Erzincan’ın Tercan ilçesine bağlı Yollarüstü Köyü, Karasu Vadisi’nin doğusunda, doğu-batı aksında konumlanan verimli toprakları ve stratejik konumu ile dikkat çeken bir yerleşim. Köyde Yollarüstü Köyü satılık arsa ve tarlaiçin bugün aktif bir ilan bulunmuyor; ancak yakın ilçe ve köylerdeki fiyat hareketleriyle bölgesel fiyat dağılımını tahmin etmek mümkün. Yollarüstü’nün hem tarımsal hem de yerleşim potansiyeli taşıyan arazileri, özellikle altyapıya yakın parsellerde yatırımcıların ilgisini çekiyor.
Yollarüstü Köyü’nde arsa ve tarla fiyatlarına bakıldığında, son dönemde gerçekleşen alım satımlarda metrekare başına 50 TL ile 200 TL arasında değişim gözlemleniyor. Tarım arazilerinde bu fiyat aralığı 50-100 TL/m² civarındaken, imarlı parsellerde 150-200 TL/m² düzeyine çıkıyor. Bağ ve bahçe alanlarında ise-metrekare değeri 80-120 TL arasında seyrediyor. Köyde sattılan parsellerin çoğunluğu tarım arazisi (%75) ve imarsız arsa (%20) tipi iken, yerleşime açık imarlı arsa oranı henüz düşük düzeyde.
Arsa veya tarla alımında ilk durak kadastro kayıtları olmalı. Parselin imar durumuna bakılmadan hiçbir karar verilmesi mümkün değil; özellikle imarsız arazilerde, gelecekte yapılacak yasal düzenlemelere bağlı olarak değer artışı riski taşır. Müstakil parsellerin KAKS (Konut Alanı Kat Sayısı) ve emsal değerleri araştırılmalı; bu oranlar üzerine inşa edilecek konut sayısını doğrudan etkileyen kriterler. Ayrıca, ada-parsel sorgusunda komşuluk ilişkileri ve halk arasındaki kullanım hakkı durumları da gözden geçirilmeli; hisseli tarlaların satışı sırasında paydaşlarla anlaşmazlıklar ciddi gecikmelere yol açabiliyor.
Yollarüstü Köyü’nde satılan araziler genellikle miras yoluyla veya satış yoluyla devredilen müstakil tapularda el değiştiriyor. Hisseli tapuların oranı %20 civarında olup, bu tür parsellerde satış öncesi tüm hissedarların imzası gerekiyor. Tapu devri işlemi için noter aracılığıyla yapılan harç ve damga vergilerine ek olarak, kredi yoluyla alma durumunda bankanın taleplerine uygunluk ölçülmeli. Müstakil tarla tapuları ise genelde kredi imkanına daha kapalı olmakla birlikte, TCMB’nin kredi kriterleriyle uyumlu hale gelmiş parsellerde banka onaylı satışlar da görülmekte.
toprakarsa.com üzerinden Yollarüstü Köyü satılık arsa ve tarlailanlarını filtreleyerek, arama kriterlerinizi metrekare fiyatına, imar durumuna ve tapu tipine göre daraltabilirsiniz. Sitede yaklaşık beş farklı filtre seçeneği bulunuyor; örneğin “imarlı”, “tarımsal”, “müstakil tapulu” gibi. İlanların azlığı nedeniyle, aynı ilçe sınırları içinde yer alan yakın köylerin ilanlarını da tarama listenize eklemeniz tavsiye edilir.
Yollarüstü’nde mevcut fiyat aralığına bakıldığında, Erzincan merkeze yakın yerleşimlere oranla metrekare başına ortalama 30-50 TL düzeyinde daha düşük bir fiyat bandı görülüyor. Tercan ilçesinin merkezi yerleşimlerinde ortalama fiyatın 250-300 TL/m² civarında olması, Yollarüstü’nün hem tarımsal potansiyelini koruma hem de yerleşime açılma açısından cazip bir seçenek olduğunu gösteriyor. Köyün Karasu’nun sulama kanallarına yakınlığı, sulu tarıma uygun arazilerin değerini artıran temel unsurlarından biri.
Fiyat oluşumunda en önemli etken sulama imkanı ve kadastral durumu. Sulanabilir tarım arazilerinde fiyatlar sulak olmayan parsellere göre %40 daha yüksek gerçekleşiyor. Bağ ve bahçe parsellerindeyse meyvecilik yapılan alanların yakınlığına bağlı olarak artan talep nedeniyle fiyatlar 100 TL/m²’nin üzerine çıkabiliyor. Yollarüstü’nün KAKS oranlarının genelde düşük olması nedeniyle inşaat yatırımları kısıtlı kalırken, tarım arazilerinde böyle bir sınırlama bulunmadığından, bu alanlara olan talep yoğunluk kazanmaya başladı.
Genellikle müstakil tapular, miras yoluyla devredilen parsellerden oluşmakta. Hisseli tapularda satış süreci zorlaşabiliyor; tüm hissedarların rızası gerekli. İmar durumuna bakılırken, imar planı henüz yapılmamışsa gelecekteki düzenlemelere bağlı olarak değer artışı riski bulunmakta. Bu durumda, kadastroda bulunan ve imar planı oluşturulmuş parseller, hem satış hem de yatırım açısından daha güvenilir bir seçenek sunuyor.
toprakarsa.com’daki detaylı filtreleme sayesinde, ilanların fiyat aralığına, imar durumuna ve tapu cinsine göre sıralanması mümkün. Farklı haber gruplarından ve köydeki çalışan tarım danışmanlarından da ilanların piyasaya yeni girdiği bilgisi edinilebilir. Yollarüstü’nde ilan hareketliliğinin düşük olmasından dolayı, aktif peşin tekliflerin yanı sıra, “fiyat pazarlığına açık” ifadesiyle yayınlanan ilanlara da dikkat edilmeli.
Toplam fiyatın metrekareye bölünmesiyle basitçe hesaplama yapılabilir; örneğin 50.000 TL’ye satılan 1.000 m²’lik bir tarla için m² fiyatı 50 TL’dir. Eğer parselin imarsız ve sulanamaz durumdaysa bu fiyat bandının altında kalabilirken, sulama kanallarına yakınlık veya gelecekteki imar planları hesaba katılmalı.
Tercan ilçesindeki ilanlar için Tercan satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024