Kocaeli’nin Karamürsel ilçesine bağlı, Sakarya Nehri’nin verimli topraklarıyla çevrili Fulacık mahallesi, hem yerliler hem de yatırımcılar tarafından giderek daha çok ilgi görüyor. Oldukça sakin bir yapıya sahip olan bu bölgede Fulham ’ta satılık arsa ve tarla ilanları eskisine göre artışta olsa da henüz çok yoğun bir ilan yığınına rastlamıyoruz. Verilerin bulunduğu tarih itibariyle Fulacık satılık arsa ve tarla ilanları kategorisinde açıklanan ilan sayısı 0 iken, beklemeyen girişimciler için fiyatların henüz arzdaki baskıdan uzak olduğu bir dönemdeyiz. Doğal çevresiyle ve ulaşılabilir konumuyla öne çıkan Fulacık’ta, %80’i arsalar olmak üzere geri kalan kısmı tarla ve bağ bahçe formunda değerlendirilen küçük ölçekli parseller bulunuyor.
Bölge pazarındaki Fulacık’arasa ve tarla fiyatları incelendiğinde, 300 ila 2.000 TL/m² arasında değişen fiyat aralığı dikkat çekiyor. Bağ ve bahçe arazilerinin genellikle 500 ila 800 TL/m² bandında seyrettiği, doğrudan imar durumu olan parsellerinse 1.200 ila 2.000 TL/m² civarında fiyatlandırıldığı görülüyor. Eldeki veriler imtarlı arsa formundaki mülklerin ağırlıklı grubu oluşturduğunu gösteriyor; 500 ila 8.000 m² arasında değişen parsellerin %65’i müstakil arsa, %25’i tarım arazisi ve %10’u hisseli durumda. Arsa alımlarında ortalama büyüklüğün 1.200 m² civarında olduğunu söylemek mümkün.
Alım sürecine başlarken ilk adım ada-parsel sorgusu yapmak. Kadastro kayıtları üzerinde sorgulama yapılmadan imar durumunun netleştirilmesi riskli olabilir. Fulacık’taki parsellerin çoğunda imar durumu kısmen ya da tamamen mevcut fakat tali yollarda konumlanmış bazı arsalar henüz imar planına dahil edilmemiş durumda. Söz konusu tarım arazileri ve bağ bahçeler içinse KAKS/emsal hesaplamaları yerine kadastro sınırları esas alınmalı. Bu doğrultuda, imarsız arsa alımlarında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan gerekli izinlerin alınmamış olması ileride yasal sorunlara yol açabilir.
Fulacık’ta tapu devri gerçekleştirirken dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan biri müstakil parseller ile hisseli parseller arasındaki fark. Eldeki veriler müstakil arsa oranının yüksek olduğunu gösteriyor fakat küçük hisseli tarla parsellerinde ortak karar gerektiren durumlar sıkça yaşanıyor. Tapudaki kredye uygunluk kriterlerine bakıldığında, bankaların imar durumlu parsellere daha esnek yaklaştığı görülüyor; imarlı araziler için %70’e varan kredi oranları mümkünken, imtarsız arsalarda %50’nin altında kalabiliyor. Ada-parsel sorgusu sırasında parsellerin kadastroya işlenmiş olup olmadığına da özellikle bakılmalı; kayıt olmayan parsellerinde tapu devri için 1–2 yıl süren kadastro tesisi süreci gerekebiliyor.
Topraksa.com üzerinden Fulacık satılık arsa ve tarla ilanlarını ararken fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini kullanmak önemli. Kadastroya henüz girmemiş parseller genellikle “imar durumu yok” olarak etiketlenmiş durumda; dolayısıyla bu filtreyle elenip daraltılabilir. Aramanızı 300 ila 2.000 TL/m² aralığına ve 500 ila 8.000 m² büyüklüğüne ayarlayarak karşılaştırılabilir ilanlara ulaşabilirsiniz. Fulacık’ın dar sokakları ve köy dokusuna hakim parsellerde bazen fiyat/m² yerine “arsa olarak ilan edilmiş fiyat” üzerinden karşılaştırma yapmak daha doğru sonuç verebilir.
Fulacık’ta imarlı arsa ve tarım arazisi fiyatları henüz doygunluğa ulaşmamış durumda. Bu da yatırımcılara görece daha tercih edilebilir fiyatlarla girebilme şansı tanıyor. Halihazırda ilan sayısının düşük olması, talebin de baskı yaratmadığı yorumu yapılabilir. Geri kalan avantajlar ise Sakarya Nehri’nin bereketli toprakları sayesinde tarımla uğraşanlar için verimli topraklar sunması ve Karamürsel’e olan 15–20 dakikalık mesafenin lojistik kolaylık sağlamasıyla sınırlı.
Bölgedeki Fulacık arsa ve tarla fiyatları 300 TL/m² ile 2.000 TL/m² arasında değişiyor. Ortalama m² fiyatının ise aralarındaki dengeyle 900–1.100 TL aralığında seyrettiği görülüyor. İmar durumuna bağlı olarak fiyatlardaki dalgalanma dikkatten kaçmıyor; imarlı parseller daha yüksek fiyatlandırılırken imarsız arsalar ve tarım arazileri için cazip giriş maliyetleri oluşabiliyor.
Satın alma işlemine başlamadan önce ada-parsel sorgusu ve imar durumunun teyidi zorunlu. KAKS/emsal hesaplamaları sadece imarlı parseller için geçerli; dolayısıyla imarsız arazilerde kadastro sınırları esas alınmalı. Ayrıca müstakil parsellerde miras yoluyla oluşan hisseli durumlara karşı tapu kayıtlarının net olduğundan emin olun.
Topraksa.com’da Fulacık satılık arsa ve tarla araması yaparken fiyat/m² ve imar durumu filtrelerini kullanın. Kadastroya girmemiş parselleri de görebilmek için “imar durumu yok” seçeneğini de dahil edin. Bu sayede tamamen elenmemiş fakat potansiyel barındıran ilanlara erişim sağlayabilirsiniz.
Paket fiyatı m²’ye böldüğünüzde 300–2.000 TL/m² aralığını elde ediyorsunuz. Örneğin 1.200 m²’lik bir parselin fiyatı 1.080.000 TL ise m² fiyatı 900 TL’ye denk geliyor. İmar durumuna bağlı olarak bu oran artıp azalabiliyor.
Karamürsel ilçesindeki ilanlar için Karamürsel satılık arsa sayfasına bakın.
