Konya'nın güneyinde, Ereğli ilçesine bağlı bir ve esasen kırsal dokuyu koruyan Ulumeşe mahallesi, son yıllarda arsa yatırımcıların ilgisini çekmeye başladı. Ulumeşe satılık arsa arayanlar için henüz geniş bir ilan portföyüne sahip olmayan bu bölgede fiyatlar hem erişilebilir hem de arazi büyüklüklerine göre değişkenlik gösteriyor. Toplam ilan sayısının sıfır olması, satılık arsa bulmanın ne kadar özel bir dikkat gerektirdiğini gösteriyor. Konya’nın diğer ilçe ve beldelerinde 100’ü aşkın ilan görülürken, Ulumeşe’de beklide pazarda henüz tam olarak keşfedilmemiş arazilerin yer aldığına şüphe yok. Bu durum, avcı ruhuna sahip yatırımcılar için bir fırsat olarak görülebilir.
Elde edilen veriler, Ulumeşe’de Ulumeşe arsa fiyatları açısından henüz net bir fiyat skalasının oluşmadığına işaret ediyor. Çünkü ilan portalında aktif olarak gösterilen bir fiyat aralığı bulunmuyor. Bu da aslında pazarda daha fazla yerel sahibinin ellerinde tuttukları arsaları piyasaya sürebilecekleri anlamına geliyor. Konya’nın genelinde m² fiyatları 1.000 TL ile 5.000 TL arasında değişirken, Ulumeşe’de endekse göre belki de 500 TL’nin altında ve üstünde konuma bağlı olarak farklılaşan satışlara denk gelmek mümkün. Bölgedeki tarla ve arazi yapısı da bu fiyatlandırmalarda belirleyici olabiliyor.
Her arsa alımında olduğu gibi, Ulumeşe’de de seçim yaparken imar durumu ve tapu kaydının incelenmesi şart. İmarlı ve imarsız arsaların yasal statüsündeki farklılıklar hem inşaat planlarını hem de gelecekteki fiyat performansını doğrudan etkiliyor. Ada-parsel bilgilerinin doğru sorgulanması, komşu parsellerle süreç farklılıklarının anlaşılması açısından önem taşıyor. KAKS ve emsal oranlarının tapu kayıtlarında mutlaka kontrol edilmesi gerekiyor, aksi halde ileride ruhsat alımında sorun yaşama riski bulunuyor.
Tapu türleri arasında en yaygın olanı müstakil arsa tapusudur ve hisseli tapular da karşılaşılan durumlardan biri. Ulumeşe’de henüz doygunluğa erişmemiş bir pazarda, tapu devri sürecinin ne kadar hızlı tamamlandığı da yatırımcılar için önemli bir kriterdir. Hisseli arsalar da dikkatle incelenmeli; ortaklık paylaşım detaylarının kaydı olmadan yapılacak bir satın alma, ileride anlaşmazlıklara yol açabilir. Bölgede ipotekli arsa sayısının da mevcut olduğuna dikkat çekilmesi gerekiyor.
Ulumeşe satılık arsa bulmanın en pratik yolu, konum, fiyat ve m² boyutlarına göre filtre uygulayabilen platformlarda arama yapmaktır. m², ada-parsel ve imar bilgilerini de aynı anda tarayan bir arama motoru, sahibinden veya platformdan yayınlanan ilanları netleştirmenin en iyi yoludur. Mobil uygulamalardan yapılan aramalar da çabuk sonuç alma konusunda yardımcı oluyor.
Ulumeşe, Konya’nın kırsal banliyölerinde yer almasından ötürü, halihazırda nispeten daha düşük fiyatlara arsa sahibi olma fırsatı sunuyor. Ulumeşe satılık arsa ilanları henüz yaygınlaşmamış olsa bile, elinde arsası olan sahiplerin doğrudan pazarlık yoluyla ilan vermeden satış yapmaları da yaygın bir durum olarak görülüyor. Bu da yerel yatırımcılara avantaj sağlayan bir ortam sunuyor. Yatırımın erken aşamasında konum avantajları henüz keşfedilmediği için potansiyelin yüksek olduğu bir bölge olarak öne çıkıyor.
Toplam ilan sayısı sıfır olduğundan dolayı, aktif olarak pazarda karşılığı olan bir fiyat skalası bulunmuyor. Bunun yerine, komşu parsellerde gerçekleştirilen satışlardan edinilen fiyatlar incelenmeli ve bunlar üzerinden yaklaşık bir değerlendirme yapılmalı.
Öncelikle tapu ve imar durumu dikkatli şekilde incelenmeli; ada-parsel sorgusu yapılmalıdır. Ardından KAKS ve emsal oranlarının kaydı olmalı, müstakil ya da hisseli tapu türü netleştirilmelidir.
Doğrudan sahiplerle iletişime geçmek için fiyat, m² ve Ulumeşe arsa fiyatları filtrelerini uygulayabilirsiniz. İmarlı ya da imarsız arsaları ayrı kategorilerde görebilmek de işlem sürecini kolaylaştırır.
Toplam satış bedelinin parseller arasındaki m² oranına bölünmesiyle hesaplanır. Fiyat aralığının çok geniş olması, her parçanın kendi özelliklerine göre değerlendirilmesi gerektiğini gösteriyor.
Ereğli ilçesindeki ilanlar için Ereğli satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
