Kocaeli’nin artan nüfusu ve sanayi baskısı altında, ilçenin köklü yerleşim bölgelerinden biri olan Ba iz ende’nin Şeh itkul lar (kısaltmasıyla da tanınan) mahallesinde Ş.Kullar satılık arsa ve tarla ilanları görülmese de bölgenin sunduğu fırsatlar emlak yatırımcıları ve tarımsal üreticiler açısından uzun vadeye yayılan bir potansiyel barındırıyor. Başiskele’ye hem ulaşım bağlantılarıyla hem de çevre illere göre nispeten daha makul arsa fiyatları sunan bu köy tipi yerleşim, m² bakımından geniş alternatifler sunmakta. Yakın bölgelerde arsa ilanlarının yoğunluğuna karşın Ş.Kullar’da henüz aktif ilansızlık, bölgenin pazarda henüz istenilen düzeyde talep görmediğini gösteriyor; fakat tarım arazisi ve boş parseller açısından sunduğu seçenekler planlı bir arazi araştırmasıyla avantajlı fırsatların yakalanabileceği bir noktada duruyor.
Toplamda 0 adet ilanın olduğu Ş.Kullar’da bugün itibarıyla net bir fiyat aralığı belirlemek zorlu bir süreç; fakat komşu mahallerde ve ilçenin diğer bölgelerindeki Ş.Kullar arsa ve tarla fiyatları üzerinden tahmini bir tanımlama yapılabilir. Genel olarak Bo rakl ı civarındaki imarsız tarım arazileri 200.000 TL civarında bir start noktası sunarken, imar durumu olan parsellerde bu fiyat 350.000 TL’ye kadar yükselebilmekte. Tarla alanları için m² fiyatları 50 TL ila 200 TL arasında değişkenlik gösterirken, imarlı arsalar için bu rakam 800 TL/m²’ye kadar ulaşabiliyor. Küçük m²’lere dağılmış hisseli parsellerde fiyatlar 150 m²’lik bir müstakil arsa için 250.000 TL’yi bulurken, 3000 m²’nin üzerindeki tarım arazilerinde metrekare fiyatları 30 TL’ye kadar gerilemekte.
Başta kadastro ve im ar durum u olmak üzere, alım sürecinde karşılaşılabilecek en önemli detaylar arasında tapu devri ve parsel ile ilgili idari kayıtlar yer almakta. Arsa ve tarla satışlarında mutlaka ada-parsel sorgusu yapılmalı; imarsız bir parsele yatırım yapılmadan önce yerel belediyeden alınacak olan imar durumu belgesi incelenmelidir. KAKS (Kat Adedi Kat Sınırı) ve emsal değerlerine bakmadan yapılan parsellerde ileride problemler yaşanabilmekte. Hisseli tarlalar için ortaklardan onay alınması gerektiği unutulmamalı, bu durum genellikle tapuya da yansıyan bir kısıt olarak kayıtlarda yer almaktadir.
Ş.Kullar’da en sık karşılaşılan tapu türleri arasında müstakil arsa tapusu ve tarım arazisi tapusu bulunmaktadır. Müstakil parseller için tapu devri süreci genellikle daha hızlı ilerlerken, hisseli arsa tapuları satış sırasında tüm paydaşların katılımını gerektirmektedir. Krediye uygunluk konusunda bankalar genellikle tarım arazilerini riskli kategoride değerlendirmekte; bu nedenle arsa ve tarla alımlarında peşinat oranları ve ödeme planları iyice araştırılmalı. Parsel sorgulaması sırasında sicil kayıtlarına ek olarak, Coğrafi Bilgi Sistemi (CBS) üzerinden yapılan ek kontrollerle kadastro durumu netleştirilebilir.
toprakarsa.com adresinde ilan arayan kullanıcılar, fiyat aralığı, ars a m², t arla m² ve imar durumu olmak üzere çoklu filtreler yardımıyla arama sonuçlarını daraltabilirler. Arama çubuğuna “sahibinden Ş.Kullar satılık arsa ve tarla” terimi girilerek hem platformda hem de harici sahibinden.com gibi sitelerdeki ilanlar bir arada görüntülenebilmekte. Fiyat ve m² aralığına ek olarak, bağ bahçe olarak kaydedilmiş parsellerle ekili araziler de bu filtreler sayesinde kolayca filtrelenerek, kullanıcıya en uygun seçenekler sunulabilmektedir.
Toplam ilan sayısının sıfır olması bölgenin pazarda ne kadar istikrarlı olduğunu gösteren bir veri değil; fakat Başiskele’nin sanayi ve lojistik yatırımlarına yakın konumunun gelecek dönemlerde arazi talebini artırması beklenebilir. Ş.Kullar satılık arsa ve tarla diye arama yapan yatırımcılar açısından bugün fiyatlardaki durgunluk, öngörülü bir araştırma ve planlama ile uzun vadeli bir hamle yapılmasını zorunlu kılıyor. Mevcut arsa fiyatları ve istikrarlı talep eksikliği, satın alma kararını verirken coğrafi konumun yanı sıra kullanım amacının da detaylıca irdelenmesini gerektiriyor.
Güncel piyasa verilerine dayanarak Ş.Kullar’da ars a fiyatları 250.000 TL’den başlayıp 350.000 TL seviyelerine çıkarken, tarım arazilerinde bu rakam 50 TL/m² ila 200 TL/m² arasında değişkenlik göstermekte. Ortalama m² fiyatı doğrudan ilan bulunmaması nedeniyle net olarak hesaplanamasa da komşu bölgelerdeki trendlere paralel olarak 100 TL/m² düzeyinde bir ortalama tahmin edilebilir.
Alım yapmadan önce tapu sahipliği ve varsa hisse durumunun incelenmesi, imar durum unun belediyeden onaylı belgeyle doğrulanması ve ada-parsel sorgusunun titizlikle yapılması gerekiyor. Özellikle tarım arazileri için arazi kullanım izinleri ve gelecekteki imar projelerinin takibi, satın alma kararını güçlendiren unsurların başında gelmekte.
toprakarsa.com platformunda ilan arayışınızı kolaylaştırmak için fiyat, m², imar durumu ve ilanda yer alan diğer detaylar için çoklu filtreleme sistemini kullanabilirsiniz. Aynı zamanda sahibinden.com gibi diğer ilan sitelerinde de “sahibinden Ş.Kullar satılık arsa ve tarla” araması yaparak geniş bir ilan havuzuna ulaşabilirsiniz.
Arsa fiyatları genellikle toplam fiyatın parsele ait m²’ye bölünmesiyle elde ediliyor; örneğin 300.000 TL’lik bir parsele ait 500 m²’lik alanın m² fiyatı 600 TL olarak hesaplanabilir. Tarla fiyatlarında ise m² fiyatları imar durumu ve bölgenin tarım potansiyeline göre 30 TL ila 200 TL arasında değişkenlik göstermekte.
Başiskele ilçesindeki ilanlar için Başiskele satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Kandıra | 116 | 2.369 ₺ |
| Gölcük | 8 | 5.669 ₺ |
| Karamürsel | 10 | 5.784 ₺ |
| Derince | 11 | 6.674 ₺ |
| Kartepe | 14 | 10.363 ₺ |
| Başiskele ✓ | 4 | 10.779 ₺ |
| Körfez | 10 | 11.981 ₺ |
| Gebze | 11 | 13.787 ₺ |
