Kayseri’nin İncesu ilçesine bağlı Orta Mah. konumunda bugün itibarıyla aktif ilan bulunmazken, korunan arazilerden oluşması nedeniyle nadiren satılık tarla pazarı oluşmaktadır. sahibinden Orta Mah. satılık tarla aramalarında karşılaşılan teklifler genellikle komşu mahalleler üzerinden değerlendirilmektedir. Köy statüsündeki bu bölgede fiyatlar metrekare bazında oldukça değişken olup, 100 ila 500 TL/m² aralığında seyretmektedir.
Orta Mah.’de ölçülebilen emsal satışlarda ortalama fiyatlar 150 TL/m² düzeyinde kalmakta olup, tarla m² büyüklükleri 500 ila 2.500 metrekare arasında yoğunlaşmaktadır. Bu mahallede geniş araziler henüz kadastro detaylarında müstakil tapulara tam kavuşmadığından, fiyat oluşumunda kadastro, ada ve parsel grupları belirleyici rol oynuyor. Orta Mah. tarla fiyatları kırsal karakterinden ötürü ilçe ortalamasının altında kalmaktadır; 500 metrekarelik bir parselin değeri yaklaşık 75.000-85.000 TL civarındadır.
Alım sürecinde ilk bakılması gereken kadastro haritası üzerinden ada ve parsel sorgusudur; hisseli tarla varsa paydaş sayısı ve hisse oranları dikkatle incelenmelidir. Müstakil bir tarla tapusu olmadığında imar durumu da net değildir; bu yüzden yatırımcı mutlaka İlçe Nüfus ve Kadastro Müdürlüğü’nden onaylı kadastro durumu belgesini talep etmelidir. tarım arazisi ve ekili arazi tanımlamalarının birbirinden farklı vergisel yükümlülükleri bulunduğundan tapu sicilinin yanı sıra ilave kayıtlar da araştırılmalıdır.
Bölgedeki parsellerin önemli bir kısmı henüz imar plansız tarım arazisi statüsündedir; bu da tapu devrini kısıtlayan veya geciktiren unsurların başında gelir. hisseli tarla alımlarında paydaşların hepsinin noter huzurunda anlaşması gerekirken, tapu devrinde Noter kanalı resmiyeti sağlamaktadır. Kadastroya kayıtlı olmayan parsellerde mera siciline dahil olma riski bulunduğundan, tapu kaydının incelenmesi zorunlu görülmektedir.
Orta Mah. satılık tarla ilanlarını toprakarsa.com üzerinden incelemek için fiyat, m² ve imar durumu filtreleri birlikte kullanılmalıdır. Sitede aktif ilan bulunmadığında benzer büyüklükteki parsellerin yakın ilçelere ait verileri karşılaştırarak referans oluşturabilirsiniz. Tarla m² boyutu ve fiyat aralıkları her sorguda ayrı şekilde filtrelenebilmektedir.
Orta Mah.'de halen yoğunlukla sulu ve kuru tarla niteliğinde arazi yer alırken, mera alanları da yasal koruma altında tutulmaktadır. Uygun fiyata Orta Mah. satılık tarla seçenekleri arasında kadastroya tam geçmemiş parseller bulunabilmekte ve bu durum gelecekte imar planı değişikliği ihtimalini barındırmaktadır. Toplam ilan sayısındaki sıfır rakamı, rekabetin düşük olduğu bir pazarda pazarlık payının yüksek olabileceğini de göstermektedir.
Mevcut veriler ışığında Orta Mah. tarla fiyatları 100 ila 500 TL/m² arasındaki bantta yer alırken, ortalama fiyat 150 TL/m² civarında seyretmektedir. 1.000 metrekarelik öne çıkan bir parsel 150.000 TL düzeyinde fiyatlanmaktadır.
Satın alma kararında tapu türü ve imar durumu mutlaka ilk sırada kontrol edilmeli; müstakil tapu olmayan parsellerde hisse ve paydaş uyuşmazlıkları yaşanabilmektedir. Kadastro belgeleriyle ada-parsel sorgusu yapılarak arazinin mera ya da tarım arazisi statüsü netleştirilmelidir.
toprakarsa.com üzerinde sahibinden Orta Mah. satılık tarla araması yapıldığında fiyat, m² ve konum filtreleri yardımcı olmaktadır. Zero ilan durumunda yakın ilçelerin benzer büyüklükteki parselleri reference alınabilir.
Toplam satış fiyatının araştırılan parsellerin metrekaresine bölünmesiyle oluşan aralık 150 TL/m² ortalamasıyla 500 TL/m²’ye kadar yükselmektedir. Bu oranlar kadastro ve imar durumunun hesaplama esaslarını belirgin kılmaktadır.
İncesu ilçesindeki ilanlar için İncesu satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
