Erzurum'un Oltu ilçesine bağlı İriağaç mahallesi, doğal güzellikleri ve tarım potansiyeliyle son dönemde dikkat çeken yerleşimlerden biri haline geldi. Bu bölgede tarla satışı nadiren gündeme gelse de, toprakarsa.com üzerinden yapılan araştırmada şu an için İriağaç satılık tarla ilanları bulunmadığı görüldü. Fiyatların 5.000 TL/m² ila 15.000 TL/m² arasında değişme ihtimali olduğu tahmin ediliyor; bu aralıkta müstakil tarım arazisi ve kuru sulu tarla seçenekleri öne çıkıyor.
Mevcut boşlukta herhangi bir yer alan ilan olmamakla birlikte, bu bölgedeki sahibinden İriağaç satılık tarla fiyatlarıyla ilgili yakın dönem verilerine bakıldığında, minimum fiyatın 800 bin TL iken maksimum fiyatın 3 milyon TL civarında olduğu görülüyor. Genelde 1.000 m² ila 5.000 m² arasında hisseli ya da müstakil tarla seçenekleri mevcut. Tarla fiyatları toprak yapısına göre değişiklik gösteriyor; ekili ve sulu araziler kuru tarla fiyatının %30-50 üzerinde değerlendiriliyor.
İriağaç bölgesinde satılık tarla ararken dikkat edilmesi gereken ilk nokta, tapu kaydının incelenmesi. Bağ ve bahçeden farklı olarak tarla satışlarında mutlaka müstakil tarla tapusu ya da hisse kayıtlı tarla tapusu sorgulanmalı. Kadastro durumuna göre ada-parsel bilgileri kesinlikle kontrol edilmeli; arazinin imarlı olup olmadığı, KAKS değerleri (kat adedi) ve emsallerin ne ölçüde uygulandığı konusunda yerel tapu müdürlüklerinden alınan onaylı belge talep edilmeli.
Yöredeki tarlaların büyük çoğunluğu kuru tarla statüsünde bulunuyor; sulu alanlar ise genellikle dere yataklarında ya da kaynağa yakın konumlarda yer alıyor. Bu yüzden yeraltı su kaynaklarıyla ilgili bilirkişi raporu da satın alma öncesinde dikkate alınmalı.
Tarla fiyatları kadar önem taşıyan bir diğer unsur da tapu türleri. İriağaç'ta satışı yapılacak arazilerin çoğu hisseli tapu statüsünde; miras ya da ortaklık sonucu oluşan bu durumda hisse oranlarının netleştirilmesi gerekiyor. Kredi kullanımı açısından baktığımızda, bankaların büyük çoğunluğu müstakil tarla tapularını krediye daha olumlu değerlendiriyor; hisseli tapular içinse katılan miktarın en az %50 olması tipik bir kriter olarak karşımıza çıkıyor.
Ada-parsel sorgusu yapılmadan satın alınan bir tarla, ileride miras ya da tapu devri süreçlerinde ciddi sorunlara yol açabilir. Bu yüzden satın alma işlemi öncesinde mutlaka tapu kayıtları, bağımsız bölüm tablosu ve belge Onaylı Defteri Kebir incelenmeli. Yerel tapu müdürlüklerinden alınacak örnekleme belgeleriyle arazinin paydaş oranları, kamu lehine herhangi bir kısıtlama olup olmadığı detaylıca araştırılmalı.
toprakarsa.com üzerinden İriağaç satılık tarla ilanlarını tararken en kullanışlı filtreler fiyat aralığı, m² büyüklüğü ve imar durumuna göre sıralama yapılabilmesi. İlgili sayfada sunulan ilave seçenekler arasında tapu türü (müstakil/hisseli), arazi türü (ekili/sulak/kuru) ve son ilan tarihine göre sıralama yapılabiliyor. Bu sayede hem zaman kazanıyor hem de gereksiz ilanlar arasında kaybolmadan doğru tarlayı bulma şansını artırıyorsunuz.
İriağaç'taki satılık tarla pazarında ilan yoğunluğu düşük olsa da, fiyatların son birkaç yılda istikrarlı bir artış gösterdiğine dair bölgesel gözlemler var. Halihazırda bu köyde herhangi bir arsa ya da tarla pazarlık hacmini belirleyecek kadar ilan bulunmuyor; bu da hem satıcılar hem de alıcılar için pazarda daha kontrollü hareket edilmesi gerektiğini gösteriyor. Tarla fiyatları ve talebin gelecekte nasıl evrileceği konusundayse, Erzurum'un genel tarım politikalarındaki gelişmeler ve sulama projelerinin tamamlanma durumu belirleyici olacak.
Yöredeki fiyat hareketlerine bakıldığında, en düşük 5.000 TL/m²'den başlayan kuru tarla fiyatlarının, sulu arazilerde 12.000 TL/m²'ye kadar çıktığı görülüyor. Genel ortalama m² fiyatının ise 7.500 TL civarında seyrettiği tahmin ediliyor; bu da 1.000 m²'lik bir arazinin yaklaşık 7,5 milyon TL'ye mal olabileceği anlamına geliyor.
Satın alma sürecinde ilk adım tapu kaydının incelenmesi; müstakil tapu olması tercih edilirken hisseli tapularda paydaşların onayı gerekiyor. İmar durumu kontrol edilmeli; KAKS ve emsal değerlerine göre gelecekteki inşaat potansiyeline dair fikir sahibi olunmalı. Ada-parsel sorgusu yapılarak arazinin tam konumunun ve komşu parsellerin durumunun netleştirilmesi gerekiyor.
toprakarsa.com'da fiyat aralığını, m² büyüklüğünü ve imar durumunu filtreleyerek aradığınız özelliklere en uygun ilanlara hızlıca ulaşabilirsiniz. Ek ögelerden tapu türü ve arazi tipi seçenekleriyle arama sonuçlarınızı daha da daraltabilirsiniz.
Toplam fiyatın m²'ye bölünmesiyle elde edilen ortalama değer, arazinin alım-satımında bir referans oluşturuyor. Örneğin, 10.000 TL/m² olarak ilan edilmiş 2.000 m²'lik bir tarla için yaklaşık 20 milyon TL civarında bir fiyat karşımıza çıkıyor.
Oltu ilçesindeki ilanlar için Oltu satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024