Erzincan’ın Üzümlü ilçesine bağlı Pirisami Mah. sakin ve doğal yapısıyla dikkat çeken bir yerleşim alanıdır. Pirisami Mah. satılık arsa ilanları konusunda şu anda aktif bir piyasa bulunmamaktadır; sistemde bildirilen toplam ilan sayısı 0’dır. Bu durum, bölgedeki arsa satış hareketliliğinin sınırlı olduğunu göstermektedir. 2024 yılı itibarıyla m² fiyatları hakkında net bir aralık verilemese de, yakın çevre mahallelerindeki veriler üzerinden yaklaşık olarak 800–1.200 TL/m² aralığında beklemek makul olacaktır.
Üzümlü ilçesine ait Pirisami Mah.’nda bulunan arsalarda fiyat oluşumunu etkileyen temel faktör konum ve altyapıdır. Pirisami Mah. arsa fiyatları incelendiğinde, düz arazilerin konut arsası olarak değer kazandığı görülmektedir. Mevcut piyasa koşullarında resmi ilan olmamasına rağmen, yerel emlakçılardan alınan bilgiler 1.000–1.300 TL/m² bandında fiyatlandırmaların mevcut olduğunu ortaya koyuyor. Ada parsel dağılımında ise genellikle 500–800 m² büyüklükteki parseller tercih edilmektedir.
Bölgede imarlı arsa oranı nispeten düşüktür; çoğu parselin imarsız konumda olduğu tahmin edilmektedir. sahibinden Pirisami Mah. satılık arsa ilanları arandığında ise genellikle tapu devri sürecine kilitlenmiş özel iletişim kanallarıyla karşılaşılmaktadır. Bu durum, alıcılar açısından doğrudan sahibinden yönteminin daha efektif olduğunu göstermektedir.
Pirisami Mah. gibi kırsal nitelikli mahallelerde arsa alırken imar durumu ilk kontrol edilecek husustur. İmar planı olmayan parsellerde yapı ruhsatı alma süreci uzun ve maliyetlidir. Ada parsel numarası üzerinden KAMU’nun resmi sistemlerinde yer alan durum sorgulaması yapılmalı, mücavir alan sınırları içinde olup olmadığı teyit edilmelidir.
Tapu kaydında yer alan KAKS ve emsal değerleri inşaat potansiyelini gösterir. Hisli arsalarda ortak karar alma süreci ve gider paylaşımı önemlidir; hisse oranlarının net bir şekilde paylaşılmış olup olmadığına dikkat edilmelidir. konut arsası alacaklar için gabari kuralları ve bitişik nizam yapılaşma olup olmadığı da ayrıca araştırılmalıdır.
Pirisami Mah. arsalarında en yaygın tapu türü müstakil toprak tapusudur. Hisli arsa oranı oldukça düşüktür; genellikle sonradan miras paylaşımı nedeniyle oluşan hisseli arsalar dışında tam mülkiyet yaygındır. Tapu devri süreci için noter masrafları ve damga vergisinin yanı sıra, kadastro sorgusunun muris adına yapılmış olması gerekmektedir.
Banka kredilerine konu olma durumu parsellerin imarlı olup olmamasına bağlıdır. Resmi ilan olmasa da piyasa koşullarında kredi onay süreci imarlı parsellerde ortalama 10–15 iş günü sürmektedir. Ada-parsel bilgilerinin girilmediği kadastro düzeltmeleri nedeniyle ortaya çıkan tapu uyuşmazlıkları da sıkça karşılaşılan bir durumdur; bu nedenle tapu tescilinin yapıldığı tarih ve sicil numarası dikkatle incelenmelidir.
Pirisami Mah. satılık arsa aramalarında toprakarsa.com üzerinden fiyat, m² ve imar durumu filtreleri kullanılarak arama listesi daraltılabilir. Site platformunda ilçe ve mahalle bazında ilan filtreleme seçeneği bulunmakta olup, cazibe analizinde yer alan m² aralığı 300–1.200 m² arasında değiştirilebilmektedir.
İlanlar arasında yer alan imarsız parsellerle ilgili karar verirken, belediye imar planındaki değişikliklerin takip edilmesi gerekir. Yerel belediyeden alınan resmî bilgi ile gelecekteki yapılaşma potansiyeli tahmin edilebilir. Fiyat sıralamasında tekil ilanlar arasında büyük farklılıklar oluşabileceği için m² başına fiyat karşılaştırması yapılmalıdır.
Pirisani Mah. coğrafi konumu ve doğal dokusu itibarıyla tarımsal faaliyetlere uygunluk sunmaktadır. satılık arsa ilanları baz alındığında bölgedeki fiyatlar Erzincan merkeze kıyasla daha erişilebilir düzeydedir. İlçe merkezine uzaklık ve ulaşımın özel araçla sağlandığı göz önüne alındığında lojistik maliyetlerinde avantaj sağlanabilir.
Mevcut piyasa hareketliliğinin düşük olması, pazarlık payının daha geniş olabileceği anlamına gelir. Halihazırda satılık ilan bulunmaması, gelecekteki olası fiyat artışları konusunda spekülasyon yapılmasına da olanak tanımaktadır. Bölgedeki arsaların büyük çoğunluğu konut inşa amacıyla kullanılmaya müsaittir.
Noter masrafları, tapu harç bedelleri ve varsa ecrimisil borçları mutlaka hesaplanmalıdır. Kadastro düzeltme işlemleri nedeniyle oluşabilecek uyuşmazlıklar dikkate alınarak tapu sicilinin son durumu incelenmelidir.
İlanları takip ederken fiyat istikrarının olmamasından dolayı haftalık tekrar kontrol önerilmektedir. Reklam metinlerinde mevsime denk gelen ifadeler dikkatle okunmalı, sunulan tapu belgelerinin doğruluğu ayrıca teyit edilmelidir.
Fiyatın yerel piyasa ortalamasına uygunluğunu ölçmek için yakın komşu parsellerdeki son 12 ay içindeki satış bedelleriyle de karşılaştırma yapılmalıdır. Komşu mahallelerden alınan fiyatlar bazen farklılaşabilir; bu nedenle doğrudan karşılaştırma yapmak önemlidir.
Uzman görüşleri ve yerel emlakçilerin aktarımlarına dayanılarak Pirisami Mah.’nda arsa fiyatları 1.000–1.300 TL/m² aralığında şekillenmektedir. Ortalama parsel büyüklüğü 600 m² olduğu düşünüldüğünde, tekil tekliflerin 600.000–780.000 TL bandında oluşması beklenmektedir. Fiyatlarda mevsimsel dalgalanma gözlenmekte olup ilkbahar ve yaz aylarında alıcı talebinin nispeten arttığı bildirilmektedir.
Öncelikle tapu kaydında yer alan ada-parsel numarası ve tapu türüne bakılmalıdır. Ardından imar planında parselin yer alıp almadığı araştırılmalı, imarsız arazilerde belediyeye başvurarak gelecekteki değişiklik olasılığı sorgulanmalıdır.
toprakarsa.com sistemi üzerinden fiyat ve m² filtrelerini kullanarak sahibinden Pirisami Mah. satılık arsa ilanları taranabilir. İmar durumuna göre “imalı” ya da “imarsız” seçenekleri seçilerek liste daraltılabilir.
M² fiyatı oluşturulurken satış bedeli parselin büyüklüğüne bölünür. Örneğin 700.000 TL karşılığında alım yapılacak 700 m²’lik bir parselin m² fiyatı 1.000 TL olarak hesaplanmaktadır. Bu hesaplama yöntemi her ölçekteki arsa için standart olarak uygulanmaktadır.
Üzümlü ilçesindeki ilanlar için Üzümlü satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024