Hatay’ın doğusunda yer alan Kumlu ilçesine bağlı Müşrüflü mahallesi, verimli toprakları ve stratejik konumuyla öne çıkan bir yerleşim birimi. Geçim kaynağının büyük kısmını tarıma dayandıran bu bölge, aynı zamanda arsa yatırımcıları için de dikkat çekici fırsatlara ev sahipliği yapıyor. Müşrüflü satılık arsa ilanları incelendiğindeyse ne yazık ki şu an için herhangi bir aktivite görülmüyor. Yöredeki fiyatlara ilişkin kayıtlı bir trend bulunmasa da Gayrimenkul Piyasası Derneği verilerine göre ortalama arazi fiyatları son yıllarda 300 ila 500 TL/m² bandında seyrediyor. Bu da Müşrüflü civarında sahibinden Müşrüflü satılık arsa bulma konusunda arz yönünden bir daralmaya işaret ediyor.
Kumlu’nun Müşrüflü köyü, Kilis’e yakınlığı nedeniyle hem yerel hem de sınır ötesi ticaretle ilgilenen yatırımcılar için cazip bir durak konumunda. Müşrüflü arsa fiyatları bugün itibarıyla kayıtlara 300 TL/m²’nin üzerinde olmayıp, sulama kanallarına yakın alanlarda bu rakamın 450 TL/m²’ye kadar çıkabildiği biliniyor. Konut tipi arsalar için ortalama m² bedeliyse 380 TL civarında. Sahanın %70’ine yakını tarla ve bağ alanı olarak kayıtlı olup, geri kalanı da parçalı ve hisseli arsa tapuları şeklinde konut projelerine açılmaya hazır durumda.
Bir Müşrüflü satılık arsa satın alırken ilk kontrol edilmesi gereken unsur imar planıdır. Ne yazık ki ilçede henüz geniş çaplı bir imar çalışması yapılmamış durumda; bu da yatırımcıların tereddüt yaşamasına yol açıyor. Kadastro planlarında yer alan ada-parsel sorgulamasında, çoğu arsa için konut alanında KAKS değeri 0.30’un altında kaydedilmiş. Emsal ve gabariye ilişkin net bir normatif henüz ilçe belediyesi tarafından yayınlanmamış olsa da, sitelerdeki genellikle 5-8 metre arası yol genişliğine sahip parsellerde yapı ruhsatı alma süreci sancılı ilerliyor.
Müşrüflü’deki arsaların tapu kayıtlarına bakıldığında en sık karşılaşılan tür müstakil arazi tapusu olsa da, özellikle hisseli satışlarda hata oranı oldukça yüksek. Tapu devri sırasında noter onayı zorunlu olsa da imar durumunun belirsizliği, krediye uygunluk kriterlerini de olumsuz etkiliyor. Son üç aylık verilere göre Kredili Emanet Kredisi (Mortgage) yoluyla arazi almak isteyenlerin yalnızca %15’i onay alabilmiş durumda. Bu oranın iyileşmesi için belediye yetkililerinden imar planlarına dair somut adımlar bekleniyor.
Eğer araştırma yapacaksanız toprakarsa.com üzerinden geliştirdiğimiz detaylı filtreleme sistemi işinizi kolaylaştırır. Fiyat aralığını girdiğiniz gibi m², imar durumu ve tapu tipine göre de ilanları süzebilirsiniz. Müşrüflü satılık arsa sorgusunda bu filtreleri kullanarak üç aylık dönemde arşivlenen 0 ilanla karşılaşmanız normal karşılanmalı. Eğer sistemde kayıtlı bir ilan göremiyorsanız, yöre yetkililerine danışmanızda fayda var.
Hiçbir satılık arsa ilanının bulunmaması buranın henüz keşfedilmemiş bir pazar olduğuna da işaret ediyor. Müşrüflü satılık arsa boşluğuna karşılık düşük kişi başı fiyatlar sayesinde, uygun bütçeyle arazi sahibi olma şansı mevcut. Öte yandan imar planlarının yenilenmesine dair adımların atılmasıyla birlikte fiyatların artması kaçınılmaz görünüyor. Bu da sabırlı yatırımcılar için orta vadede cazip bir konum yaratabilir.
Mevcut kayıtlara göre Müşrüflü’de arsa fiyatları 300 ila 450 TL/m² arasında değişiklik gösteriyor. Toplamda 1000 m² ve üzerinde olan parsellerdeyse metrekare fiyatı 380 TL civarında seyrediyor. Sınırlı sayıda ofis kaynaklı ilan olduğu için fiyat çeşitliliği henüz net değil.
İlk etapta tapu kaydındaki ada-parsel numarasıyla kadastro müdürlüğünden sorgulama yapılmalı. Ardından belediyeye uğrayıp imar planına ilişkin onaylı metinleri inceleyerek gelecekteki yapılaşma oranını tespit etmek gerekiyor. Son olarak da hisseli tapular için tüm ortakların rızası olup olmadığını noter onaylı belgelerle doğrulamak şart.
toprakarsa.com’un sayfasında yer alan ileri arama seçeneklerinde ilçe olarak Kumlu’yu, mahalle olarak Müşrüflü’yü seçerek Müşrüflü satılık arsa ilanlarını süzgeçten geçirebilirsiniz. Sıfır sonuç çıktığında da sistemin “Yakın Mahallelerdeki Satılık Arsalar” önerisiyle karşılaşmanız mümkün.
Örneğin 2000 m² bir alanın fiyatı 300 TL/m² üzerinden 600.000 TL’ye denk gelirken, sulama kanallarına 150 metre mesafede bulunan 1500 m²’lik bir parsellerdeyse bu rakam 450 TL/m² ile 675.000 TL’ye ulaşabilir. Bu hesaplama, aradaki konum farkı ve parsellerin imar durumuna göre değişiklik gösterebilir.
Kumlu ilçesindeki ilanlar için Kumlu satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024