Konya’nın Meram ilçesine bağlı, Bağrılı yakınında konumlanan Uluırmaksaka mahallesi, tarımsal üretimin sıklıkla tercih edildiği sessiz bir yerleşim. Hem köy tipi yoğunlaşmaya sahip olması hem de tarla ilanlarının nadir oluşu nedeniyle piyasada sahibinden Uluırmaksaka satılık tarla sayısı şu an itibarıyla sıfır. Fiyat aralığı ise satışa çıkan tarla büyüklüğüne göre 500 metrekareden 5 bin metrekareye uzanan geniş bir skalaya yayılıyor; en düşük fiyatlar 150 bin TL civarından, en yüksek fiyatlarysa 2 milyon TL’ye kadar ulaşabiliyor.
Müstakil ve hisseli parsellerin bir arada bulunduğu Uluırmaksaka’da, Uluırmaksaka tarla fiyatları küçük ve orta ölçekli mülkler üzerinden şekilleniyor. Genel olarak fiyatlar 3 bin TL/m² ile 2 bin TL/m² arasında değişirken, sulu tarla olması durumunda bu rakamlar 5 bin TL/m²’ye kadar çıkabiliyor. Toprakars’ın kayıtlarında yer alan son satışlar incelendiğinde, ilan sayısındaki dar boyut nedeniyle yeni ilanların girmesiyle fiyatların hızla revize olması olası. Büyükşehir sınırına yakın konumu nedeniyle çoğu tarla ekili arazilerden oluşuyor; adet olarak hisseli parsellerin sayısı müstakil parsellerden biraz daha fazla.
Uluırmaksaka satılık tarla ilanları incelenirken ilk dikkat edilmesi gereken konu parsellerin imar durumudur. Uluırmaksaka’daki çoğu tarla 1. sınıf tarım arazisi statüsünde olup kadastro planına kayıtlıdır. Ada-parsel sorgusunda, tarla m² büyüklüğünün yanı sıra tapu cinsinin tarım arazisi olarak kaydedilmesi önem taşır. KAKS ve emsal hesaplamaları için ilçe belediyesinden alınan yer kontrol belgesi, hem planlama hem de gelecekteki satışta kolaylık sağlar. Sulu tarla tercihi yapacaksanız, su kaynağına erişimin detaylı olarak incelenmesi gerekiyor; aksi takdirde verim kaybı riski söz konusu olabilir.
Uluırmaksaka’da en sık karşılaşılan tapu türleri müstakil tarım arazisi tapusu ve hisseli tarla tapusudur. Müstakil parsellerde devir işlemleri daha sorunsuz olmakla birlikte, hisseli parsellerde noter onaylı anlaşma metninin tapu müdürlüğüne sunulması zorunlu. Krediye uygunluk açısından Uluırmaksaka’daki parsellerin çoğu Banka Takdir Değeri (BTD) standartlarında yer alıyor; gayrimenkul ipoteği olmayan durumlarda banka onayı süreci kolaylaşabiliyor. Ada-parsel sorgusu esnasında tapu sicilinde yer alan ada ve parsel numaralarının kadastro haritalarıyla uyumlu olması, tapu devri sırasında ek belge taleplerini azaltır. Bu verilerin doğrulanması, gelecekte olası sınır ve paylaşım anlaşmazlıklarını da engeller.
Uluırmaksaka satılık tarla ilanlarına ulaşmak için toprakarsa.com’un emlak arama motorunda fiyat aralığı, m² büyüklüğü ve imar durumundan oluşan üçlü filtrelemeyi kullanabilirsiniz. Fiyat bölümünde minimum 150 bin, maksimum 2 milyon TL’ye kadar sorgulama yapabilirsiniz. Metrekare aralığıysa 500 m²’den 5 bin m²’ye kadar genişleyebiliyor. İmar durumunu ‘tarım arazisi’ olarak ayarlarsanız Uluırmaksaka’daki olası ilanlara en doğru şekilde odaklanmış olursunuz. Ayrıca sulu tarla ve kuru tarla seçeneklerini de kategori bazında ayırarak daha kesin sonuçlara ulaşabilirsiniz.
Uluırmaksaka’nın tarım arazisi bakımından sunduğu en büyük avantaj, Meram’a yakınlığı nedeniyle pazarlama imkanlarının geniş olması. Şu an ilan sayısı sıfır olduğundan, yeni çıkan ilanlarda fiyatlama genellikle tarla büyüklüğü ve ekilebilir alan oranı üzerinden belirleniyor. Herhangi bir imar baskısı olmadığından tarla ruhsatlandırması ve gelecekteki yapılaşma senaryoları ortadan kalkıyor. Ancak, parsellerin miras yoluyla el değiştirme riski nedeniyle tapu geçmişinin detaylı incelenmesi gerekiyor.
Uluırmaksaka’da son kayıtlara göre Uluırmaksaka tarla fiyatları 3 bin TL/m² ila 2 bin TL/m² arasında seyrediyor. Ortalamaya bakıldığında, 2 bin metrekarelik bir müstakil tarla 4 milyon TL civarında değerlendirilirken, 500 metrekarelik hisseli parsellerin fiyatı 1 milyon TL düzeylerinde hesaplanıyor.
Uluırmaksaka satılık tarla ilanları tarandığında, tarla m² büyüklüğünün yanı sıra tapu cinsinin tarım arazisi olarak kayıtlı olup olmadığına dikkat etmek gerek. İmar sorgusunda ‘1. sınıf tarım arazisi’ ibaresi yer almalı; aksi takdirde gelecekteki satış ve kredi süreçlerinde sıkıntılar yaşanabilir. Ada-parsel numarası ve kadastro haritası kontrol edilmeden yapılan satışlarda tapu devri sırasında ortaya çıkabilecek aksilikler riski vardır.
Uluırmaksaka satılık tarla ilanlarına toprakarsa.com üzerinden fiyat, m² ve imar durumunu filtreleyerek ulaşabilirsiniz. 500 m² ile 5 bin m² aralığı ve 150 bin TL ile 2 milyon TL fiyat aralığında sorgulamalar yapabilir, çıkan sonuçları ilan tarihine göre sıralayabilirsiniz.
Uluırmaksaka’daki tarla fiyatları Uluırmaksaka tarla fiyatları hesaplamasında m² üzerinden ortalama 3 bin TL olarak dikkate alınır. Örneğin, 1.000 m²’lik bir tarlanın ortalama fiyatı 3 milyon TL’ye denk gelirken, sulu tarla olması durumunda bu rakam 5 bin TL/m²’ye kadar yükselebilir. Fiyatın gerçekçiliği, ilan sayısının artmasıyla birlikte daha net bir şekilde belirlenebilir.
Meram ilçesindeki ilanlar için Meram satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
