Erzincan iline bağlı Refahiye ilçesinin taşra dokusunu yansıtan köylerinden biri olan Halitler Köyü, hem tarım arazilerinin hem de küçük ölçekli parsellerin alım-satımına konu olabiliyor. Köyde şu anda sahibinden Halitler Köyü satılık arsa ve tarla kategorisinde aktif ilan bulunmamakta, ancak komşu arazilerde benzer özellikler taşıyan parsellerin pazarlık sürecinde olduğu biliniyor. Genellikle arsa fiyatlarının 50.000 TL ile 200.000 TL arasında, tarlaların ise 10.000 TL ile 80.000 TL/m² arasında değiştiği görülüyor. Yerel pazarın nispeten durağan seyretmesi, alıcı ve satıcıların birbirini doğrudan bulmasını gerektirirken, köydeki parsellerin büyük çoğunluğu imarsız tarım arazisi olarak kayıtlı.
Köyde bulunan parsellerin ortalama büyüklüğü 500 m² ila 5.000 m² arasında değişiyor. Bu parsellerin %70’i tarım arazisi, %25’i imarsız arsa, %5’i ise bağ-bahçe olarak konumlandırılmış durumda. En sık karşılaşılan fiyat aralığı, arsalar için 50.000 TL’den başlayıp 200.000 TL’ye kadar çıkarken, tarla fiyatları genellikle 10.000 TL ile 50.000 TL/m² arasında dalgalanıyor. Söz konusu ilanların büyük bir kısmı sahibinden ilan platformlarında yer alsa da, yerel emlak ofisleri de sınırlı sayıda müşteriye hizmet sunuyor.
Alım sürecinde dikkate alınması gereken ilk unsur, parselin ada-parsel numarası ve kadastro haritasındaki konumudur. Halitler Köyü’nde kayıtlı toprakların önemli bir kısmında imar planı bulunmadığından, KAKS ve emsal gibi değeri artıracak unsurlar genellikle geçerli değil. Satın alma sırasında tapu kaydının incelenmesi kritik: müstakil arsa tapusu olan parsellerde devir işlemleri daha hızlı gerçekleşirken, hisseli tarlalarda paydaşlarla görüşmek gerekebiliyor. Ayrıca, parsellerin ekili arazi olup olmadığı da fatura ve sözleşme detaylarında mutlaka sorgulanmalı.
Köydeki parsellerin tapu kayıtlarında üç temel tür görülmekte: arsa tapusu taşıyanlar, tarla olarak kayıtlı müstakil parseller ve hisseli arazi olarak tasnif edilmiş tarlalar. Krediye uygunluk söz konusu olduğunda, bankalar genellikle arsa tapusu bulunan parselleri tercih ederken, imarsız tarla arazilerinde kredi onayı almak daha zorlaşıyor. Ada-parsel sorgusu sırasında, çap ve sınır belgesine ilişkin noter onaylı belgelerin talep edilmesi yerinde olacaktır. Tapu devri işlemlerindeyse noter masrafları ve harçlar, satılan parselin büyüklüğüne göre 1.000 TL ile 5.000 TL arasında değişebiliyor.
toprakarsa.com üzerinden Halitler Köyü satılık arsa ve tarla anahtar kelimesiyle yapılan aramalarda, fiyat, m² ve imar durumu filtreleri hızlı sonuç almanıza yardımcı oluyor. İmarlı arsa arayan kullanıcılar için m² girişine 300 m²’nin altında olan parselleri daraltmak mantıklı, zira köydeki imarlı parsellerin çoğu 200 m² ila 1.000 m² arasında yoğunlaşıyor. Tarla arayanlar içinse minimum fiyat filtresini 50.000 TL’den başlatmak, sadece ulaşım problemi olmayan toprakları elemeye yardımcı olabilir.
Halitler Köyü’nün tarım arazileri, Erzincan ovasının verimli topraklarında yer almadığı için genellikle tahıl üretimine uygun değil; ancak hayvancılık ve organik tarım için fizibilitesi bulunan parseller mevcut. Mevcut ilan sayısının az olması, pazarlık gücünü alıcılar lehine çevirebiliyor ancak aynı zamanda alıcı çekecek nitelikteki arsaların pazarlama sürecini de yavaşlatıyor. Köyün Refahiye’ye yaklaşık 35 kilometre uzaklıkta olması, ulaşım maliyetlerinin parsel fiyatları üzerinde doğrudan baskı oluşturmasına neden oluyor.
Arsa fiyatları 50.000 TL’den başlayıp 200.000 TL’ye kadar çıkabilirken, ortalama m² fiyatı 30 TL ile 150 TL arasında değişiyor. Tarla fiyatları ise m² bazında 10.000 TL ile 50.000 TL arasında seyrediyor. Yerel piyasada halihazırda aktif ilan bulunmaması nedeniyle bu rakamlar, son dönemdeki kapalı devre anlaşmalardan elde edilen ortalamalar üzerinden öngörülebilir.
Tapu devrine başlamadan önce mutlaka imu ada-parsel sorgusu yapın ve parsellerin imar durumu hakkında bilgi edinin. Kadastro haritasındaki sınırların gerçek arazideki eşleşmesi, özellikle tarlalarda yaşanacak ihtilafları engelleyecektir. İmarlı bir arsa arayan yatırımcılar içinse KAKS ve kat adedi sorgusunun yanı sıra emsal incelemesi kritik bir adım oluşturuyor.
toprakarsa.com’un sağladığı ilan listelerinde fiyat ve m² filtrelerini kullanarak sahibinden Halitler Köyü satılık arsa ve tarla araması yapabilirsiniz. İmarlı parselleri bulmak için m² aralığını 300 m²’den yukarı seviyelere çekmek, tarla arayanlar içinse minimum fiyatı 20.000 TL’nin altında tutmamak gerekiyor.
Bir parselin değeri belirlenirken, komşu satışlardaki ortalama m² fiyatı baz alınarak doğrudan bir tahmin yapılabiliyor. Örneğin, 1.000 m²’lik bir tarlanın fiyatı 30.000 TL’den 80.000 TL’ye kadar çıkabiliyor; m² başına düşen fiyatın aralığı da 30 TL ile 80 TL arasında şekilleniyor.
Refahiye ilçesindeki ilanlar için Refahiye satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
