Marmara’nın doğu ucunda, hızla genişleyen yüzölçümüyle İstanbul’un sahil bandı kadar hinterlandında da değer bulan Pendik, son yıllarda hem yaşam alanı hem de tarımsal potansiyeliyle yatırımcıların radarında. Şehrin ulaşım ağına eklemlenen metro ve O-4 otoyolu sayesinde artık sadece sanayi değil, toprak yatırımları için de cazip bir coğrafya haline geldi. Pendik satılık arsa ve tarla arayanlar için bugün beş ilan mevcut ve fiyatlar 100 bin TL’den başlayıp 15 milyon TL’ye kadar uzanıyor. Alan ölçüleri ise 21 metrekareden 142 metrekareye kadar çeşitlilik gösteriyor.
Mevcut tabloda dikkat çeken ilk unsur, beş ilanın tümünün sahibinden ilanı olması. Bu da Pendik’teki arsa pazarının doğrudan alıcı-satıcı ilişkisine dayandığını gösteriyor. Dört adet imarlı arsa varken, sadece bir adet tarım özelliği taşıyan ekili arazi bulunuyor. 21 metrekarelik en küçük parselin fiyatı 100 bin TL civarında iken, 142 metrekarelik en büyük mülkün bedeli 15 milyon TL’yi buluyor. Pendik arsa ve tarla fiyatları bu kadar geniş bir skalada seyrederken, alan büyüklüğünden çok imar durumu ve konumunun fiyatı belirleyici olduğunu söylemek mümkün.
Pendik satılık arsa ve tarla ilanlarına göz atarken karşılaşılan en temel sorunlardan biri imar durumunun net olmamasıdır. İmarlı arsa olarak lanse edilen bazı parsellerde KAKS yani kat alanı katsayısının ne kadar olduğunu yerinde kontrol etmek gerekiyor. Ayrıca hisseli tarla veya ekili arazi alımlarında tapu kaydında kadastro sorgusunun yanı sıra ada-parsel numaraları üzerinden yapılacak araştırma önem taşıyor. Arsa m² ve tarla m² değerlerinin yanı sıra imar durumu mutlaka sözleşme öncesi noterin ya da tapu müdürlüğünün resmi kayıtlarından teyit edilmelidir.
Bugünkü veriler Pendik’in farklı kesimlerinde ilan dağılımının eşit olmadığını gösteriyor. Kavakpınar Mahallesi, iki ilanla listenin zirvesinde yer alırken Güllübağlar Mahallesi ve Emirli Köyü’nde deer bir arsa ve tarla bulunuyor. Kavakpınar’ın Pendik merkeze yakın konumu ve ulaşım olanakları nedeniyle yoğun ilgi gördüğü bir gerçek. Güllübağlar ise yerleşim yoğunluğunun artmasıyla birlikte adını son dönemde daha sık duymaya başladığımız bir yerleşim bölgesi haline geldi.
Pendik satılık arsa ve tarla fiyatlarını etkileyen unsurların başında konum geliyor. Metroya yakın parsellerle sahil bandındaki arsalar, ulaşım maliyetinin komşu ilçelere nazaran daha düşük olması nedeniyle fiyat avantajı sunabiliyor. Arsa fiyatları üzerinde m² büyüklüğü kadar imar durumu da belirleyici olmakta. Örneğin, imarlı bir arsanın fiyatı imarsız bir tarla ile karşılaştırıldığında genellikle beş ila on kat arasında değişebiliyor. Tapu devrinin hızlı olması da yatırımcıları Pendik’e yönlendiren diğer bir etken olarak öne çıkıyor.
toprakarsa.com üzerinde Pendik satılık arsa ve tarla ararken fiyat aralığını ayarladıktan sonra ikinci önemli filtre imar durumuna ait olmalıdır. Sahibinden yayınlanan ilanların neredeyse tamamı sahibinden ilanlar olduğu için yayın tarihine ve ilanı giren kişinin konuya hakimiyetine göre karar vermek gerekiyor. Ek olarak tapu durumunu görmek için mülkün ada-parsel numarasını not edip tapu müdürlüklerinden veya e-devlet üzerinden sorgulama yapmak alım kararını kolaylaştıracaktır.
Beş ilanın tamamının sahibinden yayınlanması, Pendik’teki pazarda doğrudan bağlantılar oluşturmanın hala mümkün olduğunu gösteriyor. Sahibinden ilanlarda komisyon ücreti olmadığı için fiyatlar daha net olarak görülürken, emlak ofisleri aracılığıyla yapılan satışlarda noter masrafları ve danışmanlık ücretleri nedeniyle net fiyatın belirsizleştiğini unutmamak gerekiyor. Ticari emlak ofislerinde genellikle büyük parseller ve yatırım amaçlı arsalar bulunurken, sahibinden ilanlar daha küçük mülklerin satışında avantaj sağlıyor.
Mevcut ilan verilerine göre en düşük fiyat 21 metrekarelik bir parsel için 100 bin TL civarında iken en yüksek fiyat 142 metrekarelik parsellerde 15 milyon TL’ye ulaşabiliyor. Bu skalada ortalama fiyatın m² başına 25 bin TL ile 30 bin TL arasında seyrettiğini söylemek mümkün. Pendik arsa ve tarla fiyatları bu denli geniş bir yelpazeye yayılırken, alıcılar mutlaka kendi bütçeleri ve hedefleri doğrultusunda karşılaştırma yapmalıdır.
Pendik satılık arsa ve tarla alırken dikkat edilmesi gereken en kritik nokta tapu kaydının netliğidir. Öncelikle parsellerin ada-parsel numaraları üzerinden Kadastro Müdürlükleri’nden sorgulanması ve imar durumunun tapu sicilinden teyit edilmesi gerekiyor. Ayrıca hisseli tapu durumları varsa tüm hissedarların noter onaylı rızası alınmadan devir işlemi gerçekleşemez. Bağ-bahçe ya da ekili arazi alımlarında ise tarım arazisi olduğu tescilli ise tarım kredisi olanaklarından faydalanabilirsiniz.
toprakarsa.com üzerinde sahibinden Pendik satılık arsa ve tarla ararken birinci sırada fiyat aralığını daraltmak gerekiyor. İkinci olarak imar durumu filtresini seçerek sadece imarlı parselleri listelemek fiyat-kalite dengesini kolaylaştıracaktır. Son olarak ilan yayın tarihine göre sıralama yapmak da son günlerde eklenen ilanlara daha önce gruplar arasında kaybolmaktan kurtaracaktır.
Pendik arsa ve tarla fiyatlarını hesaplarken ilanlardaki toplam bedeli m² değerine bölmek yeterli görülmemeli. Çünkü imarlı parsellerde KAKS ve emsal değerleri devreye giriyor. Örneğin, 100 bin TL bedelli 50 metrekarelik bir arsanın m² fiyatı sadece 2 bin TL iken, aynı bedelle 100 metrekare bir imarlı arsanın m² fiyatı bin TL’nin altına düşünce avantajlı hale gelebiliyor.
Pendik satılık arsa ve tarla satın alırken bankaların kredi seçenekleri tapu türüne göre farklılık gösteriyor. İmarlı arsalarda kredi imkanları daha genişken, imarsız veya tarım arazilerinde kredi onayı almak mümkün olmayabilir. Tapu müdürlüklerinde yapılacak ön araştırma aşamasında parsellerin kredi koşullarına uygunluğu sorulmalıdır.
İstanbul genelindeki ilanlar için İstanbul satılık arsa sayfasına bakın.
