Aydoğdu, Kütahya’nın Merkez ilçesine bağlı oldukça sakin bir mahalle olarak hem yerli hem de yatırımcıların ilgisini çekiyor. Son dönemde sahibinden Aydoğdu satılık arsa ve tarla aramalarında önemli bir artış gözleniyor; şu anda platformda sadece 3 ilan bulunuyor. Bu ilanların tamamı 15 milyon TL fiyat aralığında olup, toplamda 12.300 m² alan kaplıyor. İlanların ikisi imarlı arsa, biriyse bağ-bahçe arazisi niteliğinde. Fiyatlama ve alan konusunda tam bir standardizasyon göze çarpıyor.
Aydoğdu pazarında bugün için sadece 15 milyon TL fiyat bandında ilanlar mevcut ve bu durum satışın nispeten sınırlı olduğuna işaret ediyor. Tüm ilanlar standart 12.300 m² alanında yoğunlaşıyor. İlanların %66’sını imarlı arsalar oluştururken, %33’lük bölümünü ise tarla kategorisinde değerlendirilen bağ-bahçe arazisi oluşturuyor. Alıcılar ağırlıklı olarak imarlı parsellerle ilgileniyor ancak tarla tipindeki ilanlar da belge ve kullanım esnekliği nedeniyle cazip görülüyor.
Aydoğdu’daki parsellerin satışında en kritik unsur imar durumu. Birçok alıcı imarlı arsalara odaklanıyor çünkü inşaat sürecinde belge karmaşasının önüne geçiyor. Aydoğdu arsa ve tarla fiyatları genel olarak müstakil göze çarpsa da, ada-parsel sorgusu yapılmadan tapuya güvenmek riskli olabiliyor. Parselin KAKS ve emsal bilgilerinin belediye sicilinde doğrulanması gerekiyor. Ayrıca hisseli bir tarla alımı düşünülüyorsa, ortakların tamamının rızası ve pay oranlarının net olması şart.
Aydoğdu’daki parsellerin tapu türleri arasında müstakil ve hisseli imarlı arsalar ağırlıkta. Bağ-bahçe niteliğindeki tarla arazisindeyse tapu genellikle tarla tapusu olarak kayıtlı. Bu tip parsellerde imar durumu olmadığından krediye uygunluk oranı düştüğünden, peşin ödeme veya özel finansman seçenekleri devreye girebiliyor. İmar durumu olmayan parsellerde ise yatırım tercihi yapılmadan önce ada-parsel sorgusunun mutlaka yapılması gerekiyor. Mevcut ilanlar incelendiğinde, tüm parsellerin tapu devri sürecinde sorunsuz ilerlediğine dair bir izlenim var.
Aydoğdu satılık arsa ve tarla ararken her adımda m², fiyat ve imar durumuna göre filtreleme yapmak gerekiyor. Toprakarsa’da yer alan ilanlarda bu filtreler sayesinde yalnızca imarlı parselleri ya da bütçeye göre m² hesabı yaparak arama yapmak mümkün. Özellikle 12.300 m² alana sabitlenmeden, komşu mahallelere de yayılan arama yapılabilir.
Bugünkü alım-satım tablosuna göre Aydoğdu, aynı fiyat bandında sınırlı sayıda ilan sunuyor. Bu durum pazarda rekabet yaratmadan, alıcıların rahatlıkla inceleyebileceği bir ortam oluşturuyor. 15 milyon TL fiyatla satılan parsellerle yatırımcılar, standart bir standart m² başına fiyat algısı edinebiliyor ve olası fiyat hareketlerini tahmin edebiliyor. İmar ya da imarsız olsun, temiz tapulu parsellerdeki sınırlı ilan sayısı satın alma sürecini de hızlandırıcı bir faktör.
Güncel verilerde 12.300 m² alan üzerinde fiyatlama tamamen 15 milyon TL düzeyinde sabitlenmiş durumda. Bu durumda m² fiyatı yaklaşık 1.220 TL olarak karşımıza çıkıyor. Alıcıların karşılaştırma yapması için diğer kriterlere odaklanması önem taşıyor.
Satın alma öncesinde mutlaka tapunun incelenmesi gerekiyor. İmar durumu, ada-parsel numarası ve KAKS/emsal bilgileri kaydedilmeli. Hisseli parsellerdeyse ortakların onayı ve pay dağılımı net bir şekilde kayıtlı olmalı.
toprakarsa.com üzerinden fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini kullanarak Sahibinden Aydoğdu satılık arsa ve tarla araması daraltılabiliyor. İlan sayısı az olduğundan ilk sonuçlar doğrudan ulaşılabilir durumda.
15 milyon TL / 12.300 m² formülünde hareket edersek, Aydoğdu’daki fiyat sistemi oldukça basit: her 100 m² için yaklaşık 122 bin TL öngörmek gerekiyor.
Merkez ilçesindeki ilanlar için Merkez satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Emet | 8 | 160 ₺ |
| Çavdarhisar | 2 | 163 ₺ |
| Aslanapa | 2 | 174 ₺ |
| Hisarcık | 1 | 182 ₺ |
| Gediz | 7 | 334 ₺ |
| Altıntaş | 4 | 454 ₺ |
| Domaniç | 7 | 486 ₺ |
| Merkez ✓ | 9 | 742 ₺ |
