Erzurum’un doğu kanadındaki Pasinler ilçesine bağlı, ovaya hâkim konumuyla dikkat çeken Kotandüzü mahallesi, hem kırsal yaşamın hem de arazi yatırımının cazip adreslerinden biri. Bolu dağlarının eteklerinde, dar ve geniş m²’lik parselleriyle öne çıkan bu bölgede şu an için sahibinden Kotandüzü satılık arsa ilanları bulunmuyor; ancak geçmiş dönemlerdeki fiyat aralığı 2.500 TL/m² ile 7.000 TL/m² arasında değişmiş, 1.500 m²’nin altındaki küçük parsellerle birlikte, 5.000 m² ve daha büyük araziler de alıcı bulmuştu.
Pasinler’in ilçenin kuzeyinde yer alan Kotandüzü’nde, Kotandüzü arsa fiyatları metre kare başına ortalama 4.000 TL seviyesinde seyrediyor. Küçük parsel sayısının nispeten fazla olması nedeniyle 2.500 TL/m²’den başlayan fiyatlar da mevcutken, sulanabilir topraklar veya imarlı parsellerde bu rakam 7.000 TL/m²’ye kadar yükselebiliyor. Alanda henüz organize bir ilan yelpazesi oluşmasa da, bataklık araziler ve engebeli araziler ağırlıklı olarak tarla sınıfında değerlendiriliyor.
Alım işlemine başlamadan önce Kotandüzü satılık arsa seçiminde imar durumu mutlaka kontrol edilmeli. “İmarlı arsa” sınıfına giren parsellerde inşaat ruhsatı alma kolaylığı bulunurken, “imarsız arsa” kategorisinde kalan arazilerde ise hem değer artışı zorlaşır hem de tapu devri sırasında yasal süreçler karmaşıklaşabilir. Ada parsel numarası üzerinden yapılan sorgulamalarda mülkiyetin tek elde mi yoksa hisseli mi olduğu da ortaya çıkar; hisseli parsellerin noter onaylı paylaşım anlaşması yapılmadan alımına dikkat edilmeli. Ayrıca KAKS ve emsal oranları, gelecekteki inşaat potansiyelini belirleyen en önemli unsurlardan biri.
Kotandüzü’ndeki arazilerde en yaygın tapu türleri arasında müstakil arsa tapusu ve tarla tapusu öne çıkıyor. Müstakil parsellerde herhangi bir hisse devri sorunu olmazken, özellikle tarla sınıfındaki arazilerde “kadastro” adı verilen kadastro haritalarındaki hatalar nedeniyle m2 kayıpları yaşanabiliyor. Tapu müdürlüklerinde yapılan ada parsel sorgulamalarında, hisseli tapuların yüzde 30’unun paydaş anlaşmazlığı nedeniyle bloke edildiği de biliniyor. Krediye uygunluk konusundayse, imarlı parsellerde bankaların daha esnek davrandığı gözleniyor.
Tek bir platformda toplanmış Kotandüzü satılık arsa ilanlarını incelemek için fiyat aralığı, m² filtreleri ve imar durumuna göre sıralama yapılabiliyor. Bu sayede 3.000 TL/m²’nin altındaki imarsız parsellerden, 8.000 TL/m²’nin üzerindeki organize alanlardaki münferit parsellere kadar hızlı bir tarama yapmak mümkün. Ayrıca ilçenin tamamını kapsayan emlak ilanları sayfasında mahallenin sınırları daraltılarak daha net sonuçlara ulaşılabiliyor.
Pasinler’in en düz arazilerinden biri olan Kotandüzü’nde, Kotandüzü satılık arsa fiyatlarının görece düşük olması yatırımcılar için cazip bir giriş noktası oluşturuyor. Geniş parsellerin kolay bölünebilirliği sayesinde hem tarımsal üretim hem de gelecekteki konut projeleri için uygun zemin hazırlıyor. Bölgede organize bir ilan hacmi bulunmasa da, yakın gelecekte yerel yönetimin imar planlarını revize etme ihtimali, şu anda boş duran arazilerin değer kazanma potansiyeline işaret ediyor.
Ortalama Kotandüzü arsa fiyatları 2.500 TL/m² ila 7.000 TL/m² arasında değişiyor. Küçük ve engebeli parsellerde fiyatlar düşerken, düz ve sulanabilir topraklarda metre kare başına maliyet artabiliyor. 5.000 m² ve üzeri parsellerde iskonto uygulayan sahipler de bulunuyor.
İlk olarak imar durumuna ve kadastro kayıtlarına bakılmalı; daha sonra hisseli olup olmadığı hem tapuda hem de noter kayıtlarında doğrulanmalı. Ada parsel sorgusunda m2 kaybı yaşanmaması için tapu kaydındaki ölçülerin araziye uyup uymadığı yerinde incelenmeli.
Toprakarsa.com üzerinden fiyat, m² ve imar durumu filtreleri kullanarak Kotandüzü satılık arsa ilanları taranabilir; ayrıca mobil uygulama üzerinden konum bazlı arama yapılabiliyor.
Mevcut ilanlar üzerinden ortalama fiyatın metresi 4.000 TL alındığında, 2.000 m² bir parsel yaklaşık 8 milyon TL’ye denk geliyor. 3.000 TL/m²’nin altındaki arazilerdeyse bu rakam 6 milyon TL’ye kadar düşebiliyor.
Pasinler ilçesindeki ilanlar için Pasinler satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024