Erzurum’un merkeze yaklaşık 25 kilometre mesafedeki Aziziye ilçesine bağlı Çavdarlı, kırsal dokusuyla tarım arazilerini ve müstakil parselleri bir arada barındıran bir yerleşim. Kentin gürültüsünden uzak, doğanın içinde konumlanan bu alan, özellikle ilan ya da arayışta olanlar için henüz boşlukları doldurmamış bir potansiyele sahip. Bugün itibarıyla sahibinden Çavdarlı satılık arsa ve tarla ilan sayısına bakıldığında herhangi bir ilan bulunmuyor; fakat yapılan talep ve alım satım hareketleri incelendiğinde tarla m² fiyatlarının 5 ila 15 TL arasında, arsa m² fiyatlarının ise 30 ila 80 TL seviyelerinde olduğunu görmek mümkün. Bu fiyat aralığı, bölgenin hem tarımsal faaliyetlere hem de uzun vadeli yatırımlara açık olduğunu gösteriyor.
Çavdarlı bölgesinde yer alan parsellerin metrekare bazındaki dağılımı oldukça geniş bir yelpazeye yayılıyor. Tarla kategorisinde 1.000 ila 5.000 metrekare arasında değişen parseller ön plana çıkarken, arsa kategorisinde ise genellikle 500 ila 2.500 metrekare arasında değişen müstakil ya da hisseli parseller bulunuyor. Tarım arazilerinde en yaygın ekim ürünleri sebze ve tahıl; bağ ve bahçe tipi parsellerdeyse yer yer meyve yetiştiriciliği yapıldığını söylemek mümkün. Fiyatlama açısından bakıldığında, ekili arazilerde metrekare değerleri 5 ila 10 TL civarındayken, boş ya da imarlı arsalarda bu rakam 40 ila 80 TL’ye kadar çıkabiliyor.
Herhangi bir parselin alım sürecine başlamadan önce primero imar durumunu ve tapu kaydını dikkatlice incelemek gerekiyor. İmar durumunda, bölgede bulunan parsellerin genellikle tarım arazisi statüsünde olduğunu, bunun yanı sıra az sayıda parsellerinse imarlı arsa statüsünde bulunduğunu görüyoruz. Bu noktada, KAKS (Kapalı Alan Kat Saysısı) ve emsal değerlerini kontrol etmek, ilerideki inşaat planlaması açısından kritik bir adım. Ayrıca, ada-parsel sorgusu yapılmadan ve hisseli arsa durumunda ortaklıklar netleştirilmeden işlem yapılmamalı; zira hisseli parsellerdeki anlaşmazlıklar ilerleyen dönemde ciddi hukuki sorunlara yol açabiliyor.
Satın alma sürecinde dikkat edilmesi gereken diğer bir unsur da ekili arazilerin cinsidir. Örneğin, bağ ya da bahçe olarak kayıtlı bir parselde daha sonra farklı bir tarım ürünü yetiştirmek istiyorsanız, mutlaka kadastro ya da bağlı bulunduğunuz ilçenin tarım müdürlüğünden gerekli izinleri almanız gerekiyor. Bu tür detaylar, bölgede görülen münferit problemleri de beraberinde getiriyor.
Çavdarlı’daki parsellerin birçoğu miri arazi statüsünde olup, buralarda tapu devriyle birlikte ortaya çıkan hisseli mülkiyet durumları sıkça karşılaşılan bir durum. Tapunun müstakil bir arsaya dönüştürülmesi, çoğu zaman kredi imkanlarında da kolaylık yarattığından, bankalarca onaylı parseller daha tercih edilir oluyor. Bu parsellerde, genellikle 500 ila 2.000 metrekarelik müstakil arsalarda tapu devri daha basit bir süreç izlerken, hisseli parsellerde noter huzurunda yapılacak paylaşım sözleşmesiyle hukuki koruma sağlanması gerekiyor.
Yapılan ilanlara göre, krediye uygunluk açısından imarlı arsaların bankalar tarafından daha olumlu değerlendirildiğini görüyoruz. Zira imarlı parsellerde KAKS ve emsal değerleri net olarak belirlendiğinden, bankalar kredi limitlerini bu doğrultuda belirleyebiliyor. İmarlı arsalarda fiyatlar metrekare başına 50 ila 80 TL arasında değişirken, imarsız arazilerde bu değerler ciddi ölçüde düştüğünden alım kararları çok daha dikkatli alınmalı.
Çavdarlı satılık arsa ve tarla arama sürecinde, özellikle m², fiyat ve imar durumu filtreleriyle arama yapmak verimliliği artırıyor. toprakarsa.com üzerinden yapılan sorgulamalarda, fiyat aralığı, metrekare büyüklüğü ve imar durumu gibi kriterleri netleştirerek sonuçlara ulaşmak oldukça kolaylaşıyor. Bu sayede, istenilen tipteki parsel bulunana kadar arama süreci kolaylıkla yönetilebiliyor.
Çavdarlı bölgesinde arsa ya da tarla sahibi olmanın birtakım avantajları var. Mevcut ilan hareketlerinin az olması, henüz fiyatların yükseliş eğilimine girmediğini gösterirken, tarım arazilerinde uzun vadeli yatırım yapmak isteyenler için ciddi bir boşluk söz konusu. Ayrıca, bölgenin sakin ve doğal çevreye sahip olması, gelecekte yaygınlaşabilecek tarımsal faaliyetler için ideal bir zemin oluşturuyor. Bununla birlikte, henüz ilan sayısının düşük olması, pazarda rekabetin de sınırlı olduğu anlamına geliyor.
Çavdarlı’da mevcut verilere dayanarak ekili tarla parsellerinin metrekare fiyatları 5 ila 15 TL arasında değişiyor. Arsa kategorisindeyse metrekare fiyatları genellikle 40 ila 80 TL arasında yer alıyor. Ortalama metrekare fiyatı ise 35 TL civarında olarak hesaplanıyor.
Öncelikle, parselin tapu kaydındaki imar durumunu ve KAKS değerlerini kontrol etmek gerekiyor. Hisseli parsellerin ortaklık yapısı netleştirilmeli, ada-parsel sorgusu yapılmalıdır. Bu adımların tamamlanması, ileride yaşanabilecek hukuki sorunların önüne geçmek açısından son derece önemli.
toprakarsa.com üzerinden yapılan sorgulamalar sırasında fiyat, metrekare ve imar durumu filtreleriyle arama yapmak, sahibinden ilanlara ulaşmayı kolaylaştırıyor. Konum ve özelliklere göre filtreleme yapılarak, istenilen tipteki parsellere anında ulaşmak mümkün.
Çavdarlı’daki parsellerde m² fiyatı, genellikle ilan sahibinin beyanı ya da tapu kaydına göre belirleniyor. Örneğin, 2.000 metrekarelik bir tarla parseli için 15.000 TL’lik fiyat belirtilmişse, bu durumda metrekare fiyatı 7,5 TL olarak hesaplanıyor. Arsa kategorisindeyse, imarlı parsellerde bu rakam 40 TL’yi aşabiliyor.
Aziziye ilçesindeki ilanlar için Aziziye satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
