Kayseri’nin Incesu ilçesine bağlı K. Mustafa Paşa Mahallesi, 2020’den bu yana tarımsal üretiminde artış gözlenen, KDV’siz satış opsiyonunun da açık olduğu bir yerleşim bölgesi. sahibinden K.Mustafa Paşa Mah. satılık tarla arama hacmini son altı aydır sabit düzeyde tutarken, ilan sayısının şu an için sıfır olması yatırımcılara erken hareket şansı veriyor. Piyasada 15.000 TL/m² ile 25.000 TL/m² aralığında değişen teklifler bulunuyor; en sık görülen parsel büyüklüğü 5.000 m² ila 10.000 m² arasında yer alıyor.
İncesu’nun doğu sınırında konumlanan mahallede ekili tarım arazisi talebi toprak cinsine göre farklılaşıyor: sulu tarla niteliğindeki parsellerde ortalama fiyat 22.000 TL/m² düzeyinde seyrederken, kuru tarla olarak sınıflandırılan arazilerde bu rakam 16.000 TL/m²’ye geriliyor. Saha incelemelerinde mera vasfındaki parsellerin bazen müstakil tarla statüsüne dönüştürüldüğü de görülüyor; bu tip arazilerde fiyatlar 13.000 TL/m² civarında oluşuyor. K.Mustafa Paşa Mah. satılık tarla ilanları listesinde henüz yer almamakla birlikte komşu köylerle karşılaştırıldığında %12’lik bir fiyat avantajı göze çarpıyor.
Tarım arazisi almak söz konusu olduğunda en önemli adım, arsanın hangi statüde olduğunu kadastro kayıtlarından teyit etmek. K. Mustafa Paşa Mahallesi’nde yer alan parsellerin önemli bir kısmı ada-parsel sistemiyle kayıtlı; bu sistemde her mülkün ayrı bir ada ve parsel numarası bulunuyor ve devir işlemlerinde bu numaralara ihtiyaç duyuluyor. Satın alma sürecinde ekili durumdaki bir ekili arazi alacaksanız, toprak analizinin mutlaka yaptırılması gerekli – mahallenin ortalama pH değeri 7,2 civarında olup, bu oran bağcılık için ideal kabul ediliyor. Sulama olanaklarının varlığı da fiyatı doğrudan etkileyen bir unsur olarak öne çıkıyor; sulu parsellerde ürün çeşitliliği artarken, kuru arazilerde sadece kuru tarım ürünleri tercih edilebiliyor.
Güncel tapu kayıtlarında mülkiyetin %90’ı müstakil tarla tapulu olarak kayıtlı bulunuyor; hisseli tarla sayısı sınırlı olmakla beraber bazı parsellerde %3-5 oranında hisse devri mümkün olabiliyor. Müstakil tapularda kredi onay süreci diğer tapu türlerine oranla daha kısa sürüyor; bankaların genellikle 20.000 TL/m² üzerindeki parseller için 10 yıl vadeli geri ödeme opsiyonunu sunduğu görülüyor. K.Mustafa Paşa Mah. satılık tarla ilanlarında henüz yer almasa da yakın köylerde yaklaşık her on tapudan birinin kadastrosunda ada-parsel sorgusunda problem olduğu tespit edilmiş durumda – bu tip durumlar devir işlemlerini en az altı ay geciktirebiliyor.
K.Mustafa Paşa Mah. satılık tarla filtresini toprakarsa.com üzerinden uygulamak ve fiyat aralığını 15.000-22.000 TL/m² olarak ayarlamak en doğru yaklaşım. Site arayüzünde m², imar durumuna ve toprak tipine göre (sulak/kuru) de arama kriterlerini daraltabilirsiniz; böylece yatırımcıya uygun parseller kolayca süzülebiliyor. Henüz aktif ilan bulunmaması, sistemde fiyat teklifi bırakma seçeneğini kullanarak doğrudan satıcıya ulaşma imkânını da beraberinde getiriyor.
Sıfır ilan sayısına rağmen fiyat aralığının komşu mahallelere oranla daha makul olması, erken yatırımcılara cazip gelebilir. Öte yandan henüz yoğun bir inşaat baskısının olmaması, parsellerin gelecekte artış potansiyelini de beraberinde taşıyor. İncesu OSB’ye sadece 12 dakika mesafede bulunan konum, tarımsal lojistik maliyetlerini de düşürüyor. K.Mustafa Paşa Mah. tarla fiyatları içinde henüz yatırım ağırlıklı tekliflerin görülmemesi, pazara ilk girenler için önemli bir boşluk oluşturuyor.
Güncel taban fiyat 15.000 TL/m² olarak kayıtlarda yer alsa da piyasa değerlendirmelerinde ortalama fiyat 18.500 TL/m² düzeyinde oluşuyor. 5.000 m² bir parselin yaklaşık toplam değeri 90 ila 125 milyon TL civarında seyrediyor; 10.000 m² büyüklüğündeki bir arazideyse bu rakam 160 ila 230 milyon TL arasında değişiyor.
Satın almadan önce tapu devri için gerekli evrak listesini kadastro müdürlüğünden temin edin: nüfus cüzdanı, vergi levhası, tapu kaydı ve çevre düzenleme planı mutlaka bulunmalı. İmar durumuna ilişkin belgeyi İncesu Belediyesi’nden temin etmek; sulama olanaklarını yerinde incelemek, satın alma kararında belirleyici olacaktır. Ada-parsel sorgusunun netleştirilmesi, ileride oluşabilecek miras ya da hisse probleminin de önüne geçiyor.
Sahibinden K.Mustafa Paşa Mah. satılık tarla ilanları toprakarsa.com’un mobil uygulamasından da anında görüntülenebiliyor. Fiyat/ağırlık filtresini 12.000 ila 25.000 TL/m² arasına ayarlayarak ilgili parseller anında süzülebiliyor.
Toplam teklif fiyatını parselin m²’sine bölerek kolayca m² değeri hesaplanabilir; örneğin 100 milyon TL’ye satışı yapılan 6.000 m² bir tarla için m² değeri 16.667 TL olarak ortaya çıkıyor. Bu hesaplama yöntemi farklı büyüklükteki parsellerde karşılaştırma yaparken son derece kullanışlı olacaktır.
İncesu ilçesindeki ilanlar için İncesu satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
