Önümüzdeki beş yıl içinde bölgede altyapı yatırımlarının hız kazanacağını öngörenler için Gaziantep, sahibinden Gaziantep satılık arsa ve tarla ilanlarının da en sık takip edilen iller arasında başı çekiyor. 2024 yılı ortalarında il genelinde 55 bağımsız ilanla temsil edilen piyasanın fiyat aralığı 175 bin TL’den başlayıp 25,9 milyon TL’ye kadar ulaşabiliyor. Bu aralıkta dolaşan arsaların alan ölçüleri ise 73 metrekareden başlayıp 1.035.000 metrekareye uzanan bir dağılım gösteriyor. İmar ruhsatlı satılık parsellerin sayıca fazlalığı (45 ilan), Gaziantep’in yapılaşmaya daha açık alanlara sahip olduğunu doğruluyor.
Son altı ayda il genelinde kaydedilen Gaziantep arsa ve tarla fiyatları incelemesinde, metrekaredeki fiyatların 2.400 TL’den başlayarak 25.000 TL’ye kadar çıktığı görülüyor. 55 ilanın tamamı sahibinden platformunda yayınlanırken, sadece 45 parselin imarlı olması da dikkat çekici bir detay. Arsa m² dağılımının en yoğun olduğu segment 200–500 m² aralığında olup, bu segmentteki parsellerin ilanlardaki temsil oranı yüzde 60’ı buluyor. Tarla ve bağ bahçe ilanlarının ise 2 ile 8 oranında kümelendiği veri seti içerisinde yer alıyor.
Özellikle Gaziantep gibi geniş bir altyapı ağına sahip ilde arazi satın alırken tapudaki ada-parsel numarasına, imar durumuna ve KAKS/emsal oranlarına dikkat edilmesi kritiktir. İl genelindeki parsellerin büyük çoğunluğunun imarlı olması avantaj yaratırken, hisseli tarla ve tarım arazisi satışlarında kadastro sorgusu yapılmadan ilerlememek gerekir. Sahibinden ilanlarının yoğunluğunun yüksek oluşu, pazarlık marjının varlığını da artırıyor ancak tapu devri sürecinden önce imar durumunun netleştirilmesi uzun vadede sorun yaşanmasını engelliyor.
Verilerin en güncel haliyle ortaya koyduğu tabloda, Gaziantep’in Gaziantep satılık arsa ve tarla ilanları listesinde belirgin bir şekilde öne çıkan ilk üç ilçe Şahinbey (22 ilan), Şehitkamil (16 ilan) ve Oğuzeli (6 ilan) şeklinde sıralanıyor. İmar durumu ve fiyat segmentleri incelendiğinde, merkezi konumdaki ilçelerde fiyatların ortalama 5.000–8.000 TL/m² aralığında seyrederken, kırsal kesimde yer alan ilçelerde bu oranın 2.500–4.000 TL/m² düzeyine kadar indiği görülüyor. İlçeler arasındaki bu fiyat farklılığının en temel sebebi altyapı olanaklarına ve belediye hizmetlerine olan yakınlıktan kaynaklanıyor.
Belirgin bir şekilde yoğun imar ilanı bulunan Gaziantep’in en cazip konumlarından biri olan Şahinbey ilçesinde fiyatlar genellikle 3.200 TL/m²’nin üzerinde seyrederken, doğusuna doğru ilerledikçe Oğuzeli civarında bu rakamın yarı yarıya düştüğü görülüyor. Örneğin, 10.000 m²’lik bir imarlı arsa için Şahinbey’de 32 milyon TL ödenmesi gereken bedel, Oğuzeli’nde 3.000 TL/m² baz alınarak 30 milyon TL civarına çekilebiliyor. Bu durum, sadece ilçe mesafesi değil, aynı zamanda belediye hizmetlerinin yoğunluğu ve ulaşım bağlantılarının kalitesi ile de doğrudan ilintili.
Gaziantep’te satışa sunulan parsellerin büyük bir kısmı imarlı olup KAKS değerleri 1,5 ila 3,5 arasında değişiyor.尤其是 imar durumu sorgusu yapılmadan alınan parsellerde, inşa edilen yapıların emsal kurallarına (emsal olarak anılan kat alanı katsayısı) aykırı olması nedeniyle tapu devri sırasında ciddi sorunlarla karşılaşılabiliyor. İmarlı arsaların yanı sıra, 1.035.000 m²’ye kadar ulaşan birimleriyle tarla ve bağ bahçe satışlarında da kadastro planlarına başvurulması zorunluluğu meydana geliyor. Sahibinden ilanlarında “imar var”, “imar yok” gibi ibarelerin yanı sıra KAKS ve emsal bilgilerinin ilan detaylarında yer alması önem taşıyor.
Gaziantep’teki sahibinden Gaziantep satılık arsa ve tarla ilanlarının tamamına yakını (55 adet) doğrudan sahipler tarafından yayınlanırken, emlak ofisleri aracılığıyla yapılan satış sayısı neredeyse ihmal edilebilir düzeyde. Doğrudan sahibinden yayınlanan ilanlarda komisyon ücreti ödenmiyor ancak pazarlık süreci daha uzun ve belgelerin incelenmesi alıcıya kalıyor. Buna karşılık, ender rastlanan ofis aracılı ilanlarda alıcı lehine fiyatlandırma desteklenirken, belge akışının ve sürecin daha organize şekilde ilerlemesi avantajı var.
Hem kısa sürede geniş bir yelpazeyi tarayabilmek hem de arama sonuçlarını daraltabilmek için fiyat aralığı, metrekare segmenti, tapu türü, imar durumu ve ilçe seçenekleriyle donatılmış bir arama arayüzü yardımcı oluyor. İl genelindeki fiyat aralığının 175 bin TL’den başlayıp 25,9 milyon TL’ye uzanması, 250 ila 750 m² arasındaki parsellerin yoğunluğu ve 45 imarlı arsa sayısına paralel şekilde filtrelerin kullanılması gerekiyor. Özellikle tarla ve bağ bahçe gibi kırsal alanı temsil eden ilanlar için m² filtresi ile fiyat bandı arasındaki dengeyi kurmak uzun vadeli bir plan için oldukça önemli.
55 ilanın son verilerine göre Gaziantep arsa ve tarla fiyatları en düşük noktada 175 bin TL’den başlamakta, en yüksek noktada 25,9 milyon TL’yi bulmaktadır. Buradaki fiyat/m² oranı 2.400 TL ile 25.000 TL arasında değişiyor.
Öncelikle tapu kaydında ada-parsel numarasına ve kadastro bilgilerinin doğruluğuna bakılmalı; daha sonra imar durumunun ve KAKS değerinin (kat alanı katsayısının) uygunluğu incelenmeli.
Hem fiyat hem de m² aralığını sınırlayan filtreler sayesinde ilanlar kolayca daraltılabiliyor. Arama sonuçlarında imar durumu ve tapu türüne ait seçimlerin de eklenmesi alıcı lehine zaman kazandırıyor.
175 bin TL ile 25,9 milyon TL arasındaki toplam fiyat skalası, metrekare bazında 2.400 TL’den 25.000 TL’ye kadar uzanıyor. Bu oranlar, il genelindeki ortalama fiyatın anlaşılmasına yardımcı oluyor.
Bankaların peşinat gereksinimleri ve arsa tapusunun cinsine (arsa, tarla, bağ bahçe) göre kredi onayı değişkenlik gösteriyor. Bu konuda net bir oran vermek mümkün değil; bankayla doğrudan görüşmek en sağlıklısı.
İl genelindeki ilan sayısı 55 olup her yeni ilanın eklenmesiyle birlikte piyasa verileri anlık olarak takip edilebiliyor. Toprakarsa.com üzerinden yapılmakta olan yayınlar haftalık bazda yenileniyor.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Nizip | 5 | 703 ₺ |
| Oğuzeli | 6 | 871 ₺ |
| Yavuzeli | 3 | 984 ₺ |
| Şahinbey | 22 | 3.852 ₺ |
| Şehitkamil | 16 | 7.854 ₺ |
| Araban | 3 | 8.084 ₺ |
