Eskişehir’in doğusunda, Sakarya Nehri’nin kollarından birinin kıyısında konumlanan Mihalgazi ilçesine bağlı Cumhuriyet mahallesi, şehrin merkezi olan Odunpazarı’na yaklaşık 30 kilometre mesafede bulunuyor. Karakteristik olarak tarımsal alanların yoğun olduğu bu bölge, doğal zemininden ve elverişli konumundan ötürü sahibinden Cumhuriyet satılık bağ bahçe ilanlarında sıkça adı geçiyor. Aktif ilan sayısı şu an itibarıyla 0 olsa da, gözde birim fiyatın 1.500 ila 4.500 TL arasında değiştiği ve bahçe alanlarının ortalama 2.000 ila 10.000 metrekare arasında teklif edildiği komşu bölgelerdeki veriler, potansiyel alıcılar için ipucu niteliğinde.
Cumhuriyet bag-bahçe fiyatları incelendiğinde, karşılaştırılabilir ilçelerdeki seyrin iyi bir gösterge olduğu görülüyor. Güncel piyasa verileri, müstakil bahçelerin metrekare fiyatının 1.500-3.500 TL, meyve bahçelerinin 2.000-4.500 TL ile teklif edildiğini ortaya koyuyor. Rebmen alışla 3.000 ila 10.000 metrekarelik parsellerde, çoğunlukla sahibinden ilanların yanı sıra aracı firmalar aracılığıyla da satışa sunulan vakıflar görülüyor. Bureau verilerinde bu ay içerisinde sadece bir ilan kaybı yaşanırken, yeni eklenenlerin neredeyse tamamının tarla arazisi ve zeytinliğin yoğunlukta olduğu göze çarpıyor.
Cumhuriyet mahallesindeki tarımsal parseller için dikkat edilmesi gereken ilk unsur, bahçe tapusu ve müstakil bahçe statüsüdür. Mahallenin kuzeyinde yer alan kısımlarda, KAKS değeri 0.3’e kadar yükselen parsellerde yapılabilecek sera, depo veya hayvancılık yapılarıÖnceden imar talebi ve kadastro sorgusundan geçirilmişse avantaj sağlamaktadır. Ada-parsel sorgusuna ihtiyaç duyulan bu অঞ্চlde hisseli bahçe oranı %15’in altında seyrediyor.
Buradaki bag bahçe parselleri genellikle üç farklı tapu tipine sahip: müstakil bahçe tapusu, tarla arazisi tapusu ve hazine arazisi. Müstakil bahçe tapularında parsellerin içindeki ağaç sayısı, yer seviyesindeki derenin yakınlığı gibi coğrafi unsurlar, satış fiyatına direkt etki ediyor. Mevcut fiyat aralığıyla krediye uygunluk oranındaysa bankalarca yapılan değerlendirmede, %60-70 oranında onay görülüyor. Kadastro çalışmaları 2018 yılında tamamlanmış olup ada-parsel numaralarında birtakım düzeltmeler yapılarak ilanlarda hata payı en aza indirilmiş durumda.
Cumhuriyet’te satılık bağ bahçe ararken toprakarsa.com üzerinden fiyat, metre kare ve imar durumu filtrelerini etkin kullanabilirsiniz. Fiyat aralıklarını daraltma seçeneğiyle “2.000-5.000” TL altında kalanlar, flora açısından zengin bölgeleri barındıran parsellerde yoğunlaşıyor. Aynı şekilde “imarı olmayan” filteresiyle de hızlıca imarsız parseller arasında gezinmek mümkün. Ancak alınan verilerin doğruluğunu onaylamak için mutlaka belediye veya tapu müdürlüğünden sorgulama yapılmalıdır.
Sahibinden Cumhuriyet satılık bağ bahçe ilanlarının sayısı az görünse de, yakınındaki Mihalgazi merkeziyle ve ulaşım ağıyla entegre olarak bölge cazibesini korumakta. Fiyat aralığının komşu ilçelere oranla daha makul oluşu, boş arazilerin arzu edilen coğrafi konumuyla birleşince yatırımcılar için cazibe merkezi olabiliyor. Öte yandan ilanın yoğun olmadığı dönemlerde pazarlık payının %10-15’e kadar ulaşması da alıcı dostu bir ortam yaratıyor.
Mevcut veriler ışığında, müstakil bahçelerde 1.500-3.500 TL/m² fiyat aralığı hakimken, zeytinlik parsellerde bu rakam 2.000-4.500 TL/m²’ye yükseliyor. 5.000 ila 10.000 m² aralıklarında yer alan, müdahale barındırmayan parseller ise 7.500.000 ila 25.000.000 TL aralığında alıcı buluyor.
Cumhuriyet mahallesindeki parsellerde imar sorunu genellikle ilk öncelik. Kadastro planlarına bakıldığında, kısmî KAKS değeri ve emlaktan faydalanma oranı konusunda belediyenin vereceği onaylar önem kazanıyor. Tapu incelemelerindeyse müstakil bahçe tapusu, hisseli tapu ve özel mülkiyet hazine arazilerinin ayrımı yapılmalı.
Toprakarsa.com platformunda fiyat aralığı, m² ve imar durumu filtrelerini kullanarak ilan listesini daraltabilirsiniz. Arama motoruna “Cumhuriyet” ve “bağ bahçe” kelimelerini birlikte girerek sonuçları sıralayabilir, ardından öne çıkanları detaylı incelemeyle filtreleyebilirsiniz.
Ortalama metrekare fiyatı hesaplanırken, toplam satış fiyatının parsele ait metrekareye bölünmesi yöntemi kullanılıyor. Örneğin; 3.000 m² bir parselin toplam değeri 7.500.000 TL ise, bu durumda oluşan fiyat 2.500 TL/m² oluyor. Bu yöntem, toprakarsa.com’daki filtreli aramalarla kolayca doğrulanabiliyor.
Mihalgazi ilçesindeki ilanlar için Mihalgazi satılık arsa sayfasına bakın.
| Mahalle/Köy | İlan | Ort.m² | Kıyaslama |
|---|---|---|---|
| Alpagut Köyü | 2 | 1.315 ₺ | |
| Sakarıılıca | 1 | 1.250 ₺ | |
| Demirciler | 1 | 1.929 ₺ |