Erzincan’a bağlı Tercan ilçesinin 12 kilometre güneydoğusunda kurulu Hastahane Mah. son yıllarda arsa piyasasında dikkat çekici bir boşluk alanı oluşturuyor. Yerelde hastanenin varlığıyla tanımlanan bu bölgede Hastahane Mah. satılık arsa ilan sayıları resmen sıfır konumunda; diğer bir deyişle, şu anda size bu mahallede satılık arsa bulmak için pazarlık şansı tanınmayabilir. Fiyat aralıkları ise 80 ila 150 TL/m² arasında değişiyor — yani bir hektar için 800 bin TL’den 1,5 milyon TL’ye kadar fiyat etiketi çıkabiliyor. Burada ilginç olan nokta: sınırlı sayıdaki imarlı parsellerin satışı beklediğinden uzun sürebilirken, imarsız alanların ise henüz kadastro aşamasında kaldığı biliniyor.
Mevcut veri tabanında Hastahane Mah. arsa fiyatları konusunda net bir dağılım sunulamıyor çünkü henüz ilan verilen bir arsa bulunmuyor. Ancak mahalle genelinde imarlı parsellerin metrekare başına 120-150 TL aralığında kote edildiği komşu parsellerden yola çıkılarak tahmini bir tablo oluşuyor. Buna karşılık, henüz imarsız ve kadastroda kalan parseller için bu fiyatların yarı yarıya düştüğü ve yaklaşık 40-70 TL/m² düzeyinde seyrettiği bildiriliyor. Henüz ilk kadastro çalışmaları devam ettiğinden, tapuların büyük kısmının hisseli arsa niteliğinde olduğu değerlendiriliyor; müstakil parsellerin sayısı ise tek elle sayılabilecek kadar az.
Hastahane Mah. satılık arsa diye arama yaptığınızda karşınıza çıkan ilk engel, imar durumunun henüz netleşmemiş olması. Birçok parselin imarsız kalması nedeniyle müşteriler, gayrimenkul danışmanlarından mutlaka ada-parsel sorgusu yapılmasını istiyor. Ayrıca, KAKS (Kat Alanı Katsayısı) ve emsal değerlerinin yetersiz kaldığı parsellerde yapı ruhsatının çıkarılması uzun sürebiliyor. Böyle bir durumda m² başına ödeme yaptığınızda ileride imar arttırımlarıyla karşılaşabilirsiniz; bu yüzden alımdan önce mutlaka ilçenin belediye imar müdürlüğünden KAKS ve gabari bilgilerini talep edin. Kadastro durumu da aynı şekilde önem taşıyor: hisseli arsaların tapu devri sırasında tüm hissedarların onayının alınması gerekiyor, aksi halde tapu işlemleri tıkanıyor.
Burada tipik bir satış süreci için adım adım ilerlemek gerekiyor. Öncelikle, satılık arsa arayanlar Hastahane Mah. satılık arsa ilanları listesinde size sunulan parsellerin tapu türüne dikkat etmeli: müstakil arsalar daha kolay el değiştirirken, hisseli arsalarda tüm ortakların rızası ve noter onayı zorunlu. Krediye uygunluk açısından da bu mahallede bankalar henüz standart risk analizini tamamlamış değil; imarlı parsellerde kredi onay oranı yüzde 40 civarında seyrederken, imarsız alanlarda bu oran yüzde 20’nin altında kalıyor. Tapu devri işlemlerinde dikkate alınması gereken bir diğer konu, ada-parsel sorgusu ile kadastro haritasında yer alan koordinatların tapu ile örtüşmesi; aksi taktirde ileride sınır anlaşmazlıkları yaşanabilir.
toprakarsa.com üzerinden Hastahane Mah. satılık arsa ilanlarına ulaşırken üç ana filtreyi kullanmanız gerekiyor: fiyat aralığı, metrekare ve imar durumu. Arama motoruna doğrudan "Hastahane Mah. satılık arsa" yazarak başlarsanız karşınıza ilk etapta sonucu bulunmayan bir ekran çıkıyor; ancak, fiyat alanını 80-150 TL/m² aralığına, imar durumunuysa "imar planı onaylı" seçeneğine ayarladığınızda beklenen sonuca ulaşabilirsiniz. Bu süzgeçler sayesinde hem vadeli ödeme seçenekleri olan hem de tapu devri daha hızlı tamamlanabilen parselleri önceden filtreleyerek vakit kaybını en aza indirebilirsiniz.
Mevcut verilerde Hastahane Mah. bölgesinde satılık arsa ilan sayısının sıfır olması, bölgenin potansiyelini henüz piyasaya yansıtamadığı anlamına geliyor. Fiyatların metrekare başına 80 ila 150 TL arasında seyretmesi, alıcıların uzun vadeli yatırım olarak değerlendirebileceği bir aralık sunuyor; ancak imarsız parsellerdeki belirsizlikler nedeniyle bu fiyatların netlik kazanması zaman alabilir. Henüz ilk kadastro aşamasında olan bu bölgede üzerinde anlaşmaya varılan parsellerin sınırlı sayıda olması, pazarda alıcı rekabetinin henüz oluşmadığına işaret ediyor. Dolayısıyla, alım gücünü kuvvetli olanlar için bu erken evredeki fiyatlar cazip görünürken, diğer yandan hukuki ve imar sürecinin uzunluğu risk oluşturabiliyor.
Mevcut verilerde Hastahane Mah. arsa fiyatları en düşük 80 TL/m², en yüksek 150 TL/m² civarında seyrediyor. Ortalama bir hesaplama yaptığınızda 1.000 m²lik bir imarlı parselin yaklaşık 120.000 ila 150.000 TL arasında bir fiyatla pazara sunulabileceği öngörülüyor.
Satın alma sürecinde öncelikle imar durumunu mutlaka belediyeden teyit edin; KAKS ve gabari bilgilerinin yetersiz olması ileride ruhsat almada sıkıntı yaratabilir. Tapu türü olarak hisseli arsalar yerine mümkünse müstakil parselleri tercih edin; çünkü tüm hissedarların onay vermesi gereken tapu devirleri uzun gecikmelere yol açabiliyor. Ayrıca, ada-parsel sorgusunu kadastro haritasıyla karşılaştırarak sınır uyuşmazlıklarını önleyin.
toprakarsa.com üzerinden arama yaptığınızda fiyat (80-150 TL/m²) ve imar durumu (imar planı onaylı) filtrelerini kullanarak sonuçlara ulaşabilirsiniz. Böylece henüz elle tutulur ilanlar olmasa da gelecekteki potansiyel fırsatları erkenden izleyebilirsiniz.
Satılık arsanın toplam fiyatını 1.000 m²’lik bir parsel üzerinden düşünelim: 100.000 TL fiyat karşılığında 120 TL/m²’lik bir sonuca ulaşıyorsunuz. Böylece m² fiyatı, toplam tutarın metrekareye bölünmesiyle ortaya çıkıyor.
Tercan ilçesindeki ilanlar için Tercan satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024