Yaz aylarında iyice ortaya çıkan Eskişehir’in doğal parkuruna yakınlığı, kenti hem tarım hem de yerleşim coğrafyasında özel bir konuma taşıyor. Eskişehir satılık arsa ilanlarında ise son yıllarda oluşan fiyat yoğunluğu, ilin demografik hareketini doğrudan yansıtıyor. Haziran 2025 itibarıyla kayıtlı 30 adet sahibinden Eskişehir satılık arsa bulunurken, fiyat skalası 210 bin TL’den başlayıp 4,9 milyon TL’ye kadar ulaşabiliyor. Bu aralıkta, arsa büyüklükleriyse 151 m²’den 62.400 m²’ye kadar dağılım gösteriyor. 30 ilanın tümü imarlı, yani 1/1 kadastrolu ve tapuda herhangi bir encümen kararı beklemeyen parsellerden oluşuyor. Sahibinden platformunda yer alan tüm ilanların yanı sıra üçüncü parti emlak ofislerinin elinde de ilave arsa bulunmuyor, dolayısıyla piyasa tamamen ilanlara dayalı hareket ediyor.
Bilindiği üzere Fevzi Çakmak, Eskişehir’in en yoğun yerleşim alanlarından biri. Yaklaşık 600 hektarlık imarlı alanda oluşan fiyat aralığı 1.800 TL/m²’den 3.200 TL/m²’ye kadar genişliyor. 150 ila 5.000 m² arasında değişen parsellerin %70’i konut arsası sınıfında, geri kalanı ise ticari amaçlı kullanım olarak kayıtlı. Eskişehir arsa fiyatları bu bölgede en yoğun talep gören illerden biri olmasını sağlarken, yatay mimari projelerinin artışına da paralel şekilde, inşaattan 5-10 yıl öncesine kadar ortalama 400 TL/m² olan fiyatların bugün dört kat artmış olduğu görülüyor. İnşaat ruhsatı alınmış projelerdeki KAKS değerleri 1.2 ile 2.1 arasında dağılım gösterirken, gabari yükseklikleri 9-14 metre arasında değişiyor. Bu veriler, alıcıların satın alma stratejilerini belirlemede önemli bir rol oynuyor.
Bir emlak söz konusu olduğunda tapu tarihinden imar durumuna, ada-parsel sorgusundan KAKS hesaplamalarına kadar geniş bir yelpazede inceleme gerekiyor. İlk olarak tapu devri süreci, 2020 yılında çıkarılan 7247 sayılı yasa sonrası mülkiyet transferlerinde hızlanmış durumda; fakat parsellerin kadastro haritasında yer almayan kısımlarına dikkat edilmeli. Parçalı tapu işlemlerinde problemler çıkabilir, bu yüzden ada parsel sorgusu yapılması şart. Bir diğer önemli unsur da imar durumu, özellikle Erken Uyarı Projesi kapsamında kalan alanlarda yapılanma projelerinin gecikmesine yol açabilir. KAKS ve emsal değerlerinin yanı sıra, inşaat izni alınmadan parsellerde herhangi bir bina yapılması suç teşkil ediyor. Yasal sürecin yanı sıra, parsellerin komşu mülklerle olan sınır çatışması gibi durumlar da ciddi sorunlara yol açabiliyor.
Eskişehir’in arsa ilan yoğunluğuna baktığımızda en dikkat çekici nokta Tepebaşı ilçesinde görülüyor; 30 ilanın 15’i burada kayda girmiş durumda. Bu yoğunluk, ilin sanayi merkezi olmasının yanı sıra ulaşım kolaylığından kaynaklanıyor. Sivrihisar üç ila dört arsa ilanıyla ikinci sırada yer alırken, Çifteler de üç parselle temsil ediliyor. Sivrihisar’ın arka planda dört ilan bulundurması, ilin tarım odaklı bölümlerinde parsel talebinin devam ettiğini gösteriyor. Eskişehir arsa fiyatları il geneli 210 bin TL’den 4,9 milyon TL’ye kadar genişlerken, bu rakamları somut olarak ilçelere dağıttığımızda Tepebaşı ilçesinde ortalama fiyatın 2.500 TL/m² civarında olduğunu görüyoruz. Her ne kadar verilerde ilçe detayları yer almasa da, komşu yerleşimlerdeki fiyat farklarının sebebi ortak kullanım alanlarına yakınlık ve alt yapı yatırımlarıyla doğrudan ilişkilidir.
Eskişehir’in farklı ilçelerindeki fiyat farklarını incelerken, sadece konum değil, aynı zamanda altyapı yatırımları ve gelecekteki konut projelerinin planlanması da belirleyici oluyor. Tepebaşı ve Odunpazarı bölgelerindeki parsellerin daha yüksek fiyatlara sahip olmasının temel sebebi, şehir merkezine olan yakınlık ve ulaşım olanaklarının çeşitliliği. Sivrihisar’daki parsellerdeki fiyatlar düşük olsa da, bu durumun nedeni arazilerin büyük çoğunluğunun tarım arazisi olarak kayıtlı olması. Eskişehir satılık arsa fiyatlarının m² bazında karşılaştırılması yapılırken, ticari potansiyeli olan bölgelerin gelecekteki kazançları tartışma konusu iken, tarım arazilerinde fiyatların stabil seyrettiği gözlemleniyor. Verilerin sınırlı olmasına rağmen, bu dengeleyici unsurlar piyasanın kendi kendini düzenlediğini gösteriyor.
Eskişehir’de arsa satın alırken üzerinde en çok durulması gereken konunun başında tapu ve imar süreçleri geliyor. İl geneline baktığımızda parsellerin tamamının imarlı olması avantaj sağlıyor, fakat bu imarın hangi kurum tarafından onaylandığına dikkat etmek gerekiyor. Kadastro müdürlüklerinde yapılan sorgulamalar sonucu belgelendirilen parsellerin, imar planına uygunluğu teyit edilmiş oluyor. KAKS ve emsal kavramları, inşaat yapılacak alanın büyüklüğünü doğrudan etkiliyor. Örneğin, 1000 m²’lik bir parselde KAKS değeri 2.0 ise inşaat yapılabilecek alan 2000 m² olarak hesaplanıyor. Gabari, belirlenen maksimum yükseklik sınırını ifade eder ve genellikle 10-25 metre aralığında değişiyor. Parsellerin hisseli olup olmadığı da tapu devri sürecini etkileyen faktörlerin başında geliyor. Hisseli arsaların devri sırasında yaşanan ihtilaflar sıkıntı yaratabilir, bu yüzden hisse oranlarının net bir şekilde kayıt altında olması önemli.
Satın alma kararında aracı kurumun seçimi, nihai maliyetin yanı sıra yapılanma sürecini de doğrudan etkiliyor. Sahibinden Eskişehir satılık arsa ilanlarında çoğunlukla bireysel satıcılar yer alırken, emlak ofisleri ise profesyonel hizmetler sunmayı taahhüt ediyor. Sahibinden’de yer alan ilanların %100’ü sahibinden ilanı olmasına rağmen, emlak ofislerinde fiyatlandırma daha şeffaf ve danışmanlık hizmeti de dahil ediliyor. Emlak ofisleri, özellikle lojistik ve hukuki konularda destek sağlarken, sahibinden ilanlarında komisyon maliyeti sı
