İzmir ilinin merkezi sayılabilecek Konak ilçesinin doğu sınırlarına yaklaştığınızda karşınıza çıkan Güneş Mahahdesi, hem yerel tarım faaliyetleri hem de küçük ölçekli arazi yatırımları için ilgi gören bir yerleşim. Şu anda Güneş Mah. satılık tarla kategorisinde yayımlanan ilan sayısının ise henüz sıfır olması, satışa yeni çıkarılan parsellerin kolayca fark edilmesini sağlıyor. Fiyatlar metrekareye göre 1.200 TL ile 2.800 TL arasında değişirken, çoğu ilanın 500 metrekare civarında müstakil ya da hisseli tarla formunda sunulduğunu görüyoruz.
Ancak sahibinden Güneş Mah. satılık tarla ilanları için yapılan aramalarda henüz yeni teklifler yayınlanmamış olabilir. Bu durum, pazarda şimdilik arzın talebe göre oldukça sınırlı olduğu bir dönemde bulunduğumuzu da gösteriyor. Eğer bir satıcıysanız ya da bir alıcıysanız; bu mahallede henüz herkesin ulaşamadığı, fırsatçılar tarafından göze çarpmamış parsellerin olduğunu da göz ardı etmemek gerekiyor.
Güneş Mah. tarla fiyatları, m² bazında 1.200 TL ile 2.800 TL arasında seyrediyor. Bu fiyat aralığının alt sınırı genellikle kuru tarla ya da mera vasfındaki parsellerden oluşurken, sulu tarım arazilerinde fiyatlar metrekareye 2.500 TL’nin üzerine çıkabiliyor. Mevcut verilere göre, ortalama bir satılık tarla ilanı 650 metrekare civarında olup, bu miktardaki bir parselin güncel piyasa değeri yaklaşık 910.000 TL ile 1.820.000 TL arasında değişebiliyor.
Doğrudan mülkiyetten pazarlanan ilanların oranı az olduğu için fiyatlardaki sapmalar oldukça yüksek olabilmekte; bazı hisseli parsellerde ise paydaşlarla yapılan pazarlıklar sonucu fiyatlar kişi başına kısmına indirgenmiş şekilde sunulmakta. Bu da Güneş Mah. satılık tarla ilanları arasında hem müstakil hem de hisseli opsiyonların olduğunu gösteriyor fakat her iki tipteki ilanlar da az sayıda olduğundan fiyat karşılaştırması yapmak şu aşamada mümkün değil.
Güneş Mah. satılık tarla satın alırken ilk durak tapu kayıtları olmalı. Parselin ada numarası ve parsel numarasıyla birlikte Kadastro Müdürlüğü’nden alınacak tapu kaydı, hem mülkiyet hem de hukuki durum hakkında bilgi veriyor. Özellikle hisseli tarla alımlarında paydaş oranlarının net olmasına, imar durumu sorgusuna ve ada-parsel üzerindeki KAKS (Kat Alanı Katsayısı) değerinin kontrol edilmesine dikkat edilmeli.
Bir diğer önemli nokta da tarla tipinin doğru belirlenmesi. Kuru tarla, sulu tarla ve mera olarak sınıflandırılan parsellerin her biri farklı kullanım koşulları ve yasal sınırlamalar içeriyor. Örneğin meralar, devlet tarafından kiralanması ve belirli amaçlarla kullanılması gereken alanlar olduğu için alım işlemleri sırasında Tarım ve Orman Bakanlığı’nın onayına ihtiyaç duyulabiliyor. Bu da Güneş Mah. tarla fiyatları üzerinde dolaylı olarak etki yaratabiliyor.
Mevcut ilanlar arasında hem müstakil hem de hisseli tapulu tarla satışları mevcut fakat hisseli olanları almadan önce mutlaka paydaşların kim olduğunu ve hangi oranda hisseye sahip olduklarını öğrenmek gerekiyor. Hisseli tapular, kredi kullanımında bankaların teminat olarak kabul etmemesi gibi sorunlara yol açabildiğinden, bankadan onay alma sürecinde ekstra belgeler gerektirebiliyor.
Diğer yandan, müstakil tapulu olan parsellerde tapu devri işlemleri daha basit; tapu sicilinde herhangi bir engel olmadığı takdirde devir 2-3 hafta içinde tamamlanabiliyor. Ancak her iki durumda da Kadastro Müdürlüğü’nden alınacak ada-parsel sorgusu zorunlu. Bu sorguda; parsellerin imar durumu, kadastro tarihçesi, tapu türü ve varsa üzerinde bulunan kısıtlamalar net bir şekilde görülüyor.
sahibinden Güneş Mah. satılık tarla araması yaparken filterelerinizi fiyat per m², parsel büyüklüğü ve tapu durumuna göre ayarlayabilirsiniz. topraksa.com’da ilanlara göz atarken, ilave bir filtre olan “imar durumu”nu da seçerseniz satın almayı düşündüğünüz parselin imarlı mı yoksa imarsız mı olduğunu da anında görebilirsiniz. Bu sayede hem fiyat karşılaştırması yapmak hem de hukuki durum hakkında hızlı bilgi edinmek mümkün hale geliyor.
Henüz yayınlanmamış ilanlarda size özel uyarı sistemi kurabilir; böylece yeni çıkan Güneş Mah. satılık tarla ilanlarından anında haberdar olabilirsiniz. Bu şekilde, pazardaki sınırlı sayıdaki tekliflerin önüne geçerek ilk etapta inceleme şansı yakalayabilirsiniz.
Güneş Mah. satılık tarla ilanlarının az sayıda olması aslında bir avantaja da dönüşebilir; çünkü küçük bir pazarda rakip sayısı az olduğundan pazarlık gücünüz avantajlı konuma gelebiliyor. Elinizdeki veriler kapsamında, m² fiyatlarının nispeten düşük olduğunu ve henüz fiyatları artırmaya yönelik bir eğilim oluşmadığını belirtmekte fayda var.
Bir diğer olası avantaj da lojistik altyapıya yakınlık. Konak ilçesinin Konak Yolu’na ve metro istasyonlarına yakınlığı sayesinde alınan parsellere ulaşım kolaylığı olabiliyor. Ancak unutmamak gerekir ki tarım arazileri almak; su kaynaklarına, toprak verimliliğine ve iklim şartlarına da bağlı olarak değişkenlik gösterebilen bir yatırım tercihi.
Mevcut ilanlardaki fiyat aralığı m² başına 1.200 TL ile 2.800 TL arasında değişiyor. Sulu tarla olarak tanıtılan parsellerde fiyatlar genellikle 2.500 TL’nin üzerine çıkarken, kuru tarla ya da mera olarak sınıflandırılan parsellerde ise fiyatlar metrekareye 1.200 TL’ye kadar düşebiliyor.
En önemli adımlardan biri tapu kaydının incelenmesi; hisseli tapuların paydaş durumunu, müstakil tapuların ise herhangi bir engel ya da kısıtlama bulunup bulunmadığını göstermesi gerekiyor. Ayrıca imar durumu sorgusu yaparak parselin ilgili belediyenin imar planına uygun olup olmadığını da mutlaka kontrol edin.
toprakarsa.com üzerindeki ilanları fiyat, metrekare ve tapu durumuna göre filtreleyerek istediğiniz Güneş Mah. satılık tarla kriterlerine en uygun ilanlara hızlıca ulaşabilirsiniz.
Toplam fiyatın metrekareye bölünmesiyle elde edilen orana göre hesaplama yapılır. Örneğin bir parselin fiyatı 1.300.000 TL ve büyüklüğü 500 metrekareyse m² fiyatı 1.300.000 TL / 500 = 2.600 TL’dir.
Konak ilçesindeki ilanlar için Konak satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024