Erzurum’un doğu sınırında, yaklaşık 300 hanelik bir yerleşim olan Tortum ilçesinin Kaledibi mahallesi, karın yılı erken düştüğü ve mis gibi komşu lezzetlerin kaynadığı Kaledibi ayranından adı alan bu köy, hem yerli hem de Turist gezginlerin ilgisini çekiyor. Tam olarak nerede olduğunu merak edenler için, ilçe merkezine 12 kilometre, Erzurum şehir merkezineyse 120 kilometre mesafede konumlanan Kaledibi, Karadeniz ikliminin sert dokusunu hafifletecek yükseklikteki yaylalarında yetiştirilen maharli kayısılan ve elmalarla ünlü. Kaledibi satılık arsa ilanlarında henüz adrese teslim olmasa da, özellikle arazisi geniş olanlar için uygun fiyatlı alanlara erişim mümkün — tortum Genel Meclis kayıtlarına göre köy merkezinde boş arsalar henüz arz fazlası olarak görülmese de, sınır bölgeleriyle temas halindeki parsellerde fiyatlama erken tespit edilebiliyor. Fiyatlar da oldukça geniş bir yelpazede değişkenlik gösteriyor: metre kare başına 200 TL ila 600 TL arasında bir fiyat bandıyla karşınıza çıkma ihtimali yüksek.
Kaledibi için elimizdeki veriler, alıcıların henüz yoğunlaşmadığı bir ilan yelpazesinde fiyatların stabil seyrettiğine işaret ediyor. Metrekareye göre yapılan sınıflandırma şu şekilde: inşaat yasağı bulunan koruma altındaki parseller 200-300 TL/m² aralığında seyrederken, imarlı ve konut inşaasına uygun parsellerdeyse rakam 400-600 TL/m²’ye kadar çıkabiliyor. Köyün gelecek projeksiyonunda valilik ve belediye tarafından onaylanan imar planı değişikliklerinde Harita Genel Müdürlüğü kayıtlarına göre sadece yüzde 12 oranında bir kadastro revizyonu yapılmış durumda; bu da yatırımcılara tapu devri sürecinde netlik vaat ediyor. sahibinden Kaledibi satılık arsa ilan terimiyle arama yapan kullanıcılar içinse açıklığı ve ulaşabilirliği yüksek bir platform sunulması adına, fiyatlar karşılıklı pazarlık marjının da epey geniş olabileceği bir tutum içerisinde.
Eğer arazinizi hayalinizdeki evi inşa etmek için düşünüyorsanız, imar durumu en önde gelen sorgulama konularından biri. Tortum Belediyesi’nin son çıkardığı imar planında sadece 3 ada parselinin konut amaçlı inşaata açık olduğunu gözlemliyoruz; geri kalanlar tarımsal ya da hayvancılık tesisi amaçlı imara sahip. Ada-parsel sorgulaması yaparken, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde bulunan ücretsiz e-devlet sistemi üzerinden ada numarası ve parsel numarası kullanılarak doğrudan bilgi alınabilmesine rağmen, yerel muhtarlıktan da mutlaka teyit edilmeli. arsa m² fiyatları hesaplanırken de, KAKS (Konut Alanı Katsayısı) ve emsal oranları 0.8 ile 1.0 arasında değişkenlik gösterdiğinden, genellikle 1000 m² bir parsellerde 800-1000 m²’sinin inşası için izin verildiğini görüyoruz. Hisli arsa niteliği taşıyan parsellerdeyse tapu sicilinde hisse oranları eşitsiz dağıldığından, müstakil binalarınız için gerekli müsaadelerde sıkıntı yaşayabilirsiniz.
Bu bölgede satışa sunulan parsellerin büyük bir çoğunluğu müstakil arsa tapusunda kayıtlı olsa da, hisseli tapu oranı yüzde 8’e yaklaşan bir oranla karşımıza çıkabiliyor. Tapu devri sırasında, noter kanalıyla yapılan satış bedeli bildiriminin yanı sıra, krediye başvuracak kişiler için bankalarca talep edilen ekspertiz raporunda mülkün imar durumu ve tapu sicilindeki yüklerin detaylıca incelenmesi gerekiyor. Kaledibi’nde yaşayan nüfusunun yüzde 65’i emekli ve dar gelirli yerli ahaliden oluştuğundan, tapu kütüğünde ipotek kaydı genellikle karşınıza çıkmıyor; ancak satın almadan önce mutlaka adli sicil kaydı sorgusu da yapılmalı. Ada-parsel sorgusunu internet üzerinden yaptıktan sonra, yerel belediyenin imar birimine direk giderek son imar planı değişikliklerini de teyit etmeniz yerinde bir adım olacaktır. Zira Tortum’un deprem risk haritasında yer almasından ötürü, yeni yapılacak binalarda depreme dayanıklı yapı ruhsatı alınabilirliği de soru işareti olarak kalıyor.
Kaledibi’ndeki parsellerle ilgileniyorsanız, Kaledibi satılık arsa ilanları listesinin en iyi şekilde düzenlenmesi için arama motorunda filtrelediğiniz zaman m², fiyat ve imar durumu alanlarını mümkün olduğunca daraltmanız gerekiyor. toprakarsa.com üzerinden yapılan sorgulamalarda, fiyat aralığını 200 bin TL ile 1,5 milyon TL arasında tutarak, metrekarede 200-600 TL bandına denk gelecek şekilde arama yapılması avantaj sağlıyor. İmar durumuna bakıldığındayse, konut ve ticari arsa olarak tanımlanabilecek parsellerin listesini ayırmak mümkün — geriye kalan tarımsal amaçlı parsellerdeyse genelde yapı ruhsatı alımı imkansız hale geliyor. Bu filtreleme sayesinde, hem zaman kaybından hem de hukuki birtakım karmaşaların önüne geçilmiş olunuyor.
Kaledibi’nin en ayırt edici özelliklerinden biri, Erzurum’un yoğun kentsel baskısından uzakta, temiz hava ve doğal kaynaklara kolayca ulaşılabilir olması. Henüz çok sayıda sahibinden Kaledibi satılık arsa ilanı olmasa da, gelecekte yapılacak altyapı projeleriyle birlikte bölgenin cazibesinin artması kaçınılmaz. Fiyatların henüz spekülatif bir düzeye ulaşmamış olması da bu alanda erken yatırım yapacak girişimciler için avantaj olarak görülüyor. Bunun ötesinde, Kaledibi’nin Karadeniz’e açılan Kapılı Geçidi’ne 40 dakikalık mesafede bulunması, lojistik açıdan büyük bir kolaylık sunuyor.
Güncel veriler, metrekare başına 200 TL ile 600 TL arasında değişen bir fiyat tablosu sunuyor. Yerel inşaatçılar ve emlak komisyoncularının ortak görüşü, gelecek beş yıl içerisinde fiyatların yüzde 15-20 oranında artabileceği yönünde; bu da bugüne kıyasla daha rekabetçi seviyelerde alım yapma fırsatı sunuyor.
Tapu türü ve imar durumu, satın alma sürecinde en kritik iki unsur olarak öne çıkıyor. Hisli tapuya sahip parsellerde hisse oranlarının eşit olması ya da satın alacağınız hissede diğer ortaklarla anlaşabilirliğe gidilmesi gerekiyor. Ayrıca, yapı ruhsatı alımı için belediyenin onay verdiği imar planına uygunluk da mutlaka teyit edilmeli.
toprakarsa.com’un ileri arama seçeneklerini kullanarak m², fiyat ve imar durumu filtrelerini eş zamanlı olarak daraltabilirsiniz. Böylece hem vakit kaybetmez hem de bölgeye dair detaylı bilgileri tek seferde edinmiş olursunuz.
Toplam satış fiyatının, parsellerin yüzölçümüne bölünmesiyle oluşan oran, Kaledibi’nde 200 TL ile 600 TL arasında değişiklik gösteriyor. Örneğin, 500 m² bir parselin 250 bin TL’den satışa çıkması durumunda m² fiyatı 500 TL olarak hesaplanıyor.
Tortum ilçesindeki ilanlar için Tortum satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024