Kocaeli’nin Kartepe ilçesine bağlı İfraziye mahallesi, Domaniç Ormanı’nın eteklerinde yer alan, doğa ile bütünleşmiş bir yerleşim bölgesi. sahibinden İfraziye satılık arsa ilanlarında henüz aktif bir pazar bulunmasa da, potansiyeliyle dikkat çeken bir konumda konut ve ticari projeler için elverişli parçalar var. Bölgedeki arsa arzı henüz sınırlı kalsa da, fiyat aralıkları m² başına 2.500 TL ile 5.000 TL arasında değişiyor ve genellikle imarlı konut parselleri tercih ediliyor.
Mevcut veriler ışığında İfraziye'de satılık arsa bulmakta zorluk yaşanırken, talep azlığı nedeniyle fiyatlar oldukça dengeli seyrediyor. Sahibinden platformunda listelenen parsellerde ortalama fiyat aralığı 3.000 TL/m² civarında oluşurken, m² büyüklükleri 500 ile 1.200 m² arasında yoğunlaşıyor. Konut arsası olarak sınıflandırılan parsellerde metrekareye 2.800 TL’lik bir taban fiyat belirlenmiş durumda, ticari amaçlı araziler ise 4.000 TL/m²’nin üzerinde alıcı bulabiliyor.
Bir İfraziye satılık arsa satın alma planı yaparken, öncelikle ilin imar planlarıyla uyumlu olup olmadığını kontrol etmek gerekiyor. Ada-parsel sorgusunda yer alan parsellerin kadastro durumuna dikkat çekilmeli çünkü bazı ufak tefek miktarlarda mücavir alan kayıtlarında tutarsızlıklar yaşanabiliyor. KAKS ve emsal değerlerinin yanı sıra bölgenin gabari kurallarına göre yapılaşma sınırlamaları da proje tasarımında kısıtlama oluşturabiliyor. İmarlı parsellerde KAKS değeri 1.0 ile 1.5 arasında değişirken, konut projeleri için gabari 3 katla sınırlı tutuluyor.
İfraziye satılık arsa ilanlarında en sık karşılaşılan durumlardan biri hisseli tapulu parseller. Müstakil arsa tapularında genellikle yüzde 100’lük paylar sunulurken, hisseli olanlarda tapu üzerindeki pay oranı dikkatle incelenmeli. Krediye uygunluk açısından da değerlendirildiğinde, müstakil parsellerin temiz tapu sicil kayıtlarına sahip olması bankaların onay sürecini kolaylaştırıyor. Ada-parsel sorgusu sırasında parsellerin bulunduğu parsel numarasına göre kadastro kayıtlarındaki sınırlar netleştirilebiliyor.
Toprakarsa.com platformunda yer alan filtre sistemlerinde İfraziye satılık arsa araması yapılırken, fiyat aralığını m² başına 2.500 TL’den 5.000 TL’ye kadar genişleterek ilk etapta oluşan sonuç listesi incelenebilir. İmar durumu filtresi seçilerek sadece imarlı parsellerin listelenmesi sağlanıyor ve konut arsası kategorisi etiketi ile arama daraltılabiliyor. Bu sayede potansiyel parsellerin KAKS, emsal ve gabari gibi teknik detaylarına yönelik ön gözlem yapılabiliyor.
İfraziye’nin coğrafi konumu, Karadeniz’in serin havasını kucağında hissettirirken Kartepe’nin şehir gürültüsünden de belli bir uzaklıkta bulunması, potansiyel alıcılar için sessiz sakin bir yaşam vaat ediyor. Sahibinden platformda henüz yeterli sayıda İfraziye satılık arsa ilanı yer almasa da, fiyatların nispeten kontrollü olması bölgeye giriş için avantaj oluşturuyor. Tatil köyü ve ormanlık alanlara yakınlığı, nadir parsellerde koruma statüsüne tabi parsellerin bulunmaması nedeniyle alıcıya geniş bir proje yelpazesi sunuyor.
Mevcut verilerde İfraziye arsa fiyatları 2.500 TL/m² fiyatla başlarken 5.000 TL/m²’ye kadar yükseliyor. Ortalama bir konut arsası için fiyatlar 3.000 TL/m² civarında seyrederken, ticari kullanım için sunulan parsellerde 4.000 TL/m² ve üstü fiyatlarla karşılaşmak mümkün. Bu fiyat aralığının m² büyüklüğüyle paralel olarak değiştiği ve genellikle 500 m² ile 1.200 m² arasında ölçülen parsellerde ortalama fiyatın 3.500 TL/m² düzeyinde olduğu görülüyor.
İfraziye satılık arsa alırken her şeyden önce tapu kayıtlarındaki imar durumuna ve kadastro haritasındaki sınırlara dikkat etmek gerekiyor. Parsel üzerinde hisse bulunup bulunmadığı, KAKS ve emsal değerlerinin parsele uygunluğu projenin ruhsat alma sürecini doğrudan etkiliyor. Ayrıca, yol bağlantısı ve altyapı hattında henüz bir iyileştirme yapılmamışsa, bu durum ilerleyen dönemde ilave maliyet kalemleri oluşturabiliyor.
Sahibinden platformuna girildiğinde sahibinden İfraziye satılık arsa kategorisiyle yapılan arama sonuçlarına fiyat, m² ve imar durumu filtreleri eklenerek liste daraltılabiliyor. Konut arsası ve ticari arsa seçeneklerine odaklanarak, KAKS ve gabari gibi teknik detaylara yer verilen ilanlar tercih edilebiliyor.
İfraziye satılık arsa m² fiyatı hesaplanırken parsele ait listelenen toplam fiyatın metrekareye bölünmesiyle bulunuyor. Örnek vermek gerekirse 800 m² büyüklüğünde bir parselin 4.000.000 TL’lik fiyatı dikkate alındığında m² fiyatı 5.000 TL olarak karşımıza çıkıyor. 600 m² büyüklüğünde 2.400.000 TL’lik bir arsa da 4.000 TL/m² fiyat düzeyinde yer alıyor.
Kartepe ilçesindeki ilanlar için Kartepe satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
