Manisa’nın Soma ilçesine bağlı Yırca Köyü, maviyle yeşilin buluştuğu dar bir vadi içinde konumlanmış bir yerleşim. Ege’nin ılık havasını sahiplenen bu köyde son dönemde Yırca Köyü’nde satılık arsa ilanları beklenenin altında kalıyor; platformumuzda aktif olarak yayınlanan ilan bulunamadığını görüyoruz. Piyasada ortaya çıkan fırsatlar genellikle yerel ağlar üzerinden yayılarak sahibinden Yırca Köyü satılık arsa arayan kullanıcıların karşısına çıkıyor. 300 metrekareden 1000 metrekareye kadar uzanan arsalarda fiyatlar genel olarak 100.000 TL ile 500.000 TL arasında değişiyor; özellikle imarlı ve şehir merkezine yakın parsellerin talebi artarken, imarsız araziler daha uygun fiyattan el değiştiriyor.
Yerel pazarın dar olması nedeniyle Yırca Köyü arsa fiyatları oldukça net bir aralıkta seyrediyor. Küçük parseller 300 – 500 m² arasında olup 150.000 – 250.000 TL bandında işlem görüyor. Orta boyutlu araziler 600 – 800 m² arasında olup fiyatı 250.000 – 400.000 TL arasına denk geliyor. Geniş parseller ise 900 m² ve üstünde seyrediyor ve 400.000 – 500.000 TL civarında alıcı buluyor. Yırca Köyü’nde satılık arsa ilanları incelendiğinde en yaygın kategori konut arsası olarak karşımıza çıkarken, tarla niteliğindeki parsellerin fiyatı hektar başına 20.000 – 30.000 TL düzeyinde kalıyor; bu alanda satışlar genellikle komşu köyler üzerinden organize ediliyor.
Yeni bir Yırca Köyü arsa satın alırken ilk adım imar durumunu sorgulamak. Köyde henüz büyük ölçekli bir imar çalışması yapılmadığı için çoğu arazi imarsız durumda ve yapı ruhsatı alınamıyor. Eğer imar planında bir değişiklik olma ihtimaline karşı ada-parsel sorgusunu kadastro müdürlüğünden yaptırmakta fayda var; KAKS ve emsal değerlerini incelemek, gelecekte oluşabilecek kısıtlamaları öngörmenizi sağlar. Konut inşası için alınsa bile gabari kısıtlarına dikkat edilmesi gerekiyor; 1000 m²’den küçük parsellerde üç kata kadar çıkılabilmesine rağmen arka bahçe ve cephe mesafelerinin belediye normlarına uygun olması zorunlu.
Yırca Köyü’nde karşılaşılan tapu türleri genellikle hisseli arsa tapusu ve müstakil arsa tapusu şeklinde. Hisseli parsellerde ortaklar arasında anlaşmazlık riskine karşı noterde alınmış bir paylaşım anlaşması bulunmalı. Krediye uygunluk söz konusu olduğunda bankaların arazi kredisi verirken genellikle imar durumuna ve tapu kaydının temiz olmasına bakmaları bekleniyor; imarsız arazilerde kredi onayı alma ihtimali çok düşük. Ada-parsel sorgusu sırasında kadastro haritasının güncel olup olmadığı da önem taşıyor; bazen eski tarihli haritalarda parsellerin sınırlarında kaymalar görülebiliyor ve bu durum ileride sınır anlaşmazlıklarına yol açabiliyor.
Platformumuzda Yırca Köyü satılık arsa ilanlarını tarafımaza özel filtreleme sistemiyle tarayabilirsiniz. Yalnızca fiyat aralığından değil, metrekareden imar durumuna kadar olan kriterleri seçerek aramanızı daraltabilirsiniz. Yırca Köyü gibi yerlerde ilanlar genellikle periyodik olarak eklendiği için haftalık bildirimler ayarlayarak yeni fırsatları kaçırmamanız mümkün.
Bu köyde arazi almanın en önemli avantajı, nispeten düşük giriş maliyetine sahip olması. Halihazırda yayınlanan az sayıdaki ilanın fiyatları bölgedeki emsal fiyatlara göre cazip dursa bile çeşitliliğin sınırlı olması pazardaki dengeyi hassas kılıyor. Konut almak için yeterli bütçeye sahip olanların küçük parselleri tercih etmesi yaygınlaşırken, tarım yapılan alanlara ilgi nedeniyle tarla niteliğindeki arazilerde de sürekli bir el değiştirme süreci devam ediyor.
Yapılan araştırmalarda 300 m²’lik bir kıymetli arsa 150.000 TL civarında alıcı bulurken, 800 m² ve üzerindeki imarlı parseller 400.000 TL’yi aşabiliyor. Köyün doğusunda yer alan ve şehir merkezine yakın sayılabilecek parseller fiyat açısından bir miktar yukarıda seyrediyor.
Yapılan incelemede tapu kaydının temiz olması ve ortak mülkiyeti bulunan arazilerde paydaşlar arasında noter onaylı bir anlaşmanın mevcut olması hayati önem taşıyor. Kadastroya gidilerek ada ve parsel numarası kontrol edilmeden alınan parsellerde ileride sınır düzeltme çalışmaları ciddi yasal süreci beraberinde getirebiliyor.
Sahibinden ilanları takip etmek için fiyat, metrekare ve imar durumu gibi temel kriterleri platform filtrelerinize ekleyerek aramayı daraltabilirsiniz. Köydeki yayın trafiği yoğun olmadığından bildirim sistemi kurmak size rekabet avantajı sağlayacaktır.
Toplam fiyatın metrekareye bölünmesiyle oluşan oran genellikle 300 – 500 TL/m² civarında seyrediyor. Düşük arz nedeniyle bu rakamlar piyasanın henüz olgunlaşmamış olduğunu gösterse de, sabit talebin oluşması durumunda gelecekte fiyatların yukarı yönlü baskılanması muhtemel.
Soma ilçesindeki ilanlar için Soma satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
