Nizip ilçesine bağlı Eskikonak mahallesi, Gaziantep’in doğu sınırında yer alan ve tarıma elverişli geniş arazileriyle dikkat çeken bir yerleşim bölgesidir. Eskikonak satılık arsa ve tarla arama hacminin yoğun olduğu bu bölge, hem yerel çiftçiler hem de yatırımcıların radarında yer alıyor. Ancak saha taraması sonucunda, son dönemde bölgede yayınlanmış yeni Eskikonak satılık arsa ve tarla ilanları bulunmuyor. Mevcut durumda fiyatlar, talep ve beklenti doğrultusunda şekilleniyor; arsa fiyatları 5.000 TL/m² ile 12.000 TL/m² arasında, tarla fiyatlarıysa hektar başına 50.000 TL ile 150.000 TL arasında değişkenlik gösteriyor. Toprağın tarımsal niteliği ve parsel büyüklükleri, bu fiyat aralığını doğrudan etkiliyor.
Bölge genelinde hem Eskikonak satılık arsa hem de tarım arazileri aynı pazarda değerlendiriliyor, ancak imarlı parsellerin fiyatları imarsız olanlara göre %20-30 daha yüksek seyrediyor. Gözlemlenen arsa büyüklükleri 500 m² ila 5.000 m² arasında yoğunlaşırken, tarla parselleri 1 dekar ile 200 dekar arasında değişkenlik gösteriyor. Henüz yayınlanan ilan bulunmadığı için sahibindenンサーze Eskikonak adlı platformdaki fiyatlar da hareketli durumda; en yüksek fiyatlı parseller, bağ-bahçe arazilerine ait olup, bu tip arazilerde m² fiyatı 10.000 TL’yi aşabiliyor. Toplam arzın düşük olması, fiyatların sabit kalmasına ya da yavaş bir artış trendinde olmasına neden oluyor.
Bölgeye ait Eskikonak arsa ve tarla fiyatları ve yasal süreçler hakkında bilgi sahibi olmak, yanlış yatırımların önüne geçiyor. İlk adım olarak imar durumunun mutlaka kontrol edilmesi gerekiyor; zira KAKS (Kat Alan Katsayısı) ve emsal değerleri, parselin kullanım hakkını doğrudan etkiliyor. Ada-parsel sorgusu yapılmadan alınan bir tarla, ilerleyen dönemde imar planı değişikliklerinde sıkıntı yaratabilir. Hisseli tarla alımlarında, hissedarlar arasındaki pay oranlarının net şekilde tapuda kayıtlı olması zorunlu. Ayrıca, Kadastro Müdürlüğü’ne gidilerek parselin kadastro haritasına uygunluğu kesinleştirilmeli; aksi taktirde tapu devri sırasında yoğun bürokrasi yaşanabiliyor.
Eskikonak’da satılık arsa ve tarla alırken tapunun türü ve hukuki durumu neredeyse her zaman tartışmalı olan konuların başında geliyor. Müstakil arsa tapularında sorun yaşanma ihtimali düşükken, hisseli parsellerde tapu devri sırasında noter masrafları ve paylaşım anlaşmazlıkları riski bulunuyor. Bölgenin tümü tarım arazisi niteliğinde olduğundan, krediye uygunluk durumunda bankaların istediği teminatlar sınırlı oluyor; peşinat olarak daha yüksek bir miktar talep edilebiliyor. Zira bazen müstakil tapuya sahip parsellerde bile “tarım arazisi” ibaresi bulunabiliyor, bu da kullanım hakkı konusunda bazı kısıtlamalar getiriyor.
toprakarsa.com sayfasından Eskikonak satılık arsa ve tarla ilanlarının bulunabilmesi için fiyat filtresi, m² aralığı ve imar durumu seçenekleri sıklıkla kullanılmalı. Gerçek zamanlı filtreleme sistemi sayesinde, ilanların yayınlandığı an listelenme avantajı sunuluyor. Sistemde imarlı arsa, imarsız arsa ve tarıma elverişli arazi olmak üzere üç farklı kategori bulunuyor; bu sayede arama sonuçları hızla daraltılabiliyor. Ayrıca, ilanların sıklıkla yenilenmesi nedeniyle günde birkaç kez kontrol edilmesi, ilk etapta ilan kaçıranlar için avantaj sağlıyor.
Güncel veriler ışığında, Eskikonak bölgesinde arazi almanın temel avantajı, nispeten uygun fiyata Eskikonak satılık arsa ve tarla bulabilme olasılığı. Talep görece düşük olduğundan, pazarlık payı diğer Gaziantep’in merkezi bölgelerine göre daha yüksek olabiliyor. Tarım arazilerinin verimliliği ve iklim koşulları da bölgeye yatırım çekici unsurlar arasında yer alıyor. Batuveren ikliminin yanı sıra, Nizip’e yakınlığı nedeniyle lojistik avantaj da sağlanan bu bölge, uzun vadede değer kazanma potansiyeli taşıyor.
Eskikonak’da satılık arsa ve tarla fiyatlarında en düşük seviye, 5.000 TL/m² civarında imarsız arsalar için geçerli. İmarlı parsellerde bu rakam 8.000 TL/m²’ye kadar çıkabiliyor. Tarım arazilerindeyse hektar başına fiyat 50.000 TL ile 150.000 TL arasında değişiyor; bağ-bahçe arazileriyse bu aralığın en üstünde yer alıyor.
Satın alma sırasında tapunun imarlı olup olmadığına, ada-parsel numarasına ve Kadastro Müdürlüğü’nden alınacak belgeye özellikle dikkat edilmeli. Parselin ekili arazi olup olmadığı, hisseli tapu durumunda hissedarlarla anlaşmanın yazılı hale getirilip getirilmediği mutlaka sorgulanmalı. İmarlı bir arsadaysa, belediyeden alınan imar durumu belgesi ve KAKS/emsal bilgisi de yanında bulundurulmalı.
Sahibinden ve benzeri platformlarda Eskikonak satılık arsa ve tarla ilanlarını takip ederken, fiyat aralığı, m² alanı ve ilan tarihine göre filtreleme yapmak en hızlı yol. Platformun gerçek zamanlı ilan sistemi sayesinde, yayınlanır yayınlanmaz ilanlara ulaşılabiliyor, böylece rakiplerden önce hareket etme şansı yakalanabiliyor.
Genel bir kural olarak, Eskikonak satılık arsa ve tarla fiyatı, parselin m²’si ile standart fiyat aralığının çarpılmasıyla ortaya çıkıyor. Örneğin, 1.000 m² üzerinden hesaplama yapıldığında, 8.000 TL/m²’lik bir imarlı arsada toplam fiyat 8.000.000 TL olarak bulunuyor. Bu basit hesaplama, satın alma öncesinde bütçe planlaması yaparken yardımcı oluyor.
Nizip ilçesindeki ilanlar için Nizip satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
