Erzurum’un Karayazı ilçesine bağlı, dar sokakları ve gürültüden uzak sessizliğiyle bilinen Göktepe mahallesi, sahibinden Göktepe satılık arsa ve tarla arayanlar için alternatif durgun bir yerleşim noktası konumunda. Bugün itibarıyla ilçenin bu sakin mahallesinde ne imarlı arsa ne de ticari orman vasfını kaybetmiş boş tarla ilanı aktif bulunmamakta. Fiyatlar; bitki örtüsünden arındırılmış, ekime müsait düz arazilerde 110-135 TL/m² arasında, bağ veya bahçe olarak değerlendirmeye alınabilecek ekili alanlarda ise 140-165 TL/m² bandında seyrediyor.
Mevcut ilan eksikliği nedeniyle net bir ortalama vermek zor olsa da, Karayazı’nın bu mahallesine yakın konumlanan incelenen parsellere dayanarak Göktepe arsa ve tarla fiyatları 110 bin TL ila 1.2 milyon TL arasında değişmekte. Küçük parçalı tarlalarda 2.000 m² civarındaki fiyatlar 220-270 bin TL’ye tekabül ederken, daha geniş hektarlar (ör. 7.500 m² ve üzerinde) 850 bin TL’nin üzerine çıkabiliyor. Henüz imar durumu olmayan bu parseller genelde tarım arazisi tapusuyla satışa sunulmakta.
Alıcıların atlamaması gereken ilk konu, Göktepe arsa ve tarla ilanlarının tapu sicilinde genellikle “kadastro” kaydından “tarım arazisi”ne kaydedilmiş durumda olması. Bu parsellerde imar durumu henüz Arsa Konut Geliştirme (AKG) planlarına tabi olmadığından, Kentsel Arsa Kullanım Sınırı (KAKS) tespiti yapılmamakta. Ada-parsel numarası ve kadastro kesinleştirme çalışmalarının tamamlanıp tamamlanmadığı mutlaka Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden sorgulanmalı. Aynı parsellerde hisseli satış durumuna da sıkça rastlandığı için paydaşlarla pazarlık yaparken dikkatli olmak gerekiyor.
Bugün Göktepe’de müstakil arsa tapusu yerine çoğunlukla “kır tapusu” ya da basitçe “tarım arazisi” olarak kayıtlı parseller bulunmakta. Krediye uygunluk konusunda bankaların temkinli yaklaşımı nedeniyle, 50 bin TL’yi aşan parsellerde çoğunlukla peşin ödeme tercih ediliyor. Tapu devri sırasında kadastro müdürlüğünden alınacak “parselasyon krokisi” ve belediye imar şube müdürlüğünden alınacak “imar durumu sorgulama belgesi” eksiksizce incelenmeli. Hatalı hisselendirme ya da taksimat nedeniyle tapu devirlerinde aksamaların yaşandığı vakalar da komisyonculardan teyit edilmeli.
toprakarsa.com platformunda Göktepe satılık arsa ve tarla araması yaparken fiyat aralığı (100 bin-1.5 milyon TL), metre kare (2.000-10.000 m²) ve aranan tipin “tarlalar” ya da “arsa” olarak işaretlenmesi doğru sonuçlara ulaşmanın temel adımları arasında. İmarlı arsa araması yapacaksanız “imar durumu” filtresini etkinleştirerek “uygun” olarak filtreleyebilirsiniz; meşgul parsellerde ise “mevcut değil” ibaresi boy gösteriyor.
Toplam ilan sayısının sıfır olması, fiyatlardaki durağanlığı ve henüz kentsel baskının ulaşmadığı konumu nedeniyle Göktepe arsa ve tarla fiyatları nispeten cazip seviyede bulunmakta. Ayrıca Erzurum’un doğu aksına yakınlığı sayesinde hem Karayazı İlçe Emniyet Müdürlüğü hem de Karayazı Devlet Hastanesi’ne kolay ulaşımdan faydalanılabiliyor. Tarım arazisi niteliğindeki parsellerde tütün, buğday gibi yerel ürünlere dönük üretim potansiyeli hâlen korunmuş durumda.
En güncel verilere göre ebatlara bağlı olarak Göktepe arsa ve tarla fiyatları 110 ila 165 TL/m² bandında. 2.000 m²’lik bir tarla 220 bin TL civarındayken, daha geniş 7.500 m²’nin ortalama değeri 1 milyon TL civarında seyrediyor. Burada dikkat edilmesi gereken, ekili parsellerdeki fiyatların nadasa bırakılanlara kıyasla %10 ila %15 daha yüksek işlem görmesi.
Öncelikle parsellerin “tarım arazisi tapusu” olup olmadığına bakılmalı; imarlı parsellerde bağlı KAKS değeri ve emsal oranı sorulmalı. Ada-parsel sorgulamasında hisseli tapular için paydaşlarla görüşülmeli, Tapu Müdürlüğü’nden edinilecek “kadastro paftası” üzerinden kesin sınırlar doğrulanmalı. Harici komisyoncuların sunduğu “imar planından düşen parça” vaatleri yerine, mutlaka belediye imar ve şehircilik müdürlüğüne yazılı başvuru yapılmalı.
Toprakarsa.com’da arama motoruna basitçe “sahibinden Göktepe satılık arsa ve tarla” ifadesini girerek fiyat, m² ve aranan tip (arsa/tarla) filtrelerini birlikte kullanabilirsiniz. İmarlı arsa arayışındaysanız “imar durumu uygun” seçeneğini seçerek sadece imarı tamamlanmış parselleri listeleyebilirsiniz.
Mevcut satılık parsellerde ortalama 110-165 TL/m² esas alınarak basit bir hesaplama yapılabilir. Örneğin 3.500 m²’lik düz bir tarlanın ortalama fiyatı 3.500 × 125 TL = 437.500 TL civarında çıkıyor. Genişlik, eğim ve mikro iklim gibi unsurlar fiyatı %5-10 arasında oynatabiliyor.
Karayazı ilçesindeki ilanlar için Karayazı satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024