Konya’nın kalbi Karatay ilçesine bağlı Sarı Hasan Mahallesi, şehir merkezine sadece 15 dakika mesafede olmasına rağmen kentsel yoğunluğun uzağında kalabilmiş, saf bir yerleşim alanıdır. Sarı Hasan Mhl. satılık arsa aramalarında karşılaşılan ilan sayısı sıfır olmakla birlikte, bölgenin asıl cazibesi henüz pazara taşınmamış potansiyelinde gizli. Yerli nüfusun yoğun olarak yaşadığı ve tarımsal faaliyetlerin hâkim olduğu bu mahallede, henüz imarlı konut projelerine girmeyen arsalar, uzun vadeli yatırımcılar için şimdiden dikkat çekiyor. Fiyat aralığının ise metrekare başına 1.200 TL ile 2.800 TL arasında seyrettiği, komşu ilçelere kıyasla oldukça makul seviyelerde olduğu görülüyor.
Mevcut en son verilere göreyse Sarı Hasan Mahallesi’nde sahibinden Sarı Hasan Mhl. satılık arsa ilanlarına rastlamak neredeyse imkânsız; zira regionun tamamen yerel mülkiyet eliyle işletilen, pazarda spekülatif bir görünümden uzak durduğunu gösteriyor. Metrekare fiyatlarının 1.200 TL—2.800 TL aralığında yoğunlaştığı mahallede, arsaların neredeyse tamamı tarım arazisi ya da imarsız konut arsası statüsünde. Ortalama arsa büyüklüğüyseler 800 m² ila 2.500 m² arasında değişiyor ve tescil tarihlerinin büyük kısmı 1980’li yıllardan eski. Bu da mülkiyet devirlerinin genellikle ailenin bireyleri arasında gerçekleşmesiyle direkt olarak ilişkilendirilebilir.
Bölgede hisseli arsa oranı oldukça yüksek; hatta bazı parsellerde miras yoluyla bölünen ve yedi-sekiz hissedar tarafından paylaşılan mülkiyetler yaygın. Sahibinden ya da emlakçı kanalıyla değil, doğrudan tapunun devri yoluyla el değiştiren bu arsaların tapu sicillerinde kısıtlayıcı şerhler bulunabiliyor — bu da kredi yoluyla alım sürecini olumsuz etkileyen bir unsur. Ada-parsel sorgularında dikkat edilmesi gereken en kritik noktaysa, kadastro haritalarında mera ya da tarla olarak kaydedilen parsellerin, sonradan imar planına dahil edilip edilmediğinin araştırılması. Mahalledeki imar durumu henüz KAKS (Konut Alanı Katsayısı) sistemiyle düzenlenmemiş durumda; dolayısıyla gabari konusunda herhangi bir emsal belirlenmiş değil. Bu da arsa sahiplerine tasarım konusunda büyük bir esneklik sunarken, gelecekteki inşaat ruhsatları için yerel belediyenin takdirine kalmış durumda.
Sarı Hasan Mhl. satılık arsa aramalarında karşılaşılan boşluğun en büyük nedeni, tapu devir sürecinin zorluğu ve yasanın mirasçılar arasındaki paylaşımı kolaylaştırmadığı hallerde aylarca sürebilen sulh davaları. Müstakil olarak devredilen parsellerdeyse tapu sicilinde "kullanma izni" ya da "imar planı bulunmakta" ibaresini görmek neredeyse imkânsız. Krediye elverişli arsa sayısının da son derece sınırlı olduğunu belirtmek gerek; zira bankalar, imar planı olmayan ve gabari belirsizliği taşıyan arsaları teminatsız kabul etmiyor. Ada-parsel sorgusunda karşılaşılan en sık sorunsalsa, komşu parselin tarla ya da bağ olması nedeniyle gelecekteki yapılaşma sınırlamalarının dikkate alınmaması. Bu da inşaat ruhsatı alımı sırasında beklenmedik yığılmalara yol açıyor.
Toprakarsa.com’da Sarı Hasan Mhl. satılık arsa kategorisini ararken, ilk olarak fiyat filtresinde 1.200 TL—2.800 TL aralığını seçmek gerekiyor. Ardından imar durumuna göre "imar planı olmayan" ya da "imarı belirsiz" seçeneklerini tarayanlar, yatırımcılığa daha uygun olan, henüz yapılaşmaya açılmamış parselleri kolayca ayırt edebilir. M² filtresiyle 800–2.500 m² arasındaki parselleri seçmek, mahallenin standart arsa büyüklüğüne denk geldiğinden oldukça pratik. Son olarak "tapu durumu" kategorisinde "müstakil" ve "hisseli" seçenekleriyle filtreleme yapan kullanıcılar, alım sürecinde karşılaşabilecekleri hukuki engelleri erkenden tahmin edebilir.
Sarı Hasan Mahallesi, Konya’nın nispeten sakin bir banliyösü olarak göze çarpıyor. Burada uygun fiyata Sarı Hasan Mhl. satılık arsa bulmak, henüz kentsel dönüşüm baskısından uzak kalmış bir alanda yatırım yapmanın avantajlarını beraberinde getiriyor. Mevcut ilan boşluğuna rağmen mülkiyetin büyük kısmı yerel halka ait ve yakın gelecekte belediye tarafından imara açılabilecek parsellerin sayısı tahmin edildiğinden fazla. Bu da arsa fiyatlarının henüz enflasyonla paralel artmamış olmasını sağlıyor. Ayrıca tarımsal amaçlı kullanımların hâkim olması, parsellerin tarla ya da bağ olarak kalma olasılığını destekliyor — bu da şahıslar için gelecek projeksiyonunda büyük bir esneklik sunuyor.
Grandoların 1.200 TL’den başlayan fiyatlarla 2.800 TL’ye kadar çıktığı mahallede vasati bir metrekare fiyatı 1.800 TL olarak hesaplanabilir. Bu fiyat aralığı, Konya’nın yoğun inşaat maliyetine kıyasla oldukça cazip; fakat yeni projelerin olmaması nedeniyle alıcı pazarında biriken taleple karşılaşmayı geciktirebilir. En düşük fiyatlı arsaların genellikle tarla statüsündeki parseller olurken, en yüksek fiyatlardayseler kısmen imarlı ya da miras yoluyla bölünmüş müstakil arsalar öne çıkıyor.
Tapu sicilindeki hisse oranını kontrol etmek hayati önem taşıyor; zira miras nedeniyle bölünmüş parsellerde onaylı bir paylaşım planı olmadan borçlanma yoluyla devirler yasal engellerle karşılaşıyor. İmar planına dair herhangi bir ibarenin bulunmamasıysa, gelecekteki inşaat ruhsatının alınabilirliği konusunda belirsizliğin devam edeceği anlamına geliyor. Ada-parsel sorgusunda komşu parsellerin gelecekteki planlarını araştırmak da şart; zira birinin tarla ya da bağ olarak kalması, sizin parsellerinizin imarlı hale gelmesini zorlaştırabilir ya da gabari sınırlarını daraltabilir.
Toprakarsa.com’da "Konya > Karatay > Sarı Hasan Mahallesi" seçeneklerini arama motoruna girerek m², fiyat ve tapu durumu filtrelerini detaylı bir şekilde ayarlamak gerekiyor. Mahalledeki ilan sayısı şu an için sıfır olduğu için, bekleme listesine kaydolmak ya da yeni ilanlar oluştuğunda anında bildirim almak için siteye üye olmak faydalı olacaktır.
1.200 TL’lik en düşük fiyat ve 2.800 TL’lik en yüksek fiyat üzerinden gidildiğinde, 800 m²’lik bir arsa 960.000 TL’den, 2.500 m²’lik bir arsaysa 7 milyon TL’ye kadar çıkabiliyor. Bu hesaplama yapılırken parsellerin imarsız ya da imarlı olmasına da dikkat etmek gerekiyor; zira imarlı arsalar, gelecekteki inşaat potansiyeli nedeniyle fiyatlarına %20 ila %30 arasında bir prim ekleyebiliyor.
Karatay ilçesindeki ilanlar için Karatay satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
