Gaziantep’in büyük semtlerinden Şehitkamil’e bağlı K.Hamurkesen, şehir merkezine yakınlığı ve sakin ortamıyla bilinen bir mahalle. sahibinden K.Hamurkesen satılık arsa arayanlar için henüz sınırlı sayıda ilan bulunuyor ancak el değmemiş fırsatlar saklı olabilir. Şu an üçüncü şahıslar tarafından teklif edilen tutarlar 100 bin ile 350 bin TL aralığında seyrediyor; fiyatlar K.Hamurkesen arsa fiyatları üzerinde arz-talep dengesine göre şekilleniyor. Arsa büyüklükleriyse 200 m² ile 1000 m² arasında değişirken, konut ve ticari kullanıma uygun parseller dikkat çekiyor. Yerel pazarın henüz hareketlenmemiş olmasıysa yeni yatırımcılara avantaj sunabilir.
K.Hamurkesen satılık arsa ilanları incelendiğinde, en düşük m² fiyatının 500 TL, en yüksekse 3.500 TL olduğu görülüyor. Mevcut ilanlarda yer alan parsellerin %60’ının imarlı, kalanınınysa imarsız konumda olduğu tahmin ediliyor; bu durumu tapu kayıtlarına dayandırmak mümkün değil henüz. Küçük parsellerin (200-500 m²) ortalama fiyatı 150 bin ile 200 bin TL arasında değişirken, daha geniş alanlar (700-1000 m²) ise 300 bin ile 350 bin TL bandında alıcı bulma potansiyeline sahip. Sahibinden iletilen ilanların yanı sıra bölgesel emlakçıların sunduğu opsiyonlar da bu fiyat aralığının üzerinde seyrediyor.
Öncelikle K.Hamurkesen satılık arsa ilanlarında karşınıza çıkan parsele ait ada parsel numarası üzerinden tapu kaydına ulaşmanız şart. Kadastro müdürlüklerinden alınacak tapu sicil özeti, parsele ait imar durumu, KAKS ve emsal değerlerini de ortaya koyuyor. İmarlı bir arsa alacaksanız plan notlarından yapılaşma esaslarına dikkat etmek gerekiyor; hem konut hem de ticari kısıtlamaların olup olmadığını öğrenmek kritik. Ayrıca parsele ait hisse durumunu kontrol etmek, sonradan anlaşmazlıklara yol açmaması açısından önemli. arsaların hukuki durumunu netleştirmeden ödeme yapmamakta fayda var.
Bölgede en sık karşılaşılan tapu türü müstakil arsa tapusu olurken, parçalı parsellerde hisseli tapu yaygın. arsalar genellikle doğrudan hazine ya da özel mülkiyet statüsünde kayıtlı; arsanın kadastro durumuysa tapu sicilinde net bir şekilde yer alıyor. Banka kredisiyle alım yapacak yatırımcılar içinse gayrimenkulün krediye uygunluk durumu mutlaka sorgulanmalı. Tapu devri sırasında noter masraflarının yanı sıra harç bedelleri de hesaba katılmalı; bu maliyetler alış fiyatına yaklaşık %3-4 ek yük getirebiliyor. Parsel sorgusu içinse Şehitkamil Belediyesi ya da Kadastro Müdürlüğü ile doğrudan iletişime geçmek en güvenilir yol.
K.Hamurkesen satılık arsa arayışında olanlar, ilan sitelerinde fiyat aralığı, m² büyüklüğü ve imar durumuna göre filtreleme yapabilir. K.Hamurkesen arsa fiyatları üzerinde detaylı arama içinse sitesine ait gelişmiş arama seçeneklerinden faydalanmak yeterli. Sahibinden iletilen ilanlarda çoğunlukla fotoğraflı açıklamalar bulunurken, emlakçıların sunduğu opsiyonlar genellikle tapu fotokopisiyle destekleniyor. İlave bilgi içinse mahalledeki yerel inşaat müteahhitleriyle görüşmek de parseller hakkında ek detay verebilir.
Mevcut K.Hamurkesen satılık arsa ilanları dikkate alındığında, bölgede henüz cari bir pazar oluşmadığı görülüyor. Bu durum, henüz büyüme potansiyeli olmayan bir semtte erken hareket edebilecek yatırımcılara cazip gelebilir. İmarlı parsellerin fiyatlarının ilave bir artış göstereceği öngörülmese de, gelecekteki iyileştirmelerle birlikte değer kazanma ihtimali akılda tutulmalı. Öte yandan imarsız parsellerin kira getirisi ya da yeniden satış avantajıysa neredeyse sıfır düzeyinde seyrediyor. Yerel ulaşım olanaklarının gelişmesi ve yeni inşaat izinlerinin çıkmasıyla birlikte fiyatlarda dalgalanmalar yaşanabilir.
Öncelikle imar durumu baskın bir etken; imarlı parseller, arsa fiyatları açısından en az %40’a varan primler taşıyor. Parselin büyüklüğü ve yakınındaki altyapı unsurları da fiyatı doğrudan etkileyen unsurlar arasında. Ayrıca K.Hamurkesen’in konumuna bağlı olarak belediyenin gelecek planlamasıysa uzun vadeli yatırım stratejisini belirleyen en önemli unsur. Bugün 500 TL/m² olarak belirlenen fiyatlar, yerel otoritenin yeni imar çalışmalarıyla birlikte 2 bin TL/m² seviyelerine ulaşabilecek potansiyele sahip.
İlk olarak, parsele ait tapu kaydının incelenmemesi en büyük risklerden biri. Hisseli bir arsanın alıcı tarafından yeterince araştırılmamasıysa sonradan paydaşlarla anlaşmazlıklar yaşanmasına yol açıyor. Ayrıca imarsız bir parsele yatırım yapmadan önce belediyenin gelecek imar planlarına bakmak gerekiyor; aksi halde yeniden projelendirme masrafları ortaya çıkabiliyor. küçük parsellerin (200 m²’nin altında) gelişimini tamamlamamış bölgelerde sınırlı talebe sahip olduğu da unutulmamalı.
İlan sahibinin gerçek kişi olup olmadığını kontrol etmek önem taşıyor; sahibinden platformunda yer alan profil doğrulaması ve telefondan yapılan doğrulama süreci yeterli. Ayrıca fotoğraflarda yer alan parsele ait harita görüntüleri konum doğrulaması için faydalı. İmarlı arsaların tapu kayıtlarını kadastro müdürlüklerinden talep etmekse güvenilir bir yöntem. Emlakçı aracılığıyla yapılan alımlardayse firma sicil numarası ve yetki belgesinin sorgulanması şart.
K.Hamurkesen satılık arsa ilanlarında yer alan fiyatlar genelde toplam m² üzerinden belirlendiğinden, alıcı bütçesini.toplam fiyat üzerinden hesaplayabilir. Örneğin 300 bin TL fiyatı olan 500 m² bir arsa için m² değeri 600 TL olarak karşımıza çıkıyor. İmarlı parsellerdeyse bu rakam %30’a varan ek primlerle birlikte 700-800 TL/m² seviyelerine ulaşabiliyor. Profesyonel bir emlak danışmanından alınan fiyat bildirimiyse daha sağlıklı bir değerlendirme sunabiliyor.
Şehitkamil ilçesindeki ilanlar için Şehitkamil satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
