İstanbul’un doğu kanadında, Pendik ilçesine bağlı Yeni bölgesi, son yıllarda özellikle tarımsal ve inşaat amaçlı arsa taleplerinde dikkat çekici bir yükseliş yaşamaktadır. Yeni satılık arsa ve tarla ilanlarında ise henüz aktif olarak satışa sunulan herhangi bir mülkiyet bulunmamaktadır. Yakın komşuluğundaki Pendik merkeze ve Kartal’a olan yakınlığıyla dikkat çeken bu bölge, m² fiyatlarının ortalama 3.800 TL ile 8.500 TL arasında değiştiği daha dinamik piyasalara komşu olsa da, sahibinden Yeni satılık arsa ve tarla arayışında olanlar için kısa vadede sınırlı seçenekler mevcut. Yakınlardaki mahalleler ve köylerdeki yoğunluk sebebiyle Yeni’de biriken talebin yakın gelecekte ilanlara yansıması beklenirken, bu dönemde öne çıkan fırsatları takip etmek için sabırlı olmak gerekmektedir.
Yeni arsa ve tarla fiyatları, Pendik’in geneliyle benzer bir seyir izlemektedir. 500 m² ila 2.000 m² arasında değişen parsellerde fiyat aralığı 3.800 TL/m²’den başlayıp 8.500 TL/m²’ye kadar ulaşmaktadır. Oldukça sınırlı sayıda ilan olması nedeniyle net bir dağılım sunulmasa da, Pendik’in doğu yöresinde yoğunlukla imarlı arsaların tercih edildiği bilinmektedir. Tarla ve tarım arazilerindeyse fiyatlar alçak rakımlarda, ekili arazilerde ve sulama alanlarında daha yüksek seyretmektedir. Yeni satılık arsa ve tarla ilanları listesinde henüz herhangi bir yayına rastlanmamakla birlikte, fiyatlardaki istikrar bölgenin cazibesini korumasını sağlamaktadır.
Arsa ve tarla alırken öncelikle konumun imar durumu üzerinde durulmalıdır. Yeni gibi yoğun inşaat baskısının henüz tam olarak gelişmediği bir bölgede, ada-parsel sorgusu yaptırıp KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) ve emsal değerlerinin netleştirilmesi kritiktir. İmar planları incelenmeli, parsellerin hangi amaçla kullanılabileceği (konut, tarım ya da inşaat) detaylıca öğrenilmelidir. Hisli parsellerdeyse paydaşların tamamının rızası alınmadan tapu devri yapılmasının hukuki riskleri bulunmaktadır. Yeni satılık arsa ve tarla arayanlar için son olarak, parsellerde ekili alan varsa ve tarım amaçlı kullanılması planlanıyorsa mera, tarım arazisi ya da dikili ağaç (bağ bahçe) durumu da mutlaka kontrol edilmelidir.
Pendik’teki arsa ve tarla satışlarında tapu türü genellikle müstakil ya da hisseli olarak karşımıza çıkmaktadır. Hisseli tapuların paydaşlar arasında anlaşmazlığa yol açmaması için tapu kaydında yer alan pay oranlarının birebir kopyalanması ve noter huzurunda imzalanan bir sözleşmeyle onaylanması gerekmektedir. Krediye uygunluk açısından da mülkiyetin temiz, haciz ya da ipotek kaydından ari olması önemlidir. Ada-parsel sorgusunun yanı sıra, kadastro haritalarında parsellerin kadastral durumunun düzeltilip düzeltilmediği de başvurulması gereken bir soruşturma alanıdır. Yeni satılık arsa ve tarla ilanlarının çok nadir olması nedeniyle, satıcıdan talep edilen belgelerin eksiksiz sunulması ve tapu devri sürecinin dikkatle takip edilmesi yakın zamanda gerçekleşebilecek fırsatların kaçırılmaması adına hayati önem taşımaktadır.
Yeni’de satılık arsa ve tarla bulmak için toprakarsa.com üzerinden yapılan aramalarda m², fiyat ve imar durumu filtreleri en sık kullanılan araçlardır. Bu filtreler yardımıyla, alıcıların tercih ettikleri parselleri kolayca daraltmaları mümkündür. Bölgenin henüz yeni oluşu nedeniyle sahibinden yayınlanan ilanların sayısının az olması sebebiyle, yeni ilanlama durumlarını anında bildirim olarak ayarlamak ve yakınlardaki Pendik merkezdeki emsal fiyatları referans almak faydalı olacaktır. Eğer tarımsal amaçlı bir araştırma yapılıyorsa, mülkiyetin tarım arazisi ya da dikili arazi (bağ bahçe) kategorisinde olup olmadığına dikkat etmek gerekmektedir.
Yeni satılık arsa ve tarla fiyatlarının henüz tavan yaptığı bölgelerden görece daha makul seviyelerde seyrettiği bu konum, orta bütçeli yatırımcılar için cazip bir potansiyel sunmaktadır. Pendik’e nazaran daha düşük yoğunluğun yaşandığı Yeni, inşaat ve tarımsal projeler için geniş imar alanı imkanı sunarken, gelecekte Pendik metro hattına bağlanması planlanan ulaşım projeleri de konut talebinin artmasına yol açabilir. Geçtiğimiz dönemlerde Pendik’in doğu yöresindeki parsellerde yaşanan fiyat artışları, bu bölgelerin stratejik konumunun zamanla meyvelerini vermeye başlamasıyla ilişkilendirilmektedir. Henüz aktif ilanların sınırlı olmasına rağmen, fiyatların bölgesel gelişimle paralel olarak yukarı yönlü baskı altında kalacağı öngörülmektedir.
Yeni arsa ve tarla için metrekare fiyatları ortalama 3.800 TL ile 8.500 TL arasında seyretmektedir. Parseller 500 m² ila 2.000 m² arasında değişmekte olup, imarlı alanlarda fiyatlar bu aralığın üst tarafında yer alırken, imarsız tarla ve tarım arazilerindeyse fiyatlar m² başına 4.000 TL seviyelerine kadar gerilemektedir.
Yeni satılık arsa ve tarla alırken öncelik KAKS ve emsal değerleriyle birlikte imar durumunun resmi kayıtlardan teyit edilmesidir. Müstakil ya da hisseli tapu durumunda bireysel payların net olması ve tapu kaydının haciz ya da ipotekten ari olduğundan emin olunmalıdır. Parsellerde tarım arazisi ya da dikili ağaçların durumuysa mera ya da tarım arazisi statüsünden olup olmadığına göre farklılık gösterebilmektedir.
toprakarsa.com adresindeki arama motorunda Yeni satılık arsa ve tarla anahtar kelimesiyle arama yaparken m² aralığını, fiyat sınırlarını ve imar durumunu filtrelemek en etkili yol olacaktır. Bölgedeki ilanların seyrekliği sebebiyle, yeni ilanları anında bildirim olarak e-posta yoluyla almak ve yakınlardaki Pendik ilçesindeki emsal fiyatlarla karşılaştırmak avantaj sağlayabilir.
Yeni’deki arsa ve tarla m² fiyatı, parsellerin toplam satış fiyatının o parselin büyüklüğüne bölünmesiyle bulunur. Örneğin; 1.500 m² büyüklüğündeki bir parsel 11.000.000 TL’ye satışa sunulmuşsa, m² fiyatı yaklaşık 7.333 TL olmaktadır. Bu değerlendirme yapılırken parsellerin konumu, imar durumu ve ekili arazi olup olmadığı gibi faktörler fiyatı doğrudan etkilemektedir.
Pendik ilçesindeki ilanlar için Pendik satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Adalar | 1 | 141 ₺ |
| Silivri | 76 | 5.381 ₺ |
| Çatalca | 59 | 6.136 ₺ |
| Şile | 21 | 7.741 ₺ |
| Arnavutköy | 46 | 13.127 ₺ |
| Sultangazi | 1 | 13.980 ₺ |
| Eyüpsultan | 1 | 17.857 ₺ |
| Tuzla | 13 | 20.773 ₺ |
