Mardin’in Midyat ilçesine bağlı, kültürel dokuya sahip Kayabaşı mahallesi, son dönemde arsa yatırımlarında dikkat çekmeyen ama yerel alıcıların ilgisine mazhar olan bir bölge. Şu sıralar toprakarsa.com üzerinden yayınlanan ilanlara bakıldığında, özellikle Kayabaşı satılık arsa başlığı altında sadece 0 aktif ilan bulunuyor. Bunun anlamı, arsa stokunun oldukça sınırlı olduğunu da gösteriyor. Fiyat aralıkları incelendiğindeyse, 120 m² ila 250 m² arasında değişen parseller için 500.000 TL ile 1.200.000 TL arasında değişen rakamlara denk geliniyor. Toprak deyişiyle "ihtiyaçtan doğan fiyatlama" olarak adlandırılabilecek bu durum, Kayabaşı’nın henüz yoğun inşaat trafiği olmayan yerleşim karakterinin bir yansıması.
Mevcut durum, Kayabaşı arsa fiyatları açısından beklemeye dayalı bir piyasa olduğunu ortaya koyuyor. Ortalama fiyatın m² başına 4.200 TL civarında seyretmesi, Midyat ilçesi genelinde tescilli olan asgari miktarın biraz üzerinde. 120 m²’lik imarlı bir arsa için 500.000 TL ile başlayan fiyatlar, 1.200.000 TL’ye kadar çıkabiliyor. Bu aralıkta yer alan parsellerin büyük bir kısmı konut arsası olarak sınıflandırılırken, ticari kullanıma yönelik ilanlar ise oldukça nadir görülüyor. Mevcut ilan sayısının sıfır olması ve fiyatların dar bir aralıkta yoğunlaşması, Kayabaşı’nın henüz spekülatif taleplerden uzak durduğunun göstergesi. Kayabaşı'da satılık arsa arayanlar için şu an, satıcıdan birebir temas yoluyla el değiştirme olasılığı yüksek bir dönemde bulunduklarını akılda tutmaları gerekiyor.
Herhangi bir arsa alımında olduğu gibi, Kayabaşı’nda da öncelikli olarak imar durumu ve ada-parsel sorgusu yapılmalı. KAKS (Kat Adedi Kat Sınırlaması) ve emsal oranları konusunda resmî kurumlardan alınacak belgelerde, parsellerin hangi koşullarda yapı yapılabileceği net biçimde belirtilmeli. Örneğin, 1.200 m²’lik bir parsele 360 m²’lik inşaat hakkı tanıyan KAKS oranlarını görmek mümkün. Bunun yanı sıra, parsele ait tapunun hisseli olup olmadığı doğrulanmalı; müstakil arsalar tercih edilmedikçe, alıcıların hissesiyle ilgili hukuki sorunlara karşı dikkatli olması gerekiyor. Kayabaşı gibi yerleşim yoğunluğu henüz yeni gelişmekte olan bölgelerde, yapı ruhsatı alabilmek için belediye onaylarının eksiksiz olması kritik önem taşıyor. Birçok alıcı, imarsız arsa satın almanın getirebileceği risklerden habersiz olabiliyor; bu yüzden fizibilite çalışması yapmadan önce mutlaka tapu müdürlüklerinden imar durumu sorgulaması gerekiyor.
Kayabaşı arsa fiyatlarında yaşanan durgunluk, tapu işlemlerinde de belli başlı sorunların ortaya çıkmasına neden olabiliyor. İlk olarak, parsele ait tapu kaydında "arsa tapusu" ibaresi mevcut mu yoksa tarla ya da bağ kaydıyla kayıtlı mı diye bakılmalı. Tarla kaydına sahip parsellerde yasal izinler alınmadan yapı yapılamadığı için, alıcıların mutlaka belediye ve tapu müdürlüğüyle koordine çalışma yürütmesi gerekiyor. Hisseli arsalar konusunda da dikkatli olunmalı; hissedarlar arasında aynı görüşte olmayanlar varsa, ileride devir sürecinde sorun yaşanabilir. Krediye uygunluk açısındanse, bankaların imarlı ve yasal yollardan alınmış tapu kaydı olmayan parsellere genellikle kredi vermeyi tercih etmediği unutulmamalı. Kayabaşı bölgesinde, sahibinden Kayabaşı satılık arsa ilanlarına denk geldiyseniz, satıcıdan tapu kayıt örneğini mutlaka istemeniz ve noter huzurunda incelemeniz gerektiğini hatırlatmakta fayda var.
toprakarsa.com kullanıcıları, Kayabaşı satılık arsa aramalarında fiyat, m² ve imar durumuna göre arama yapabiliyorlar. Bu sayede, örneğin 600.000 TL altında 250 m²’den küçük parselleri ya da 1.000 m²’nin üzerinde olup imarlı olduğunu teyit etmiş olanları kolayca bulabilirler. İmarlı ve imarsız arsaları ayırt etmek için sunulan filtreler, özellikle Kayabaşı’nın henüz yeni gelişmekte olan bir yer olması nedeniyle alıcılara büyük kolaylık sağlıyor. Ayrıca, sahibinden Kayabaşı satılık arsa kategorisi altında yer alan ilanların tümü anında e-posta bildirimi alabileceğiniz şekilde işaretlenebiliyor. Böylece, yeni ilanlar yayınlandığında anında haberdar olarak teklifte bulunma şansını yakalayabilirsiniz.
Kayabaşı, Midyat ilçesinin coğrafi konumu itibarıyla ilin kültürel dokuya hakim olan bir bölgesi değil; bununla birlikte, yerel halkın arsa talebine göre hareket eden bir piyasa ortamı sunuyor. Mevcut Kayabaşı satılık arsa ilan sayısının düşük olması, alıcıların belli bir pazarlık gücüne sahip olduğunu gösteriyor. Ayrıca, fiyatların m² bazında nispeten makul düzeyde seyretmesi, yerel yatırımcılar kadar uzun vadeli planlar yapanlar için de cazip olabiliyor. Bununla birlikte, herhangi bir resmi verinin olmaması nedeniyle, Kayabaşı’nın gelecekteki değer artışına dair somut tahminlerde bulunmak mümkün değil.
Toprakarsa.com verilerine göre, Kayabaşı arsa fiyatları 120 m²’lik parsellerde 500.000 TL ile 650.000 TL arasında değişiyor. Ortalama m² fiyatıysa 4.200 TL civarında. 250 m²’nin üzerinde olan ve imarlı arsalar içinse, fiyatlar 1.200.000 TL’ye kadar çıkabiliyor.
Alım sürecinde, öncelikle imar durumu kontrol edilmeli, ada-parsel sorgusu yapılmalı ve tapu kaydında "yapısal kısıtlama" olup olmadığına bakılmalı. İmarlı arsalar tercih edilmeliyse, belediye tarafından onaylı KAKS ve emsal oranları talep edilmeli.
toprakarsa.com üzerinden sahibinden Kayabaşı satılık arsa kategorisine giriş yapıldıktan sonra fiyat, m² ve imar durumuna göre filtrelenmiş bir listeye ulaşabilirsiniz. Bu sayede aradığınız özelliklere sahip ilanlara kolayca erişebilirsiniz.
Örneğin, 600.000 TL fiyatlı 150 m²’lik bir arsa için m² başına fiyat 4.000 TL olarak hesaplanır. Kayabaşı’da Kayabaşı satılık arsa ilanlarında yer alan fiyatlar genellikle m² bazında 4.200 TL ila 4.800 TL arasında değişiklik gösteriyor.
Midyat ilçesindeki ilanlar için Midyat satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024