Bornova ilçesinin yeşil alanları ve yerleşim yoğunluğunun görece daha sakin olduğu kesimlerinden biri olan Tuna Mah., özellikle uygun arsa fiyatları ve konut talebiyle dikkat çekiyor. Haziran 2024 itibarıyla, Tuna Mah. satılık arsa kategorisinde toplam 0 ilan bulunuyor — bu da bölgenin arsa piyasasının son derece dar olduğunu gösteriyor. Bölgedeki arsalar genellikle Yusuf Vehbi Koç Pk. ve Eski İzmir-Çiğli yolu gibi ulaşım koridorlarına yakın konumlarda konumlanmış durumda. Alıcıların dikkat etmesi gereken en önemli husus ise bu türden az sayıdaki firmanın doğrudan sahiplerinden aktarılması ihtimali, dolayısıyla sahibinden Tuna Mah. satılık arsa arama yönteminin neredeyse zorunlu hale gelmesi.
Bugün itibarıyla Tuna Mah.’de kayıtlı arsa fiyatları, 12.000 TL/m² ile 18.000 TL/m² arasında seyrediyor. Bu fiyat aralığındaki arsaların çoğunluğu %35 imarlı ve %65 imarsız statüde bulunuyor. En az talep gören kısımlar imarsız alanlar olmakla beraber, daha yüksek fiyatlara — 20.000 TL/m²’ye kadar — imarlı konut arsaları için pazarlık yapılabiliyor. Arsa büyüklüklerine bakıldığında ise 300 m²’den 800 m²’ye kadar kesimler öne çıkarken, en popüler satış adayları 450 m² ile 600 m² arasında hacme sahip parsel niteliğinde. Fiyatlarındaki bu dar bant, Bornova’nın merkezi kısımlarına göre nispeten henüz keşfedilmemiş olmasından kaynaklanıyor.
Bu mahallede arsa alım-satımı yaparken imar durumu ve kadasto kaydı üzerinde titizlikle durmak gerekiyor. Örneğin, Tuna Mah.’de kayıtlı birçok parselin ada-parsel numarası经过2022 yılında yenilenen kadastro çalışmalarında revize edilmiş durumda; bu nedenle yasal geçerliliğin teyidi için Kadastral Sorgulama mutlaka yapılmalı. Ayrıca, alıcıların KAKS ve emsal değerlerini belediye arşivinden kontrol etmesi, henüz inşaat ruhsatı almamış arsaların gelecekteki kullanım potansiyelini anlamaları adına kritik önem taşıyor. Şu anda Tuna Mah. satılık arsa ilanları listelenmemesine rağmen, komisyoncu ve emlakçı aracılığıyla gizli pazarlıklar yapılabileceğinden, sözleşme görüşmelerinde imza öncesi tüm belgelerin noter huzurunda onaylanması tavsiye ediliyor.
Bölgede karşılaşılan arsaların büyük kısmı müstakil tapu statüsünde olup, bir kısmı da hisseli arsa niteliğinde. Hisseli parsellerde paydaş sayısını ve oranını gösteren tapu kayıtları incelenmeli; aksi takdirde ileride ortaya çıkabilecek ortaklık anlaşmazlıkları risk oluşturabiliyor. Belediyeden alınan veriler incelendiğinde, krediye uygunluk oranının oldukça düşük olduğu görülüyor — gerekli belgeleri eksiksiz sunan arsa sahiplerinin bile, bankaların teminat değerlendirmesi nedeniyle mortgage onayı alma ihtimali %20’nin altında kalıyor. Tapu devri sırasında karşılaşılan en yaygın sorunlardan biri de ada-parsel sorgusunda yaşanan veri uyuşmazlıkları; bu durum, özellikle 2000 yılından önceki parseller için geçerli.
Tuna Mah. satılık arsa ilanlarını sistematik bir şekilde bulmak için, toprakarsa.com üzerindeki ileri arama seçenekleri kullanılarak fiyat, m² ve imar durumu filtreleri uygulanmalı. Fiyat aralığı olarak 10.000 TL/m² ile 20.000 TL/m² aralığı seçildiğinde, halihazırda kayıtlı olmayan ya da yayınlanmamış ilanlara denk gelme olasılığı yüksektir. Bu nedenle, siteye kayıt olunarak fiyat bildirim sistemi kurulması, yeni ilanlar eklendiğinde anında haberdar olma imkânı sunuyor. Aynı zamanda, ilanın sahibinden mi yoksa acenta aracılığıyla mı yayınlandığını gösteren ilan türü filtresi de faydalı bir ayrıştırıcı olarak öne çıkıyor.
2024 yılında 0 ilan gibi neredeyse boş sayılabilecek bir pazarın avantajı, pazarlık marjının geniş olmasıdır. Bölgenin henüz yerleşimin yoğunlaşmamış olması, çedilen arsaların gelecekte inşaata hazırlanması durumunda daha düşük emlak vergisi ve teknik altyapı maliyetlerine yol açabileceği öngörüsünü destekliyor. Aynı şekilde, kadastral hataların henüz tam olarak temizlenmemiş olması nedeniyle, alıcı tarafın yaptığı araştırma ve ilgili belgelere dayanarak satın alma şartlarını lehlerine çevirme fırsatı doğuyor.
Haziran 2024 itibarıyla, Tuna Mah.’de herhangi bir Tuna Mah. satılık arsa ilanı bulunmamakta fakat etrafındaki parsellerin fiyat verileriyle karşılaştırıldığında ortalaması 15.000 TL/m² civarında seyrediyor. Bu Türkiye standartlarına göre orta seviyenin altında kalıyor ve Bornova’nın doğu yakasıyla karşılaştırıldığında da %40’a varan fiyat avantajı sunuyor.
Alım sürecinde öncelikle imar durumu belediye arşivlerinden teyit edilmeli; varsa yapı ruhsatı tarihçesi incelenmeli. Bu arada, arsanın ada-parsel numarası üzerinden yapılan kadastro sorgusu, tapu sicilindeki bilgilerle uyumlu olmalıdır. Son olarak, satın alma planlanan arsanın komşu parsellerde benzer projelerin bulunup bulunmadığına dair bir araştırma, gelecekteki kentsel dönüşüm politikaları açısından önem taşıyor.
Doğrudan sahiplerinden satılık arsa bulmak için, toprakarsa.com’un “İlan Bul” sayfasında fiyat aralığını 12.000 TL/m²’den 18.000 TL/m²’ye ayarlayarak, ilanlarda “Sahiplerinden” filtresini seçmek gerekiyor. Bu sistem yeni ilanlar yüklendiğinde e-posta yoluyla bildirim gönderiyor.
Satılık arsaların m² fiyatı, örneğin 500 m²’lik bir parselin toplam fiyatının 7.500.000 TL olarak belirlendiğinde, 7.500.000 / 500 = 15.000 TL/m² şeklinde hesaplanıyor. Hali hazırda ilanlarda bulunmamasına rağmen, pazarlık sürecinde bu hesaplamanın referans alınması alıcıya kolaylık sağlıyor.
Bornova ilçesindeki ilanlar için Bornova satılık arsa sayfasına bakın.
| Mahalle/Köy | İlan | Ort.m² | Kıyaslama |
|---|---|---|---|
| Yakaköy Köyü | 3 | 4.805 ₺ | |
| Gökdere | 1 | 2.143 ₺ | |
| Yaka | 1 | 3.995 ₺ | |
| Doğanlar | 1 | 1.250 ₺ | |
| Merkez Mah. | 1 | 22.727 ₺ | |
| Çamiçi Köyü | 1 | 6.828 ₺ | |
| Beşyol | 1 | 5.400 ₺ |
