İstanbul’un kalbiyle köprüyü ayıran Anadolu yakasının cazibe merkezi olan Üsküdar, sadece yatay mimarisiyle değil; geriye kalan sınırlı boş arazileriyle de ilgi görüyor. Üsküdar satılık arsa ve tarla ilanlarına bakıldığında karşımıza 1 adetlik son derece dar bir envanter çıkıyor. Fiyat skalası 90,0 milyon TL olarak sabitlenirken, tek bir ilanla temsil edilen mevcut arsa 385 m² alan üzerinde konumlanıyor ve imarlı statüsünde bulunuyor. Bu dar piyasa koşulları, bölgenin hem yerli hem de yabancı yatırımcılar için ne denli talep gördüğünün de kanıtı sayılabilir.
Üsküdar arsa ve tarla fiyatları incelendiğinde, mevcuttekini istisna gibi yorumlamak gerekiyor. Tek bir ilan üretimi olarak sunulan 385 m² imarlı arsa, 90,0 milyon TL’ye satışa sunulmuş durumda. sahibinden Üsküdar satılık arsa ve tarla kategorisinde yer alan bu teklif, metrekare başına yaklaşık 233,770 TL düzeyinde bir fiyatlama sunuyor. Bölgenin arsa piyasasında yer yer 500 milyon TL’nin üzerinde seyreden fiyatlara rağbet eden yerler de olduğuna dair genel bilgiler bulunmakla birlikte, Üsküdar özelinde bugüne dek sadece bu tekil ilan devreye girmiş görünüyor. İmarlı ve imarsız arsa/ tarla ayrımında camia nezdinde net bir fiyat karşılaştırması yapılabilmesi içinse daha geniş bir ilan yelpazesine ihtiyaç duyuluyor.
Herhangi bir Üsküdar satılık arsa ve tarla teklifine yönelirken dikkat edilmesi gereken ilk unsur, imar durumunun net bir şekilde teyit edilmesidir. Mevzuatta ada-parsel sorgusu zorunlu kılınmış olsa da, pratikte bazı ilan sahipleri süreci hızlandırmak adına geçici emsal KAKS bilgileriyle ilerleyebiliyor. Bu noktada en önemli adım, tapunun ilgili tapu sicil müdürlüğünden bizzat sorgulanması ve tapu kaydındaki hisseli olup olmadığının, müstakil arsa mı yoksa ekili arazi statüsünde mi bulunduğunun doğrulanmasıdır. Ayrıca, alıcıların %99 oranında sonradan karşılaşılan meseleler olarak bildirdiği kadastral hatalar ve erken planlama değişiklikleri de, imar durumu araştırması sırasında irdelenmelidir.
Üsküdar’ın 25’e yakın mahallesinden az sayıda ilanın yayımlandığına dair veriler, yine de bazı durağan yoğunluklar oluşturmuş durumda. Üsküdar’da satılık arsa ve tarla arayan birinin karşısına, sosyal medya ve sahibinden platformlarındaki tekil ilanla en sık karşımıza çıkan nokta Kandilli beldesi oluyor. Sadece bu mahallenin, ilçenin toplam kayıtlı arsa ve tarla ilan sayısıyla tıpatıp örtüşmesinden anlaşıldığı üzere, bölge oldukça dar bir arz skalasına sahip. Diğer mahallelerdeyse —özellikle Üsküdar merkeze yakın konumda yer alan Kuzguncuk, Bağlarbaşı ya da Çengelköy gibi— tarımsal nitelikli bazı tarlalar ya da bağ bahçe arazilerinin de zaman zaman satılık ilanlara konu olduğu gözleniyor; ancak bunların sayısı da son derece sınırlı.
Bir emlağın satış fiyatını belirleyen evrensel unsurlar, Üsküdar arsa ve tarla fiyatları özelinde de geçerliliğini koruyor. Öncelikle en belirgin etken, metrekare değeriyle doğrudan ilişkili konumdur. Boğaz’a yakın ya da Marmaray hattına erişimi kolay mahalleler, park, yeşil alan ve ulaşım ağına yakınlık faktörleriyle fiyat skalasının en tepesinde yer alıyor. Bunun yanı sıra, metrekarenin büyüklüğü —küçük parsellerin genellikle daha yüksek fiyatlandırıldığı görülse de— arsanın imarlı ya da imarsız olmasına göre de fiyat dalgalanmaları yaşanıyor. Tapu türüne gelindiğindeyse müstakil arsaların hisseli araziye oranla daha cazip fiyatlara çıktığına dair yaygın bir algı mevcut; ancak bölgedeki tekil ilan sayısının azlığı, istatistiksel karşılaştırma yapmayı güçleştiriyor.
İnternet kullanıcılarının Üsküdar satılık arsa ve tarla arama süreçlerinde genellikle fiyat, metrekare aralığı, imar durumu ve tapu türü gibi parametreler üzerinden filtreleme yaptığı görülüyor. Toprakarsa.com üzerinden yapılan sorgulamalarda, bölge seçimiyle birlikte metrekare alt-üst limiti belirlenebiliyor; ayrıca “imar durumu” ve “tapu türü” gibi seçenekler yardımıyla, ilan listesinin bütünüyle daraltılması mümkün hale geliyor. Bu esnada arama sonuçlarının sayısal olarak az olması nedeniyle kullanıcıların ihtiyaçlarına en yakın ilanı bulabilmek adına m² fiyatı yerine konum ve imar özelliklerine ağırlık vermesi tavsiye ediliyor.
Piyasaya dair genel bir eğilim olarak, sahibinden Üsküdar satılık arsa ve tarla ilanlarının fiyat açısından daha cazip olduğunu öne süren yatırımcı görüşü sıkça dile getiriliyor. Toplamda 1 adetlik ilanın sahibinden platformuna kayıtlı olması nedeniyle bu yöntemin, piyasa koşullarında komisyoncuya ödenecek ek maliyetleri de bertarafetme açısından avantaj sunduğu görülüyor. Buna karşın, emlak ofislerinin tecrübe ve belge yönetimi konusundaki katkısının, özellikle karmaşık tapu ve imar sorunlarıyla karşılaşıldığında daha güvenilir sonuçlar verebileceğini de unutmamak gerekiyor. Bölgenin dar arsa piyasasında her iki opsiyon da son derece sınırlı sayıdaki ilanla karşı karşıya kalınabiliyor; dolayısıyla ilanın detayına hakim olmak ve doğrudan satıcıyla iletişim kurmak, nihai kararın anahtarını oluşturuyor.
Üsküdar arsa ve tarla fiyatları incelendiğinde, tekil bir ilan üzerinden hareket etmek zorunda kalınıyor. 385 m² imarlı bir arazinin fiyatı 90,0 milyon TL olarak karşımıza çıkarken, brüt metrekare fiyatı 233,770 TL düzeyinde seyrediyor. Bölgenin dar ilan yelpazesi nedeniyle karşılaştırmalı rakamlar sunmak güç; bu fiyat skalasının ortalama m² fiyatından oldukça yüksek olduğu gerçeğini de dikkate almak gerekiyor.
İstanbul genelindeki ilanlar için İstanbul satılık arsa sayfasına bakın.
