Erzurum’un tarih ve kültür merkezi konumundaki Yakutiye ilçesine bağlı Şıh mahallesi, kent merkezine yakınlığı ve ulaşım kolaylığı ile dikkat çeken bir yerleşim bölgesi. Şıh satılık arsa ilanları incelendiğindeyse, özellikle son dönemde fiyatların konut talebine paralel olarak yükseldiği görülüyor. Şu anda toprakarsa.com ve diğer platformlarda yer alan verilerde, bu bölgeye ait aktif sahibinden Şıh satılık arsa ilan sayısı bulunmamakta. Ancak, arsa sahipleri ve inşaatçılar tarafından saklı tutulan pazarlık opsiyonlarının zaman zaman devreye girdiği de bilinmekte.
Erzurum’un sert ikliminin getirdiği zorluklara rağmen, Şıh bölgesi konumu nedeniyle arsa talebi görmezden gelinemez boyutta. Şıh arsa fiyatları, konum ve imar durumu farklılıklarına bağlı olarak konut parsellerinde genellikle 4.000 TL/m² ile 6.500 TL/m² arasında değişkenlik göstermekte. Toprakarsa.com’un yakın tarihli verilerindeyse, 500 m² ila 1.000 m² arasındaki parsellerin fiyat aralığının 2.000.000 TL ile 5.500.000 TL arasında seyrettiği tespit edildi. Bu bölgede henüz yoğun bir Şıh satılık arsa ilanları sunumu bulunmazken, şahıs satışları ve gizli pazarlıklar her an yeni fırsatları gündeme getirebilir.
Yakutiye’nin merkezi konumu ve gelişmeye açık altyapısıyla Şıh bölgesinde arsa alırken dikkate alınması gereken en önemli unsur imar durumudur. Birçok parselin imarsız olmasından dolayı, ruhsat ve yapı izni alma süreci uzayabilmekte. arsa, imarlı arsa, imarsız arsa ve konut arsası olarak sınıflandırılan parsellerde tapu devrinin yanı sıra ada-parsel sorgusu yapılmalı. Kadastro çalışmalarının tamamlanmasının ardından m² üzerinden belirlenecek imar planlarına dair emsal ve gabari değerleri de kritiktir; zira bu durum KAKS hesabına doğrudan etki etmekte.
Kadastro çalışmaları henüz tamamlanmamış bazı parsellerde tapu sorgulamaları sonuca ulaşmakta zorluk yaratabiliyor. Müstakil arsa tapuları genellikle yeni projelerde görülürken, hisseli arsalar daha eski mülkiyet yapısına işaret ediyor. Tapu devri sırasında Kredi Yurtlar Kurumu ve diğer bankalarca verilen kredilere uygunluk da sorgulanmalıdır; zira mevzuat gereği müstakil arsalar için yapı ruhsatı zorunluluğu bulunuyor ve bu da satın alanı kilitliyor.
Toprakarsa.com gibi platformlarda Şıh satılık arsa ilanları filtrelenirken m² alanı, imar durumu ve fiyat aralığına dikkat edilmesi gerekiyor. Kriterlerin daraltılmasıyla uygun opsiyonlara ulaşmak mümkün. Ayrıca yerel emlak ofisleriyle yapılan birebir görüşmelerde, satışa henüz ilanlaşmamış gizli fırsatlarla karşılaşabilirsiniz; bu da Şıh arsa fiyatları üzerinde pazarlık payı doğurabilir.
Yakutiye’nin merkezi konumunda bulunması, Şıh’da satılık arsa talebi üzerinde baskı oluşturuyor; fakat aktif Şıh satılık arsa ilanları eksikliği, arz-talep dengesizliğine işaret ediyor. Bu durum, alıcıların lehlerine bir pazarlık avantajı sunarken, satıcıların da elindeki parselleri yüksek bütçelere pazarlamasına imkân tanıyor. Elbette, konut projelerinin yatırım potansiyeli de arsa fiyatlarına yansıyor.
Mevcut verilere göre Şıh arsa fiyatları 500 m² parsellerde 2.000.000 TL seviyelerinden başlayıp 1.000 m² parsellerde 5.500.000 TL’ye kadar yükselebiliyor. Ortalama m² fiyatıysa 4.000 TL ile 6.500 TL arasında seyrediyor; ancak imarlı parsellerde bu rakamın 8.000 TL’yi de aşabildiği görülüyor.
arsaların tapu türü, mutlaka müstakil mi yoksa hisseli mi olduğunu gösterir şekilde incelenmeli. Aynı zamanda ada-parsel sorgusu ile imar durumu ve kadastro kayıtlarının güncelliği kontrol edilmeli. Gabari ve KAKS değerleri de proje geliştirme planlarına doğrudan tesir ettiğinden, bu bilgilerin yerel belediye ya da tapu müdürlüklerinden teyit edilmesi hayati önem taşıyor.
Toprakarsa.com üzerinden yapılan aramalarda sahibinden Şıh satılık arsa filtresi kullanılarak fiyat aralığı, m² ve imar durumu kriterleri belirlenebilir. Düzenli arama uyarıları oluşturarak yeni ilanlara anında ulaşmak da mümkün.
Toplam satış bedelinin parsele ait m² değerine bölünmesiyle arsa m² fiyatı ortaya çıkar. Örneğin 3.500.000 TL’ye satılan 800 m²’lik bir parselde m² fiyatı yaklaşık 4.375 TL olarak hesaplanmakta. Farklı parsellerdeyse fiyat varyasyonu imar, konum ve projeden etkileniyor.
Yakutiye ilçesindeki ilanlar için Yakutiye satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024