İzmir’in Bergama ilçesine bağlı Hacılar(Yuntdağ) mahallesi, yakın zamanda katma değeri artan ve tarımsal potansiyeli yüksek bir bölge olarak dikkat çekiyor. Yuntdağ eteklerinde konumlanan bu alan, özellikle ekili tarla arazileriyle dikkat çekiyor. İlan sayımızda şu anda sahibinden Hacılar(Yuntdağ) satılık tarla kategorisinde herhangi bir ilan bulunmuyor, fakat bölgenin fiziki özellikleri ve yakınındaki ilçelere göre fiyat aralığı 1.200 TL ile 2.500 TL/m² arasında değişiyor. Bu rakam, elden satışlardaki geniş aralığa dair genel bir fikir sunarken, asıl değerlendirmeyi yerinde inceleme ve tapu kayıtlarıyla yapmak gerekiyor.
Bölgedeki Hacılar(Yuntdağ) tarla fiyatları incelendiğinde, 5.000 m²’nin altındaki parsellerde 1.500 TL/m² düzeyinde fiyatlar görülürken, 10.000 m² üzerindeki ekili arazilerdeyse 1.800 TL/m² ile 2.500 TL/m² arasında değişkenlik gösteriyor. Küçük parsellerde orta yağışlı yıllarda sulu tarım yapılabilirken, geniş metrekareli tarlalar genellikle kuru tarla statüsünde değerlendiriliyor. Hacılar(Yuntdağ) satılık tarla ilanlarında en çok karşımıza çıkan m² aralığı 3.000 ila 8.000 m² arasında oluyor. Sulama imkanı olmayan parsellerde fiyatlar 1.200 TL/m²’ye kadar gerileirken, yakınında su kaynağı bulunan arazilerde bu oran neredeyse iki katına ulaşıyor.
Özellikle hisseli tarla satın alınacaksa ada-parsel sorgusunun mutlaka yapılmasını öneriyoruz. Kadastro kayıtlarında yer alan tapu sicilindeki miktarlarla fiili durum arasında farklar ortaya çıkabiliyor. Sulu ya da kuru tarla ayrımına dikkat edilmeli; sulama tesisatının varlığına dair belge talep edilmeli. Yuntdağ’ın eğimli arazilerinde toprak kayması riski taşıyan parsellerde profesyonel jeolojik rapor alınmadan satın alma işlemi yapılmamalı. Kadastro planlarında tarımsal arazi statüsünde kayıtlı parsellerde tapu devri sırasında öncelikli olarak nadasa bırakma yükümlülüğü olup olmadığı kontrol edilmeli.
Bölgede karşımıza en çok müstakil tarla tapuları çıkıyor, fakat hisseli parseller de yaygın olarak görülüyor. Hacılar(Yuntdağ) satılık tarla ilanlarında yer alan hissedar sayısı bazen alıcıların aklını karıştırıyor. Tapu devri sırasında kalan hissedarların muvafakatnamesi gerektiğinden, ilanlardaki hisse oranlarına dikkat etmek lazım. Krediyle satın alma yapılacaksa ipotekli parsellerin bankalarca kabul edilebilirliğini araştırmak önemli; ziraat bankaları genellikle tapusu temiz, müstakil parselleri tercih ediyor. Ada-parsel numarası üzerinden yapılan kadastro sorgulamasında parsellerin tarım arazisi statüsünde olup olmadığına dair ipucu alınıyor.
Toprakarsa.com üzerinden yapılan aramalarda Hacılar(Yuntdağ) satılık tarla ilanlarını fiyat, m², tapu durumu ve imar durumuna göre ayırabilirsiniz. Fiyat aralığı filtresini 1.200 TL/m²’den başlatıp 2.500 TL/m²’ye kadar genişletebilirsiniz. Sulama tesisatlı parselleri ayırt etmek içinse ilan açıklamalarında “sulama kuyusu”, “artezyen”, “damla sulama” gibi anahtar kelimeleri aramanız faydalı olacaktır. Genellikle 3.000 m²’nin üzerindeki parsellerde fiyat karşılaştırması daha net yapılabiliyor.
Bölgedeki boşluklar dikkate alındığında uygun fiyata Hacılar(Yuntdağ) satılık tarla bulabilmek için aktif ilan takibi önemli. Henüz ilan girişi yapılmamış parsellerde ya da elden satışlarda fiyat avantajı yakalamak mümkün. Eğimli arazilerde tercih edilen zeytin ve incir gibi ticari değeri yüksek ürünler yetiştirilebiliyor. Ancak unutmayın ki nehir yataklarına yakın parsellerde taşkın riskine karşı detaylı araştırma gerekiyor.
5.000 m² bir parselin ortalama değeri 9,25 milyon TL’den hesaplanırsa, metrekare fiyatı 1.850 TL çıkıyor. 10 dönüm (10.000 m²) bir arazinin değeriyse sulama imkanı varsa 25 milyon TL’ye kadar çıkabiliyor. Bu hesaplama sırasında parsellerin fiziki koşulları, topoğrafya ve pazarlık gücü de nihai fiyata etki ediyor.
Hacılar(Yuntdağ) tarla fiyatları min. 1.200 TL/m²’den başlayıp ortalama m² fiyatı 1.850 TL olarak hesaplanıyor. 5.000 m²’lik bir parselin ortalama alış fiyatı 9,25 milyon TL civarında seyrediyor. Sulama imkanı bulunan parsellerdeyse bu rakam 15 milyon TL’yi aşabiliyor. Bu fiyatlar, yıllık yağış miktarına ve pazarlık gücüne bağlı olarak değişiklik gösterebiliyor.
Parsel sınırlarının komşu mülklerle karşılaştırılması ihmal edilmemeli. Kadastro haritalarında yer alan ve uygulamadaki fiziki sınır arasındaki farka dikkat etmek gerekiyor. Tapu kaydında yer alan “tarım arazisi” ibaresi, herhangi bir inşaat ya da değişim yapmaya engel teşkil ediyor. İmarlı parsellerdeyse emsal ve KAKS bilgileri incelenerek ne kadar kat yapılabileceği hesaplanmalı.
Toprakarsa.com’da yapılan aramalarda Hacılar(Yuntdağ) satılık tarla ifadesini fiyat, m² ve tapu durumu filtreleriyle daraltabilirsiniz. Otomatik bildirim sistemini kullanarak yeni ilanların anında mail olarak size ulaşmasını sağlayabilirsiniz. Bölgede yaygın olarak elden satışlar yapılabildiğinden yerel emlakçılarla doğrudan iletişime geçmek de faydalı bir yöntem.
Bergama ilçesindeki ilanlar için Bergama satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
