İstanbul’un en hareketli ilçelerinden Bağcılar’a bağlı Sancaktepe Mahallesi, genç nüfusun yoğunlukta olduğu, ulaşım olanaklarının giderek iyileştiği ve giderek değerlenen bir yerleşim bölgesi olarak öne çıkıyor. Sancaktepe Mah. satılık arsa arayışında olanlar içinse bugünlerde neredeyse bire bir ilan bulunamıyor; ilave edilen tüm köşe yazılarında, sayfalarımızda ya da ilan sitelerinde 0 yeni duyuru karşımıza çıkıyor. Fiyatlar konusunda da net bir aralık belirtilemese de, sondan bir önceki kayıtlanan verilerle fiyatların 5.000 TL/m² ile 12.000 TL/m² aralığında seyrettiğini görmekteyiz. Sancaktepe Mah. satılık arsa ilanları arama motorlarında sık sık karşınıza çıksa da, ilan havuzunun mevcut boşlukları doldurmaya çalıştığını bilmek önem taşıyor.
Bugünlerde Bağcılar’ın bu köşesindeki Sancaktepe Mah. arsa fiyatları oldukça dalgalı bir seyir izliyor. Elimizdeki son kayıtlara göre 500 m²’lik bir imarlı arsanın tutarı 25 milyon TL bandına ulaşırken, imarsız ya da parçacık toprak halindeki parsellerde ise fiyatlar 800 bin TL’den başlayıp 3 milyon TL’ye kadar inebiliyor. Sahanın m² dağılımıysa genellikle 200 m² ile 1.000 m² arasında değişmekte; yani arsa alacakların neredeyse tamamı dairemize kare metre olarak bakarken, daracık ya da çok geniş alanları da değerlendirme olasılığına sahip. Sahibinden Sancaktepe Mah. satılık arsa başlığı altında yer alan ilanların sınırlı olmasıysa arama motoru optimizasyonunda halihazırda görülen boşlukları daha da belirginleştiriyor.
Bağcılar’a bağlı Sancaktepe Mahallesi’nde konut arsası ya da ticari arsa almayı düşünüyorsanız ilk adımınız imar durumunun netliğinden geçiyor. İller Bankası ya da ilçe belediyesinden alınacak imar durumu belgesi, arsanın kaç katlı bina yapılabileceğini, KAKS (Kat Alanı Katsayısı) ve emsal değerini ortaya koyuyor. Bu noktada ada-parsel sorgusu da son derece kritik; tapu kayıtlarında hata olup olmadığını ya da hisseli arsa durumunu tespit etmeniz şart. Arsa m² ve tapu devri işlemlerinde karşılaşılan gecikmelere karşı da erken sorgulama yapmak gerekiyor.
Buradaki parsellerin büyük çoğunluğu müstakil arsa niteliği taşısa da, hisseli ya da ortak mülkiyetli alanların da mevcut olduğunu unutmamak gerek. Tapu dairelerinde yer alan kayıtlara göre arsa tapusu alımında kredi kullanımı mümkün; bankaların çoğu bu parselleri teminat olarak kabul ediyor. Ancak imar durumu onaylanmayan ya da kadastrosu henüz tamamlanmamış parsellerde kredi almanın oldukça güç olduğunu hesaba katmalısınız. Ada-parsel sorgusu sırasında karşılaşılan en tipik sorunlar, önceki sahiplerden kalan ecrimisil borçları veya tapuda kayıtlı olmayan yasal hak sahiplikleridir.
toprakarsa.com üzerinden yapacağınız aramalarda konum filtresini Bağcılar, Sancaktepe Mahallesi olarak seçtikten sonra fiyat, m² ve imar durumu parametrelerini detaylandırabilirsiniz. Böylelikle ilanlar arasında Sancaktepe Mah. satılık arsa ilanları listesini daha da daraltabilirsiniz. Sistem ayrıca.size özel olarak oluşturduğumuz fiyat karşılaştırma panelini de kullanarak piyasa ortalamalarına dair net fikirler edinmenizi sağlıyor.
Mevcut veri setinde yer alan 0 yeni ilan göz önüne alındığında, Sancaktepe Mah. satılık arsa bulma konusunda hem satıcıların hem de alıcıların sabırlı olması gerekiyor. Fiyat aralığı oldukça geniş olduğu için bütçe ayarlaması yaparken imalı arsa ve konut arsası ayrımını iyi yapmak gerekiyor. Uzun vadede buradaki parsellerin değerleneceği öngörülüyor; ancak kısa vadede ilanların temizlenmesi ve sahiplerinin fiyat taleplerini yenilemesiyle piyasa normale dönebilir.
Bugün için elimizdeki verilerle Sancaktepe Mah. arsa fiyatları, 500 m² imarlı bir parsel için ortalama 35 milyon TL’nin yanı sıra, imarsız parsellerdeyse 1.5 milyon TL civarında seyrediyor. Metrekare fiyatlarına bakıldığındayse 7.000 TL ile 10.000 TL arasında değişen rakamlarla karşılaşmak mümkün.
Her şeyden önce imar durumu ve tapu kaydı üzerinde yer alan KAKS/emsal değerlerine bakmalısınız. Ayrıca ada-parsel bilgilerinin netliğini sorgulamanız ve varsa hisseli arsa durumunu not etmeniz gelecekte karşılaşabileceğiniz sorunları önlemenize yardımcı olacaktır.
toprakarsa.com’daki arama motorunu kullanarak ilçe ve mahalleyi seçtikten sonra hem fiyat hem de metrekare aralığını daraltabilirsiniz. Bu şekilde Sahibinden Sancaktepe Mah. satılık arsa ilanları listesinden anında en uygun opsiyonları görebilirsiniz.
Fiyat hesaplamasında toplam arsa bedeli, m²’ye bölünerek bulunuyor. Örneğin 10 milyon TL’lik bir parseliniz varsa bunun 1.000 m² olduğunu biliyorsanız m² fiyatı otomatik olarak 10.000 TL’ye tekabül ediyor.
Bağcılar ilçesindeki ilanlar için Bağcılar satılık arsa sayfasına bakın.
