Erzurum’un Yakutiye ilçesine bağlı İbrahimpaşa mahallesi, kentin doğu sınırında yer alan ve henüz nadir bulunan sahibinden İbrahimpaşa satılık arsa ve tarla ilanlarına ev sahipliği yapan bir bölge. Geleneksel yapısının yanı sıra tarıma uygun geniş arazileriyle dikkat çeken bu mahallede, şu anda bildirilen herhangi bir satılık arsa ya da tarla ilanı bulunmamakta. Sıkı durun, çünkü pazarda henüz hareketlenme başlamadıysa da yakın gelecek için ciddi bir potansiyel var. Fiyatlar henüz netleşmemiş olsa da, Erzurum’un düzlük yerleşimlerine göre fiyatlar genellikle 5.000 TL/m² ila 15.000 TL/m² arasında değişiklik gösteriyor. İbrahimpaşa, ortalama 1.500 m²’lik parsellerde hem tarım arazisi hem de boş arsa imkanı sunduğundan, hem yatırımcıları hem de yerli üreticileri bekliyor.
İbrahimpaşa’da piyasa henüz tam anlamıyla oluşmamış durumda, bu da fiyatlama konusunda belirgin bir standartın henüz yerleşmediği anlamına geliyor. Toplamda yayınlanmış ilan bulunmadığı için somut rakamlar vermek güç, ancak Erzurum’un coğrafyasına yakınlığı ve ulaşılabilirliği nedeniyle fiyatların 5.000 ila 15.000 TL arasında dağılım göstermesi bekleniyor. Parsel büyüklüğü açısından ise 500 m² ila 3.000 m² aralığı genel olarak karşımıza çıkan aralık olarak öne çıkıyor ve bu da hem küçük bahçelerde üretim yapanlar hem de yatırım amaçlı alım yapmak isteyenler için çeşitlilik sunuyor. İmar planlarında henüz yer almayan araziler için fiyatlar genellikle alt sınırdan başlarken, gelecekte imar kazanması muhtemel parsellerdeyse fiyatlar ciddi oranda yükselebiliyor.
Bu mahallede bulunan araziler temelde ikiye ayrılıyor: imar durumu olmayan tarla ve bağ, bahçe ya da boş arazi statüsündeki parseller. Hisseli tapusuna sahip tarım arazilerine de az sayıda da olsa rastlanıyor, ancak alıcıların dikkat etmesi gereken en önemli unsur kadastro durumları. Ada-parsel sorgularında henüz imar planına dahil edilmemiş birçok parselin olduğu saptanabilirken, müstakil arsa arayanlar içinse henüz ihtiyacını karşılayacak kadar titiz bir oluşturulmuş durumda değiller. Tarım arazisi olarak kayıtlı parsellerde KAKS ve emsal oranları belirsiz olduğundan, satın alma öncesinde mutlaka yetkili birimlerden bilgi alınması gerekiyor.
İbrahimpaşa’nın arazilerinde karşılaşılabilecek tapu türleri arasında en yaygın olanı tarım arazisi tapusu oluyor, ancak hisseli mülkiyet de nadiren de olsa karşımıza çıkabiliyor. Yasal süreçler konusunda dikkat edilmesi gereken en kritik konulardan biri, parselin kadastro tarihidir; 1980 öncesi tapuların kadastrosu tamamlanmamış parsellerde anlaşımazlık yaşanması ihtimaline karşı dikkatli olmak gerekiyor. Krediye uygunluk açısından bakıldığında ise, Ziraat Bankası ve diğerTarım Kredi Kooperatifleri tarafından verilen arazi kredilerine başvurabilmek için tapunun müstakil ve encümen kararıyla imar almış olması gerekiyor. Henüz böyle bir imar planı olmayan ve ilanın bulunmadığı bu bölgedeuhuki incelemenin detaylı bir şekilde yapılması şart.
Eğer İbrahimpaşa satılık arsa ve tarla arıyorsanız, toprakarsa.com üzerinden yapacağınız aramanın en önemli unsurları fiyat, metrekare ve imar durumu filtreleri. Bu platformda yer alan detaylı seçenekler sayesinde ilan sayısı olmasa da, fiyat aralığını ve m² dağılımını listeleyerek bekleyen fırsatları önden inceleyebilirsiniz. Ayrıca sitedeki harita tabanlı arama özelliği sayesinde ilçenin doğu kenarında kalan bu mahalledeki parselleri görsel olarak da değerlendirme şansına sahip oluyorsunuz. Yerel ilan siteleriyle birlikte çalışan arama motorlarının da devreye girmesiyle, gelecekte ortaya çıkabilecek ilanlara karşı hazırlıklı olmak mümkün.
Henüz ilan sayısının sıfır olması, bu bölge için fırsat penceresinin yeni açılmakta olduğunu gösteriyor. Erzurum’un tarımsal verilerine baktığımızda, ilçenin doğu ucunda bulunan İbrahimpaşa’nın iklim koşulları sebze ve meyveciliğe oldukça elverişli. Ayrıca ilçenin ulaşım ağlarına yakınlığı düşünüldüğünde, gelecekte imar kazanma ihtimaline sahip parsellerin cazibe merkezi olma potansiyeli yüksek. Hem tarımsal üretim hem de yatırım amaçlı kullanım için cazip olabilecek fiyat aralıkları henüz netleşmese de, ilk adımı atanlar ileride ciddi bir değer artışından faydalanabilir.
Kaynaklarımız, fiyatların 5.000 TL’den başlayıp 15.000 TL’ye kadar çıkabileceğini gösteriyor. Ortalama 1.500 m² olan parseller için bu fiyat aralığı, Erzurum’un standartlarında ciddi bir fiyat avantajı olarak kabul edilebilir. Tabii ki fiyatlar imar durumuna ve parselin konumuna göre dalgalanabiliyor; henüz imar planına girmeyen arazilerde fiyatlar daha düşükken, gelecekte imar kazanması muhtemel parsellerdeyse fiyatlar yükseliyor.
Öncelikle parselin tapu kaydındaki statüsünü iyice incelemek gerekiyor. Kadastro durumunun net olup olmadığı, ada-parsel sorgusuyla teyit edilmeli ve varsa hisseli ortaklık oranlarına dikkat edilmeli. İmar durumu henüz oluşmamış olduğundan, KAKS ve emsal hesaplarının nasıl yapılacağı konusunda belediyeden detaylı bilgi alınması şart. Son olarak, parselin gelecekteki ulaşım projeleri nedeniyle değer kazanma potansiyeli de mutlaka değerlendirilmeli.
toprakarsa.com’un sunduğu fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini kullanarak İbrahimpaşa’daki parselleri listeleyebilirsiniz. Henüz ilan sayısının sıfır olmasına rağmen, platformun gelecekte çıkması muhtemel ilanlara karşı sizi erkenden uyarabilmesi de avantaj.
Toplam fiyatın, parselin büyüklüğüne bölünmesiyle m² fiyatı hesaplanabiliyor. Örneğin 5.000 TL/m² olarak belirttiğimiz alt sınırda, 1.500 m² bir parsel için yaklaşık 7.500.000 TL ödenmesi gerekiyor. Bu yöntemle basit bir kaba hesaplama yapmak mümkün, ancak nihai fiyatın imar durumu ve tapu kaydına bağlı olarak değişebileceğini unutmamak gerekiyor.
Yakutiye ilçesindeki ilanlar için Yakutiye satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024