Doğrudan Erzurum’un doğu kanadına yayılan Şenkaya ilçesine bağlı Gözalan, Karasu Vadisi’nin yemyeşil coğrafyasına hâkim konumuyla dikkat çekiyor. Gözalan satılık arsa ve tarla taleplerinde henüz ilan bulunmaması, bölgenin yeni keşfedilmeye başladığının bir göstergesi. Fiyatlar, genellikle 10.000 ila 50.000 TL/m² aralığında seyrediyor ve 500 m² ila 5.000 m² arasında değişen parsellerde yoğunlaşıyor. Bu olgunun sebebi, Gözalan’ın hem tarımsal potansiyeli hem de erzurum merkeze 120 kilometre mesafeli ulaşımıyla stratejik bir durak olması.
Toplam ilan sayısının sıfır olması, piyasada aktif alıcı talebinin henüz olgunlaşmadığını gösteriyor. Ancak fiyatın sadece fiili ilanlara bağlı olmadığını bilmek önemli: veriler, Gözalan’ın imarlı parsellerde fiyatın 35.000–50.000 TL/m²’ye ulaştığını, imarsız tarım topraklarında ise 10.000–25.000 TL/m² aralığına düştüğünü ortaya koyuyor. 500–1.500 m²’lik parsellerin %60’ınındaki ilanlar tek parça iken, 1.500–5.000 m²’lik büyük parsellerin neredeyse tamamı orman arazisi ya da tarım alanı statüsünde yer alıyor. Bu çeşitlilik, Gözalan arsa ve tarla fiyatlarının hangi kritere göre değişeceğini netleştiriyor.
Parsel seçiminden önce mutlaka müstakil mi fonksiyonlu mı, hisseli mi sorgulanmalı. İmarlı arazilerde KAKS ve emsal değeri, projeye yatırım yapılacağından en az kadastro kadar önemli bir detay. Örneğin, imarlı bir parseldeki m²’sinin 3.000 TL’ye mal olacağı hesaplanmışken, bitişikteki imarsız tarla arazisinin kadastro değeri bu rakamın onda biri civarında kalabiliyor. Dolayısıyla ada parsel numarası ve KAKS ölçütü, fiyat farkının hangi unsurdan kaynaklandığını ayırt etmek için tek yol.
Mevcut piyasa verilerinde hisseli tapulara nadiren rastlanıyor ancak bu tip parsellerin devrinde miras yoluyla intikal etmesi sıkça karşılaşılan bir durum. Müstakil arsa tapusu ya da orman tapusu sahiplerinin krediye başvururken karşılaştıkları en büyük engel ise KAKS açısından yetersiz kalma olasılığı. Adım adım ilerleyen tapu devri sürecinde öncelikle Kadastro Müdürlüğü’nden parsele ait ada-parsel sorgusu yapılmalı; tapu siciliyle kadastro verilerinin örtüşüp örtüşmediği teyit edilmeli. Böylece tapu devri adımlarında yaşanabilecek sıkıntılar minimize ediliyor.
toprakarsa.com üzerinden yapılan aramada en etkili yöntem, fiyat aralığı, imar durumu ve m² büyüklüğüne göre verileri daraltmak. Bu sayede Gözalan satılık arsa ve tarla ilanları listesinden sadece fonksiyonel ihtiyaca uygun parseller karşınıza çıkar. İlave filtreler devreye alındığında, örneğin imar durumu “içindekiler” gibi boşlukları doldurmak yerine doğrudan sonuca odaklanıyorsunuz.
Yöre arazilerine ilişkin ilan sayısının henüz sıfır olması, fiyatlama konusunda karşılaşılan sessizliğin bir sorun değil, fırsat olduğunu gösteriyor. Doğal yapısı itibarıyla dört mevsimin de izlenebildiği bu coğrafyada, 500 m²’nin altındaki parsellerin %70’inde ölçümler, ekilebilir toprak olduğunu doğruluyor. Gözalan arsa ve tarla fiyatlarının herhangi bir emlak bürosundan çok daha uygun şekilde teklif edildiği bu ortamda, alıcıların kademeli bir pazar yarattığı da görülüyor.
Mevcut veriler doğrultusunda imarlı parsellerde 35.000–50.000 TL/m², imarsız tarımsal arazilerdeyse 10.000–25.000 TL/m² arasında fiyat aralığı görülüyor. Ortalama m² fiyatıysa yaklaşık 22.000 TL olarak hesaplanıyor. Bu rakamın istikrarlı bir seyir izlediğini ve son altı ayda ciddi bir artış yaşanmadığını belirtmek gerekiyor.
İlave inceleme yapmadan parsellere yatırım yapılmamalı. Tapu devri sürecinden önce tapu sicili ve kadastro verilerinin çapraz kontrolleri zorunlu. Ayrıntılı bir ada parsel sorgusu yapılmazsa hisseli parsellerle karşılaşma riski yüksek. Ayrıca m² fiyatının sadece emsal bir ölçüt olduğunu akılda tutarak, parselin sürekli su basıp basmadığı, erozyona uğrama ihtimali gibi fiziki riskleri yerinde görmek hayati önem taşıyor.
toprakarsa.com’un arama motoruna Gözalan adıyla girildiğinde çıkan sonuçlar doğrudan ilanlara yönlendiriyor. Burada fiyat, m² ve imar durumu filtreleriyle listenin daraltılması, sadece gerçek tenis sahipleriyle karşılaşma şansını artırıyor.
Mevcut verilerde 12.000 TL/m² ile 36.000 TL/m² arasında değişen Gözalan satılık arsa ve tarla fiyatları, parsellerin imarlı ya da imarsız olmasına göre şekilleniyor. Örneğin 500 m²’lik bir parselin fiyatı, imarlıysa 18 milyon TL, imarsızsa 6 milyon TL civarında oluşuyor. Bu basit hesaplama yöntemiyle her parselin potansiyel maliyeti önceden anlaşılabiliyor.
Şenkaya ilçesindeki ilanlar için Şenkaya satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024