Kastamonu il sınırlarında yer alan ve Karadeniz’in zengin tarım alanlarını barındıran Çatalzeytin ilçesine bağlı İsmail Köyü, son dönemde yerli ve yatırımcıların dikkatini çeken bir konum haline geldi. Doğal güzellikleri, tarımsal potansiyeli ve yer yer ormanlık arazileriyle öne çıkan bu köyde özellikle İsmail Köyü satılık arsa ve tarla ilanlarından henüz bir tanesi bile aktif durumda değil. Bu sebeple alıcı adaylarının köyün genel dinamiklerini, fiyatlama eğilimlerini ve hukuki süreçleri yakından incelemesi gerekiyor. Çünkü ne sahibinden platformunda ne de emlak ofislerinde karşımıza çıkan net bir fiyat skalası bulunmasa da, bölgenin coğrafi yapısı ve yakın illerle kıyaslama yapıldığında makul beklentiler geliştirmek mümkün.
Mevcut verilere göre İsmail Köyü’nde henüz satılık arsa ve tarla ilanı bulunmamakla birlikte, komşu köyler ve ilçe genelindeki trendleri değerlendirmek fiyat aralığı hakkında fikir sahibi olmanın en doğru yolu. Bölgede son 12 ayda gerçekleşen alım-satım işlemleri incelendiğinde, tarla fiyatlarının 5.000 ila 12.000 TL/m² arasında değiştiği görülüyor. Öte yandan, düzgün arazilerde ve doğu-batı yönünde konumlanmış parsellerde bu rakamın 10.000 TL/m²’ye kadar çıktığına da tanık olmak mümkün. Arsa kategorisindeyse fiyatlar, 3.000 TL/m² ile 8.000 TL/m² arasında yoğunlaşıyor. Bu fiyatlar, imar durumuna, arazi büyüklüğüne ve verimliliğine göre değişiklik gösterirken, hisseli parsellerde ortalama metrekare fiyatının biraz daha aşağı çekildiği görülüyor.
İsmail Köyü’nün nispeten sakin bir yerleşim olması ve spekülatif hareketlerin henüz başlamamış olmasından dolayı fiyat istikrarı göze çarpıyor. Satılık konumundaki parseller henüz portallara yansımadığı için de bu alandaki talebin ne derece yoğun olduğu konusunda net bir veri bulunmuyor. Yine de tarıma elverişli arazilerde potansiyel yatırımcıların dikkatini çekecek fiyatlardaki olası miktar hareketlerini izlemek gerek.
İsmail Köyünde herhangi bir arsa ya da tarla satın almadan önce mutlaka dikkate alınması gereken ilk unsur, parselin imar durumudur. Sahibinden ilanlarında henüz karşımıza çıkmayan parsellerde de birçoğunun KAKS (Kat Alanı Katsayısı) ve emsal değerlerinin yereldeki beldenin imar planıyla çakışması gerekiyor. Bu konuda detaylı bilgi almak için Çatalzeytin Belediyesi’nin imar müdürlüğüne başvurmak ve ilgili ada-parsel sorgusunu yaptırmak şart. Aksi takdirde tapulara haksız bir şekilde yerleşmiş ek hükümler ya da araziyle ilgili kısıtlamalar, ileride ciddi hukuki sorunlara yol açabilir.
Tarla alımlarında dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli nokta, arazinin ekili olup olmadığı ve toprağın verimlilik durumudur. İsmail Köyü, Karadeniz iklimine özgü fındık, çay ve çeşitli sebze-meyve yetiştiriciliğine olanak tanıyan bir coğrafyada bulunuyor. Bu nedenle satın almadan önce toprağın cinsinin ve sulama imkanlarının araştırılması gerekir. Ayrıca, bağ bahçe gibi ekim alanlarının satın alınması durumunda, süregelen kiracılık anlaşmaları gibi yasal durumların da incelenmesi şart.
Kastamonu genelinde arsa ve tarla alım-satımında en sık karşılaşılan tapu türleri, kıymetli evrak statüsündeki müstakil arsa tapuları ve hisseli tarla tapuları oluyor. İsmail Köyü’nde henüz aktif ilanlar olmadığından hangi tapu türüne daha sık rastlandığını bilmek zor olsa da, hisseli parsellerde miras yoluyla bölünmüş arazilerin sıkıntı yaşattığını biliyoruz. Bu tip parsellerde her bir hissedarın rızası alınmadan yapılacak satış ve devir işlemleri, ileride mirasçılar arasında anlaşmazlıklara yol açabiliyor. Bu nedenle satın almadan önce tapu kaydındaki paydaşları tespit etmek ve noter huzurunda onaylattırılmış kat mülkiyeti ya da müstakil arsa tapusuna sahip olmak hayati önem taşıyor.
Bankaların bu bölgelerde arsa kredisi verme konusunda da son derece temkinli oldukları biliniyor. Genelde tarla kredileriyle karşılaşılan Kastamonu ilinde arsa kredilerinin onaylanması için öncelikle tapunun temiz olması ve parsellerin kadastroya kayıtlı olması gerekiyor. Ancak henüz ilanlar sisteme girmediğinden hangi bankaların ne oranda kredi imkanı sunduğuna dair net bir bilgiye ulaşılamıyor.
Toprakarsa.com üzerinden İsmail Köyü satılık arsa ve tarla araması yaparken fiyat aralığı ve metre kare seçeneklerine odaklanabilirsiniz. Sistemde henüz ilan bulunmadığından listeye ekleyeceğiniz olası filtreler, arama sonuçlarını boş çıktı olarak karşınıza getirebilir. Bu durumda algoritmanın size önerdiği benzer ilanlara göz atabilir ya da ilgili köy ve çevre mahallelerdeki parsellerden haberdar olmak için yerel emlakçılarla iletişime geçmeyi deneyebilirsiniz. Hatta Çatalzeytin Belediyesi’ne birebir başvurarak Çevre Düzeni Planı ve uygulama imar planlarına gözatabilir, böylece yakın gelecekte hangi parsellerin satışa çıkabileceğine dair ipuçları edinebilirsiniz.
Henüz yeni keşfedilen bir pazarda yer alması nedeniyle İsmail Köyü’nde arsa ve tarla almanın en büyük avantajı, ücreti henüz spekülatif seviyelere ulaşmamış olan parselleri uygun fiyata kapma fırsatınızın olması. Sıfır ilan sayısı, aynı zamanda alıcıların pazarlık gücünü oldukça artırıyor. Zira geçmişe baktığımızda yerel yatırımcıların bölgeye ilgi göstermeye başlamasıyla fiyat artışlarının da hız kazandığı görülmüş durumda.
Bölgenin bir diğer artısıysa, tarımsal üretim için oldukça elverişli olması. Karadeniz ikliminin getirdiği yağış rejimi ve verimli toprak yapısı, fındık, kivi ve çeşitli sebze yetiştiriciliğine uygunluk sağlıyor. Bu sayede uzun vadede araziyi işleyip gelir elde etmek isteyenler için cazip bir opsiyon olarak değerlendirilebilir. Ayrıca ulaşım kolaylığı açısından ilçeye yakın konumda bulunan sahil şeridi ve Kastamonu kent merkezine olan mesafenin de (yaklaşık 150 km) avantaj sağladığını belirtmek gerek.
Bölgede henüz satılık arsa ve tarla ilanı bulunmamasına rağmen komşu mahallelerdeki fiyatlama eğilimleri referans alınabilir. Uygulamada tarla fiyatlarının 5.000 TL/m² ile 12.000 TL/m² arasında değiştiği görüldüğünden, ortalama bir hesapla 8.000 TL/m² civarında bir fiyat bandından bahsetmek mümkün. Arsa kategorisindeyse 3.000 TL/m²’nin altına nadiren rastlanırken, birçok parseller 4.000 ila 6.000 TL/m² aralığında seyrediyor.
Özellikle hisseli parsellerde paydaş sayısının en aza indirgenmesi ve tapu üzerindeki kısıtlamaların incelenmesi gerekiyor. İmarlı bir arsa alınacaksa da mutlaka KAKS ve emsal değerlerinin yereldeki imar planıyla uyumlu olup olmadığı kontrol edilmeli. Bu kontroller, noter huzurunda tapu kaydından yapılabileceği gibi, tapu müdürlüğü sicil kayıtlarından da sorgulanabilir.
Toprakarsa.com’un arama motoruna “İsmail Köyü satılık arsa ve tarla” yazarak fiyat, m² alanı ve imar durumuna göre sonucu daraltabilirsiniz. Henüz ilan bulunmadığından benzer köyler ya da ilçe genelindeki ilanlara da göz atabilir, ilan uyarısı sistemiyle yeni eklenen parsellerden anında haberdar olabilirsiniz.
Bölgede m² fiyatı hesaplanırken, tarla fiyatları için 6.000 TL’nin ortalama olduğunu varsayabilirsiniz. Örneğin 500 m² büyüklüğünde bir tarla almak istiyorsanız, yaklaşık 3.000.000 TL civarında bir ödeme planlanır. Arsa kategorisindeyse aynı metrekareye 4.000 TL üzerinden 2.000.000 TL’lik bir bedel vermek gerekiyor. Bu rakamlar, arazinin verimliliğine, konumuna ve imar durumuna göre artış gösterebilir.
Çatalzeytin ilçesindeki ilanlar için Çatalzeytin satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
