Gaziantep’in bereketli topraklarında yer alan İslahiye ilçesine bağlı Şahmaran mahallesi, hem tarımsal hem de yerleşim potansiyeliyle dikkat çeken bir bölge. ştahmaran satılık arsa ve tarla ilanlarında henüz aktif bir pazara sahip olmasa da, yakın illerdeki fiyat eğilimleri ve arazi kullanım desenleri buranın gelecekteki seçeneklerini ortaya koyuyor. Yakın komşusu olduğu Kahramanmaraş’ın deprem sonrası yeniden yapılanma sürecinin de etkisiyle, bölgede arazi talebi yavaş bir yükselişe geçmiş durumda. Sıfırdan fiyat aralığına baktığımızda, 500 metrekarelik bir tarım arazisi için 300.000 TL’yle 500.000 TL arasında fiyatlandırmalar görülürken; 1.000 metrekare üzerindeki parsellerde bu rakam 1.000.000 TL’ye ulaşan teklifler bulunuyor.
Bugün itibarıyla sahibinden Şahmaran satılık arsa ve tarla sayısında herhangi bir ilan kayıtlı değil, ancak coğrafi olarak komşu alanlardaki veriler ışığında bir profil çizmek mümkün. Küçükbaş ve büyükbaş hayvancılığın yanı sıra ayçiçeği, buğday ve zeytin üretiminin yoğun olduğu bölgede, 1.000 ila 5.000 metrekare aralığındaki tarım arazileri 500 TL/m² ila 1.000 TL/m² fiyat bandında alıcı buluyor. Bağ ve bahçe olarak değerlendirilen parsellerinse 300.000 TL’den başlayan fiyatlarla 2.000.000 TL’ye kadar çıkabildiği görülüyor. Arsa niteliği taşıyan parsellerdeyse m² fiyatı 1.500 TL’ye kadar yükselebiliyor, ancak bu alanda henüz ruhsatlandırılmış bir proje bulunmadığı için spekülatif fiyatlandırmalar sınırlı.
ilk adımda, edinmek istediğiniz parsele ait imar durumunu ve ada-parsel numarasını kadastro kayıtlarından sorgulamak gerekiyor. İmarlı arsa arayanlar için Şahmaran’da henüz plana bağlı bir yerleşim projesi bulunmamakla birlikte, İslahiye merkeze yakın parsellerde kısmi imar avantajları oluşmaya başladı. KAKS ve emsal değerlerinin yerinde kontrol edilmesi; örneğin 1.000 metrekarelik bir parsele kaç metrekarelik inşaat yapılabileceğinin bilinmesi, ilerideki yatırım planlarını doğrudan etkiliyor. Ayrıca, satışa çıkarılan parsellerin hisseli olup olmadığı da tapu kayıtlarında net bir şekilde araştırılmalı. Hisseli bir tarla ya da ekili arazi alındığında, diğer hissedarlarla oluşabilecek sorunlara karşı paydaşların onayının alınması gerekiyor.
Bu bölgede en sık karşılaşılan tapu tipleri arasında müstakil arsa tapusu ve tarla tapusu yer alıyor. Tarla tapularında genellikle mücavir alan dışında kalan parsellerde imar uygulanmıyor, bu da satın alınan arazinin uzun vadede vakıf ya da hazine adına kaydedilme riskini azaltıyor. Krediye uygunluk açısından ise bankalar, tapu devri yapılabilen ve kadastrosu net olan parselleri tercih ediyor. Ada-parsel sorgulamasının yapılmasıyla birlikte, parsele ait imtizaç durumu ve varsa kamulaştırma ihtimalleri de ortaya konulabiliyor. Hisseli taşınmazlardayse, noter onaylı paydaş anlaşmasının varlığı satın alma sürecini hızlandırıyor.
Bu aşamada devreye giren sistemler, fiyat, m², konum ve imar durumuna göre filtreleme yapmanızı sağlıyor. Şahmaran satılık arsa ve tarla aramasında, adım adım arama motorunda yer ismiyle birlikte m² ve fiyat aralığı girmek, sonuçların doğruluğunu artırıyor. Toprakarsa.com’da yapılan aramalarda, kullanıcıların en çok aradıkları kriterler arasında, parsele ait kadastro durumu ve imar planı bulunuyor. Bu sayede, anında karşılaştırma yapılabilen bir listeye ulaşmak mümkün hale geliyor.
Bölgede henüz satılık arsa ve tarla ilanlarının azlığı, yerel üreticiler için avantaj yaratabilecek bir durum. Örneğin, hayvancılıkla uğraşanlar için yakınlardaki pazarlara ulaşım kolaylığı ve düşük maliyetli kaba yem temini, bölgenin en önemli çekiciliğini oluşturuyor. Bunun yanı sıra, Gaziantep’e komşu olması nedeniyle lojistik açıdan ciddi bir potansiyele sahip. Fiyatların henüz rekor seviyelere ulaşmamış olması da, sabırlı yatırımcılar için uzun vadeli kazanç fırsatları sunuyor.
Mevcut verilerde Şahmaran satılık arsa ve tarla fiyatları 500 TL/m² ila 2.000 TL/m² arasında değişiyor. Tarım arazileri içinse 300.000 TL ile 500.000 TL arasında başlayan teklifler bulunurken, 3.000 m²’nin üzerindeki büyük parsellerde 2.000.000 TL’ye kadar çıkabilen fiyatlar görülüyor. Bu fiyat aralığı, komşu illerdeki mevcut talebe ve arazi kalitesine göre şekillenmiş durumda.
Satın alma sürecinde, parsele ait imar durumunu, kadastro kayıtlarını ve varsa hissedarları kontrol etmek gerekiyor. İmarlı arsa için henüz ruhsatlandırılmış bir proje bulunmamakla birlikte, İslahiye’ye yakın parsellerde imar avantajları oluşmaya başladı. Ayrıca, tapunun satıcıya ait olup olmadığının araştırılması ve gayrimenkulün icra dosyasına konu olup olmadığının sorgulanması, hukuki riskleri minimize ediyor.
İnternet üzerinden yapılan aramalarda, doğrudan ilçe ve mahalle adını girmekle birlikte m² ve fiyat aralığını daraltmak, sonuçların kalitesini artırıyor. Toprakarsa.com’da yer alan ileri filtreleme seçenekleri sayesinde, imar durumu, tapu türü ve konuma özel arama yapılabiliyor.
500 TL’den başlayan tarım arazisi fiyatlarıyla 2.000 TL’ye ulaşan imarlı parsellere kadar geniş bir yelpazede dağılım gösteren fiyatlar, parsele ait büyüklükle doğru orantılı. Örneğin, 1.000 m²’lik bir arsa için 500.000 TL ödeyen bir alıcı, bir sonraki parselde aynı fiyat bandında m² başına 1.000 TL ödeme gerçekleştirebiliyor.
İslahiye ilçesindeki ilanlar için İslahiye satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024