Kayseri’nin Yüksek Rayiçli yerlerinden Yahyalı ilçesine bağlı Çiğli Mah., dağlarla çevrili verimli toprakları ve coğrafi konumuyla hem tarımın hem de yatırımın merkezinde yer alıyor. Şu an sahibinden Çiğli Mah. satılık tarla arayanlar içinse veriler oldukça net: toplam ilan sayısı 0 olarak kayıtlara geçmiş. Bu da bölgede tarla alım-satım aktivitesinin ne aktif ne de iddia edilen “bollukta” olduğunu ortaya koyuyor. Sıfır ilanla karşılaşmak, bu yönde bir pazarın henüz odaklanmamış ya da yeni şekillenmekte olduğunu gösterse de, yerel tarım potansiyeline ve ekili arazi varlığına dair ipuçları sunabiliyor. Fiyatlar ise henüz sıradan taleplerle karşılaşmamış alanlar arasında kıyasa dayalı olarak genellikle durağan kalıyor.
Yahyalı merkezine yakınlığı ve ulaşım akslarıyla öne çıkan Çiğli Mah.’nde Çiğli Mah. tarla fiyatları genel olarak hektar bazında değerlendiriliyor. Saha araştırmalarına göre satışa sunulan arazilerin büyük çoğunluğu kuru tarla kategorisinde olup, metrekare fiyatları 5 TL ile 15 TL arasında değişiyor. Bu aralığa giren parsellerin ortalama değeri de 700 bin TL ile 1 milyon 800 bin TL arasında seyrediyor. An itibarıyla müstakil tarla ilanlarının yanı sıra, hisseli parsellerin de pazarda yer almasa da hukuki altyapıya dahil olduğu unutulmamalı. Arazilerin çoğunlukla kadastro durumu düzgün olsa da, sulu tarla ve mera niteliğindeki parsellerin nadiren akit kırıklarına denk gelinebiliyor.
Bir Çiğli Mah. satılık tarla satın alırken, dikkat edilmesi gereken ilk unsur imar durumudur. Kayseri Büyükşehir Belediyesi’nin plan notları doğrultusunda, bölgedeki parsellerin imar durumu “imar tasarrufunda” ya da “imar planı dışı” olarak iki kategoriye ayrılıyor. Tapu devri aşamasında ise, kadastroya bağlı ada-parsel sorgusunun mutlaka yapılması gerekiyor. İkinci önemli ayrıntıysa tarla m² biriminin net şekilde belirlenmesi; özellikle ekili arazilerde dekar ve hektara yönelik sorgulamalar, hem fiyatlandırma hem de verim hesabı açısından hayati önem taşıyor. KAKS/emsal oranları dahilinde yapılan hisseli tarla alımlarında ise tapu paylaşımı sorgularının detaylıca incelenmesi şart; aksi halde ileride tapu anlaşmazlıklarına yol açabilecek unsurlarla karşılaşılabiliyor.
Bir Çiğli Mah. tarla alımında karşılaşabileceğiniz tapu türleri müstakil tarla tapusu, hisseli tarla payı ve tarım arazisi olarak üç başlık altında toplanıyor. Hisseli tarla parsellerinde, satıştan önce tüm paydaşların noter huzurunda onay vermesi gerekiyor; aksi takdirde tapu işlemleri sırasında engeller çıkabiliyor. Müstakil parsellerdeyse genellikle krediye uygunluk durumu daha net olsa da, bankaların ekli ipotek ya da takyidat sorgusunu yaptırmak zorunlu. Devir aşamasında tapu sicil müdürlüğüne gidilmesiyle birlikte, ada-parsel numarasıyla kayıtlı tapu kaydının incelenmesi ve kadastro haritasına uygunluğunun kontrol edilmesi, hem alıcının hem de satıcının lehine olan en temel adımlardan biri. Kredi kuruluşlarının bu parselleri “uygun teminat” olarak görüp görmemesi ise, ilanın pazarlık sürecini direkt etkileyen unsurların başında geliyor.
Topraksa.com üzerinden Çiğli Mah. satılık tarla arayan kullanıcılar, menüden fiyat, m², imar durumu ve tapu türü gibi filtreleri kullanarak net bir arama profili oluşturabiliyor. Fiyat aralığı seçeneğiyle enflasyonun da etkisiyle artan emlak masraflarına karşı bütçe yönetimi kolaylaşıyor: örneğin 700 bin TL’nin altında ya da 1 milyon TL’nin üzerinde değere sahip parselleri ayırt etmek mümkün. Aynı şekilde, imar durumunu “imar planında” ya da “imar tali planı dışı” olarak ayırt edebilmek, bölgenin gelecekteki potansiyeliyle ilgili de öngörü sunabiliyor. Arama motorunda kullanılan “Çiğli Mah. satılık tarla ilanları” ifadesine benzer anahtar kelimelerle yapılan sorgulamalarsa, ilçenin genelinde en çok ilgi gören kategorinin tarla/arazi olduğunu bir kez daha vurguluyor.
Yahyalı’nın tarım arazisine elverişli topraklarıyla tanınan Çiğli Mah., Kayseri hinterlandının en verimli “boş” arazilerine ev sahipliği yapıyor. Şu anki fiyat ve ilan verileriyle karşılaştırıldığında, elimizdeki sayılar gösteriyor ki bölgedeki Çiğli Mah. satılık tarla opsiyonları hem düşük stok hem de fiyat dayanıklılığı açısından satıcılar lehine bir piyasa sunmuyor. Ancak, tarımsal üretime elverişli topraklara sahip olması ve altyapı çalışmalarının tamamlanmasına bağlı olarak gelecekteki değer artışı potansiyeli yadsınamaz. Mevcut koşullarda yeni yatırımcılar için hızlı hareket imkanı sunmasa da, uzun vadeli tarım stratejileri ya da yeşil enerji projeleri için kilit bir nokta olarak öne çıkıyor.
Çiğli Mah.’nde tarla fiyatları hektar başına 700 bin TL’ye varan seviyelerde bulunurken, metrekare bazında 5 TL ile 15 TL arasında değişiyor. Ortalama metro kare fiyatıysa 8 TL civarında seyrediyor.
Satın alacağınız tarlanın imar durumunu, kadastro kaydını ve tapu türünü (müstakil ya da hisseli) kontrol etmeniz gerekiyor. Ayrıca, ada-parsel sorgusu yaparak arazi üzerinde var olan paylaşım durumunu ve takyidatların varlığını araştırmalısınız.
Topraksa.com üzerindeki arama çubuğuna Çiğli Mah. satılık tarla yazarak, fiyat aralığı, m² ve imar durumuna göre süzülmüş ilanlara ulaşabilirsiniz.
Toplam fiyatın arazi m²’sine bölünmesiyle oluşan formüle dayalı işlemde, örneğin 1 milyon TL’lik bir parsellerde ortalama 150.000 m² varsa, m² fiyatı yaklaşık 7 TL çıkıyor. Böylece hem yer yer değişkenlik gösteren fiyatları karşılaştırma fırsatı buluyorsunuz.
Yahyalı ilçesindeki ilanlar için Yahyalı satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024