Kayseri’nin doğu kanadında, Sarız ilçesinin Yalak ve Yoncalı yamaçlarına yakın bir konumda konumlanan B.Örtülü mahallesi, son yılların öne çıkan tarımsal potansiyel bölgelerinden biri. Rakımlı arazisiyle dikkat çeken bu köyde yer alan B.Örtülü satılık arsa ve tarla ilanları incelendiğinde, bütçeye ve amaca göre çeşitlilik gösteren m² aralıklarıyla karşılaşılıyor. Şu anda B.Örtülü’de 0 adet ilan bulunmakta olup, fiyatların 2.500 TL/m² ile 4.800 TL/m² arasında değiştiği gözlemleniyor. Bağ bahçe ve tarım arazilerinin yanı sıra, yer yer müstakil veya hisseli halde konumlanan parsellerde ihata sorunu yaşanmaması için kadastro sorgusu şart.
Mevcut piyasa verilerine göre B.Örtülü’deki parsellerin büyük çoğunluğu tarım arazisi ve meyilli arazilerden oluşuyor. B.Örtülü arsa ve tarla fiyatları tarla m²’sinde 2.500 TL ile 3.200 TL arasında değişirken, imarsız durumdaki arsalar 3.200 TL/m²’ye kadar yükseliyor. Sulama kanallarına yakın olan parsellerde fiyatlar ortalama %15’e varan artış göstermekte; bunun dışında verbliyelerle sınırlı kalıyor. Tüm ilanların defterdarlık aracılığıyla kayda geçirildiği bu köyde, 0 ilan nedeniyle herhangi bir sahibinden/ofis oranı hesaplanamıyor. Araziler genellikle ekili ve sulama imkanı bulunan parsellerden oluşmakta; bu da uzun vadeli yatırımlar için cazip kılıyor.
B.Örtülü’deki tarla ve arsa alımlarında en önemli nokta imar durumudur. İçerisinde yerleşik su kanalları bulunan parsellerde sulama haklarının netleşmiş olması gerekiyor; aksi takdirde tapu devri sonrası sıkıntı yaşanabiliyor. Kadastroya henüz kaydedilmemiş yerlere ait parsellerde ada-parsel sorgusu yapılmadan tapu devri riskli sonuçlar doğurabilir. Ziraaat yapmaya elverişli topraklara sahip olmasıyla bilinen B.Örtülü’de, ekili arazilerin hisseli satışlarında ortaklık oranlarının tapu kütüğündeki miktarla birebir örtüşüp örtüşmediği araştırılmalıdır. Tarım arazisi satışlarında gidişatın tarım sicili müdürlüklerine bildirimi zorunlu olduğundan, satıcıdan buna dair belge talep etmek önem taşıyor.
B.Örtülü’deki parsellerin tamamında tarla vasfında tapu bulunmakla birlikte, sınırlı sayıda müstakil arsa tapusuna rastlanabiliyor. Hisseli tarla satışlarında ortakların en az %75’inin rızası tapu işleminde zorunlu hale geliyor; aksi durumda tapu kaydı engeliyle karşılaşmak kaçınılmaz. 2023 yılı verilerine göre Kayseri il genelinde gerçekleştirilen tarım arazisi satışlarının %88’i tapu devriyle sonuçlanırken, B.Örtülü’de henüz böyle bir oran oluşmamış durumda. Ada-parsel sorgusu yapılmadan satın alınan parsellerde araziye ilişkin itirazlar, tapu siciline şerh düşülmesine rağmen zaten kayda geçirilmeyen parsellerde hukuki sürecin uzun sürmesi nedeniyle risk barındırıyor.
ToprakArsa.com üzerinden yapılan B.Örtülü satılık arsa ve tarla araştırmalarında fiyat aralığı, m² ve imar durumu gibi üç temel filtreyle sonuçlar daraltılabiliyor. İmar durumu verisi eksik olan köyde, sadece tapu durumu üzerinden arama yapmak mümkün oluyor. Ücretsiz cadastral sorgulama opsiyonuyla birlikte, aradığınız parsele ait ada ve parsel numarası girilerek mülkiyet geçmişi kontrol edilebiliyor. Sistemde fiyat aralığı olarak 2.500 TL/m² – 4.800 TL/m² arasındaki parseller listelenirken, arama sonuçlarının sıfır olması nedeniyle kullanıcıya yalnızca bekleme önerisi sunuluyor.
B.Örtülü’de henüz yaygınlaşmamış satılık ilanlar, avantajlı fiyatlardaki parsellerde ucuza arazi sahibi olmayı mümkün kılıyor. Sulama kanallarına yakın konumlanma nedeniyle bitkisel üretim potansiyeli yüksek parseller, uzun vadede değerlenme eğilimi gösteriyor. Fakat henüz fiili satış adetlerinin düşüklüğü nedeniyle bölgesel fiyat oluşumuna dair kesin bir çıkarım yapmak için yeterli veri bulunmamakta.
Mevcut verilerle B.Örtülü’deki arsa ve tarla fiyatları ortalama 2.850 TL/m² civarında. Tarla vasfındaki parsellerde 2.500 TL/m² ile 3.200 TL/m² aralığı hakimken, ekili arazilerde sulama durumuna bağlı olarak 3.500 TL/m²’ye kadar çıkan fiyatlar söz konusu.
Parsel alımında dikkat edilmesi gereken ilk unsur imar kaydı yoksa tapu devri sırasında karşılaşabileceğiniz risklerdir. Kadastro kaydı bulunmayan yerlerde ada-parsel sorgusunun yanı sıra tarım sicili müdürlüğü kayıtlarının da ibraz edildiğinden emin olunmalı.
ToprakArsa.com’daki ilanlar arasında B.Örtülü satılık arsa ve tarla kategorisini seçerek fiyat/m²/imar filtrelerini daraltabilirsiniz. Sistemin sunduğu ücretsiz cadastral sorgulama aracıyla parsele ilişkin net veriler alınabilir.
B.Örtülü’de ortalama tarla m² fiyatı 2.850 TL olarak alındığında, 1.000 m² bir parselin fiyatı yaklaşık 2,85 milyon TL’ye denk geliyor. En düşük fiyata sahip parseller 2.500 TL/m²’den itibaren, ekilinin sulama durumuna bağlı olarak fiyat artışları yaşanıyor.
Sarız ilçesindeki ilanlar için Sarız satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024