor. Sahibinden Erzincan satılık arsa ve tarla aramasında şuanda sadece tek bir açıktan ilan bulunuyor. Bu parsel 2,8 milyon TL bedelle pazarlanırken, yaklaşık 3.200 metrekare alana sahip ve imarlı durumda kaydedildi.
Mevcuttr verilerle 3.200 m²’lik imarlı bir arsa 2.800.000 TL fiyat etiketine sahip. Erzincan genelinde ilanların tamamı sahibinden kategorisinde yer aldığından emlak ofisinden yayımlanan fiyatlar henüz sisteme yansımamış durumda. Beher metrekare değeriyle karşılaştırıldığında 875 TL/m²’lik bir fiyat ortalamasıyla Erzincan piyasası eyalet ortalamasına oldukça yakın seviyede bulunuyor. İlçeler bazında henüz istatistiki bir dağılım mevcut değilken Üzümlü ilçesinde yoğunlaşan bu tek ilan, bölgenin gelecekteki potansiyeline dair ipuçları barındırıyor.
Öncelikli olarak arsa m² ve imar durumunun uygunluğu incelenmeli. Tapu devri süreci başlatılırken, parsele ait ada-parsel ve kadastro bilgilerinin Tapu ve Kadastro Müdürlüğü kayıtlarıyla birebir örtüşmesi gerekiyor. Alacağınız parseldin KAKS ve emsal gibi verilerini noter veya belediyeden doğrulamak fırsat maliyetini düşürecektir. Bağ bahçe arazilerinde katma değer oluşturacak meyve türüne ilişkin tarımsal destek programları da araştırılmalı.
Üzümlü ilçesindeki 3.200 m² imarlı arsa hariç il genelinde henüz Erzincan satılık arsa ve tarla ilanları oldukça kısıtlı bir hacme sahip. Erzincan’a komşu illerle ulaşım kolaylığının yanı sıra il merkeziyle ilçeler arasında tarımsal ulaşımı sağlayan stabilize yollar yer alıyor. Böylece hem ticari tesislere hem de ekili arazilere ilk elden erişim mümkün hale geliyor. Toplam ilanda 1 adet kaydın bulunması hacimsizliğin yanı sıra, bölgesel çeşitlilik konusunda detaylı veri oluşturmasına da engel oluyor.
Erzincan’ın fiziki coğrafyasına paralel olarak imar planı ve altyapı yetersizlikleri ilçeler arası fiyatlandırma üzerinde doğrudan etki yaratıyor. Merkez ilçeyle beraber ticaret yoğunluğu yüksek Üzümlü’de altyapı ve imar olanağı diğer bölgelere göre daha cazip hale gelirken, kırsal üretim ağırlıklı ilçelerde fiyatlar nispeten aşağıda seyrediyor. Gelecekte Erzincan-Erzurum otoyolunun tamamlanmasıyla birlikte，mevcut yerel talebi de yukarı taşıyacak yeni bir devrenin başlaması bekleniyor.
Tapu devri işlemleri, imarsız parsellerde mülkiyetin devri için kadastro harç ve değerleme raporlarının tamamlanmasını gerektiriyor. İmarlı arsalarda ise belediye onaylı imar planına uygunluk belgesi olmazsa olmaz aşamalardan biri. Parselin ada parsel numarası üzerinden tapu siciline kayıtlı bilgilerin sorgulanması ve varsa hisseli tarla durumunun noter huzurunda çözümlenmesi şart. Kadastro kayıtlarında m² farklılıkları varsa kadastro düzeltme davasına kadar gidebilecek uzman bilirkişi süreci kaçınılmaz.
Güncel verilerde yer alan 1 ilanın tamamı sahibinden Erzincan satılık arsa ve tarla kategorisinde yayınlandığından emlak ofisleri elinde başka teklif bulunmuyor. Sahibinden platformunda ilanlar sahiplerinden direkt gelirken emlak ofisleri genellikle komisyon talebinin yanı sıra tapu ve imar konusunda da profesyonel destek sunabiliyor. Küçük hacimli bir ilanda komisyon maliyetinin cazibesini azaltması nedeniyle sahibinden üzerinden alım daha ekonomik bir seçenek olarak öne çıkıyor.
Öncelikle internet üzerinden yapılacak bir Erzincan arsa ve tarla ilanları aramasıyla fiyat, arsa m² ve imar durumuna göre filtreleme yapılması gerekiyor. Sonrasında tapu kaydırma, ada-parsel sorgusu ve KAKS değerlerinin ilave dökümantasyonla teyit edilmesi önem taşıyor. topraksa.com üzerinden ise ilan tarihine, ilçeye ve fiyat dilimlerine göre tarama yaparken tek bir ilan kaydı nedeniyle karşılaştırma olanağı oldukça kısıtlı kalıyor.
Toplam 1 parsellik ilanda adrese dayalı herhangi bir ek detay bulunmuyor. İmarlı bir parsel olması nedeniyle şartlı satış ve banka kredileri gibi avantajlara erişim mümkün. Parselin hangi kullanım amacına izin verdiği belediye imar planından kontrol edilmeli.
Mevcut ilanda 3.200 m² için öngörülen 2.800.000 TL, yaklaşık 875 TL/m²’lik bir ortalama oluşturuyor. İlçeler bazında henüz verilerin yetersizliğinden dolayı genel bir ortalama sunmak yerine sadece kayıtlı fiyat bazından bahsedilebilir.
Parselin tapu devri ve kadastro kayıtlarının birebir uyumuna dikkat edilmeli. Ada-parsel numarasıyla Tapu Müdürlüğü’nde yapılan sorgulamalarla kullanılabilirlik onaylanmalı.
topraksa.com ve sahibinden platformlarında Erzincan satılık arsa ve tarla filtrelerini seçerek ilanın adresle ilişkisi incelenebiliyor. İmarlı durumda tek bir ilan kaydı nedeniyle detaylı karşılaştırma imkanı henüz sınırlı.
Toplam fiyat 2.800.000 TL, m² 3.200 — böylece 2.800.000 / 3.200 = 875 TL/m² hesaplanabiliyor. Bu basit bölmeyle sahadaki ilk yatırım maliyetinin belirlenmesi mümkün.
Parsel üzerinde banka kredisi başvurusu yapılabilmesi, bankaya ve tapu türüne bağlı olarak değişiyor. İmarlı arsa olması durumunda kredi opsiyonları daha geniş iken imarsız parsele finansman sağlayan bankalar oldukça azalıyor.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Kemaliye | 2 | 136 ₺ |
| Kemah | 1 | 1.131 ₺ |
| Üzümlü | 2 | 1.347 ₺ |
| İliç | 1 | 1.468 ₺ |
| Refahiye | 2 | 5.841 ₺ |
| Merkez | 4 | 6.116 ₺ |
