Gaziantep’in Nizip ilçesine bağlı Salkım Mahallesi, kırsal ve yerleşik alanların iç içe geçtiği, kapalı pazarlarda dahi Salkım satılık arsa ilanlarına nadiren rastlanan bir yerleşim bölgesidir. Bu mahallenin arazi pazarında arsa çeşitliliği sınırlı olup, genellikle küçük parseller ve sınırlı sayıda mülkiyet devri imkanı sunmaktadır. Şu anda internette Salkım satılık arsa ilanları kategorisinde herhangi bir duyuru yayınlanmamaktadır; fiyatların ise 450–900 TL/m² arasında değiştiği tahmin edilmektedir. Mahallede ağırlıklı olarak konutluk ve küçük ticaret alanlarında kullanılabilecek parseller tercih edilse de, projelerin azlığı nedeniyle yatırım odaklı arama yapanlar için opsiyonlar sınırlı kalıyor.
Salkım Mahallesi’nde Salkım satılık arsa bulmak için genellikle yerel ilan panolarına veya doğrudan sahiplerle temas kurmak gerekmektedir. Satışa çıkarılan parsellerin m² başına fiyatları 450 TL ile 900 TL arasında seyrediyor. Küçük konutluk arsalarda 1.000 m² civarındaki parsellerin piyasa değeri yaklaşık 450.000–900.000 TL civarında değişkenlik gösterirken, imarsız arazilerde fiyatlar alçak kalmaktadır. Zira mahalledeki parsellerin çoğu ya imarsız ya da kısmi imarlı durumda bulunuyor. Tarım arazisi niteliğinde olan ve ticari amaçlı kullanıma uygun olmayan parsellerde fiyatlar daha da gerilere düşüyor; bununla birlikte, bağ alanı olarak değerlendirilen bölgelerde m² değeri 300 TL’nin altında kalabiliyor.
Salkım bölgesinde arsa almak isteyenlerin ilk adımı, hedeflenen parselin ada parsel numarası üzerinden kadastro kayıtlarını incelemek olmalıdır. Zira mahalledeki arazi dizilişleri genellikle hisseli tapulara dayanmakta ve müstakil arsalar oldukça nadir görülmektedir. İmar planı kontrol edilmeden yapılan alımlarda, plansız ya da kısmi imarlı parsellerde ileride ruhsat problemiyle karşılaşılabiliyor. Mevcut parsellerin çoğu belediye ve ilçe tapu müdürlüklerinde sorgulandığında, imar durumu net sınırları içerisinde yer almıyor; bu da alıcıların avantajlı gibi görünen fiyatlara rağmen uzun vadede farklı yatırımlar yapmasına sebep olabiliyor. KAKS ve emsal bilgilerinin de kontrol edilmesi, inşaat potansiyelini belirlemek adına önemli bir adımdır.
Salkım Mahallesi’nde bulunan parsellerin tapuları genel olarak ikiye ayrılıyor: müstakil tapu (parselasyon ile kayıt altına alınmış) ve hisseli tapular (birden fazla mirasçıya ait). Müstakil arsaların oranı oldukça düşük olup, müstakil bir tapu alabilmek için çoğu durumda mirasçılarla anlaşmaya varılması gerekiyor. Hisseli arsalar ise kredi çekenler için riskli konumda; bankalar genellikle hisseli parsellerde ipotek tesis etmekte çekimser davranıyor. Bunun yanı sıra, ada-parsel sorgusunda tespit edilen tapu kayıtlarında herhangi bir haciz veya ihtiyati tedbir bulunmadığından emin olmak da önem taşıyor. Alıcılar, satın alma öncesi mutlaka İlçe Tapu Müdürlüğü’nden detaylı tapu kaydı temin etmeli ve varsa tapu harici anlaşmazlıkları netleştirmeden imzadan kaçınmalıdır.
internet üzerinden Salkım satılık arsa araştırması yapanlar, arama motorlarında yerel ilan sitelerine ek olarak konut ve arazi sitelerinin filtreleme sistemlerini kullanabilir. Toprakarsa.com üzerinden yapılan sorgulamalarda fiyat, m² ve imar durumuna göre kolaylıkla listelemeler oluşturulabiliyor. Mahallede aktif ilan sayısının sınırlılığı nedeniyle, özellikle konuma özel aramalarda manuel takip de önem kazanıyor. Yerel pazarlarda köy odaları, kahvehaneler ve ilan panoları klasik arama yöntemleri arasında yer alıyor.
Salkım Mahallesi’nin en önemli yerel avantajı, comen ticaretin henüz yoğunlaşmamış olması ve gayrimenkul fiyatlarının nispeten düşük seviyelerde seyretmesidir. Salkım arsa fiyatları piyasasının durağanlığı, sabit sermaye sahipleri için kolaylık sağlıyor. İlçenin gelişmekte olan konumu, ileride oluşabilecek altyapı yatırımlarına bağlı olarak parsellerin değer kazanma potansiyeline sahip olmasıdır. Bununla birlikte, şu an için yeterli sayıda ilan bulunmadığından, doğru fırsatların kaçırılmaması adına sürecin dikkatle takip edilmesi gerekiyor.
Salkım Mahallesi’nde m² başına fiyatlar 450 TL ile 900 TL arasında değişim göstermekte olup, ortalama bir arsa alımında ödenebilecek bedel 450.000–900.000 TL arasında olabiliyor. Küçük parsellerde (500–1.000 m²) fiyatlar alt sınırdan, imarlı veya konuta yakın arazi formundaki parsellerde ise üst sınırdan oluşuyor.
Arsa alırken ilk kontrol edilmesi gereken konular arasında tapu durumu, imar planı ve ada-parsel sorgusu yer almaktadır. Hisseli tapuların olduğu parsellerde ortak mülkiyet düzenlemeleri erkenden netleştirilmelidir. Ayrıca, inşaat yapılabilirliği açısından KAKS ve emsal oranlarının mutlaka incelenmesi gerekmektedir.
Toprakarsa.com ya da benzer ilan sitelerinde Salkım satılık arsa için saatlik arama yapılabilmekte ve fiyat/m²/imar durumuna göre filtrelemeler uygulanabilmektedir.
Salkım’da ortalama bir arsa üzerinde 10.000 TL’lik fiyat, 3.000 m² bir parselde yaklaşık 3,33 TL/m² fiyat anlamına gelmektedir. Rakamlar parseller arasında büyük değişkenlik gösterdiğinden, kesin hesaplama için her bir parselin bireysel olarak incelenmesi şarttır.
Nizip ilçesindeki ilanlar için Nizip satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024