Akdeniz’in serin esintilerinin de imkansız diyebileceğimiz kadar geride kaldığı Konya Ovası, geniş düzlükleri ve sert kara iklimine rağmen değerini koruyan toprak parçalarına ev sahipliği yapıyor. Coğrafya derslerinden hatırlanacağı üzere, jeopolitik açıdan ülkenin tam merkezinde konumlanan bu topraklar, geleneksel tarıma dayalı bir yerleşimin yanı sıra son yıllarda hobby bahçeciliği ve küçük ölçekli sera yatırımlarıyla da farklı bir dinamik kazanıyor. GÜNEYİN sınırında başlayıp BOZKIR’ın yüksek düzlüklerinde devam eden bu coğrafyanın Konya satılık bağ-bahçe ilanlarına yansıması, şimdi olduğu kadar yakın gelecekte de arzın kısıtlı kalacağını gösteriyor. Mevcut 7 adet ilanda gözlenen fiyat ve metrekare çeşitliliği, bu ilçelerin altyapı farklılıklarını, toprak verimliliğini ve yerel piyasa koşullarını da beraberinde getiriyor.
GÜNCELLİĞİ koruyan 7 ilanın verilerine bakıldığında, fiyat skalası alışılmışın dışında bir dengesizlik sergiliyor: en düşük 99.000 TL ile en yüksek 3.900.000 TL arasında geniş bir yelpaze söz konusu. Alan genişliği açısından ise 188 m² ile 9.529 m² arasında ciddi bir çeşitlilik var; bu da alıcı profilinin profesyonel yatırımcılardan hobby bahçıvanlara kadar genişlediğinin bir kanıtı. 6 adet ilanın imarlı arsa olarak kayıtlı olması, konut inşaatı talebinin sermaye yoğun projelerde yoğunlaştığını gösterirken, sadece 1 ilanın bağ bahçe olarak tanımlanması dikkat çekiyor. Tüm ilanların sahibinden üzerinden yayınlanması ise pazardaki aracı bağımsızlığını da ortaya koyuyor.
Bahçe arazisi alma sürecinde ilk sorgulanması gereken konu, arazinin imar durumu. Konya genelinde imarlı olarak satışa sunulan 6 parselin yanı sıra, imarsız arazilerde mülkiyetin yanı sıra kullanım hakkıyla da karşılaşmak olası. Hisseli bahçe tapularında hisse oranının belgelendirilmesi, ada-parsel sorgusunun yapılması, alınacak arazinin KAKS (Kat Alanı Katsayısı) ve emsal değerlerine bağlı konkre inşaat kapasitesinin hesaplanması atlanmaması gereken adımlar. Eğer müstakil bahçe aranıyorsa, buradaki sürecin ada-parsel bazında kadastro haritalarına göre gerçekleştirilmesi gerekmekte.
İl geneli 7 ilanın dağılımına bakıldığında, Güneysınır ve Bozkır ilçeleri ikili lider konumunda yer alırken, Meram’ın tek bir ilanla temsil edildiği görülüyor. Güneysınır’daki 2 ilan, genellikle ova tabanındaki verimli toprakların sahiplerince sunulmakta ve alıcıları da yakın illerden çekiyor. Bozkır’daki 2 ilanın dağlık alanda konumlanması ve iklim koşulları nedeniyle meyve yetiştiriciliğine daha uygun olması dikkat çekiyor. Meram’daki tek ilanın da ilçe merkezine yakınlığıyla öne çıktığı düşünüldüğünde, ilçelerin odak noktalarında çeşitliliğin varlığı da cari piyasa koşullarının doğal sonucudur.
Fiyat farklılıklarında coğrafi konumun yanı sıra altyapı unsurları da etkili oluyor. Ova düzlüklerindeki parseller, ulaşım kolaylıkları ve belediye hizmetlerine yakınlığı nedeniyle daha yüksek m² fiyatlandırmasına sahne olurken, yüksek rakımlı Bozkır’daki arazilerin hem toprak yapısı hem de iklimsel koşulların yorumlanma süreci alıcılar için fiyatlama faktörü haline geliyor. Esasen, Konya’nın tek bir fiyat skalasından bahsetmek yerine, bu coğrafyanın çeşitliliğinin avantajına dönüşen bir pazar olduğunun altını çizmek gerekiyor.
Erken dönemlerde satışa sunulan arazilerin tapu türleri arasında en sık rastlanan, miras yoluyla intikal eden bahçe tapusu na sahip parseller. Bu tür tapuların hisseli olması durumunda mirasçılar arasında anlaşma süreci ve mahkeme onayı gerekebilir. Ayrıca, bahçe arazisi alımlarında Yeni Tapu Kanunu çerçevesinde ada-parsel sorgusu yapılmalı, imar planına tabi olup olmadığı Kadastro Müdürlüğü’nden teyit edilmelidir. KAKS ve emsal hesaplamalarında belediyeyle doğrudan temas edilmesi, yatırımcıya gelecekteki inşaat potansiyelini net bir şekilde ortaya koyacaktır.
Toplam 7 ilanın tamamının sahibinden üzerinden yayınlanması, pazarın aracısız bir kanalla buluşmasına işaret ediyor. Bu durumun avantajı, fiyatların doğrudan sahibinden kaynaklanması sonucu komisyon ücretlerinin oluşmaması. Emlakçıya gitmek istendiğindeyse, ilanda görülen arz genişliğine rağmen emlakçının elinde çoğunlukla imarlı ya da proje arazileri bulunmakta. Sonuçta tercih, bütçenin yanı sıra hangi sürecin daha şeffaf ve kontrollü ilerlemek istendiğine bağlı şekilde şekilleniyor.
Konya satılık bag-bahce aramalarında en önemli filtreler: toprak büyüklüğü, imar durumu ve tapu tipidir. Konya topraklarında araştırma yaparken arama motorunun metrekare, fiyat aralığı ve sahibinden/ofis ayrımını sunabilen platformlar tercih edilmeli. Bunların yanı sıra, ilançenin yayınlandığı ilçeyle birlikte ilan tarihine de bakmak, satıcı profilini daha iyi anlamaya yardımcı olacaktır. Bu filtreler sayesinde kısa sürede en uygun Konya bag-bahce fiyatları yelpazesinde duran ilanlara ulaşılabilir.
Toplam 99.000 TL ile 3.900.000 TL arasındaki fiyat aralığı, artan m² ölç
Bu arayışa çıkarken hesaba katılması gereken en önemli unsur, arazinin coğrafi ve hukuki gerçekliğidir. 99.000 TL’den başlayan ve 3,9 milyon TL’ye kadar inen fiyat skalasıyla karşılaşılan Konya toprakları, neredeyse hep aynı ansiklopedik bilgilendere sahip topoğrafyanın aksine, yerel iklime uygunluk ve gelecekteki yatırım potansiyeliyle şekilleniyor.
