Mardin’in doğu kapısı Nusaybin ilçesine bağlı olan Şehit Fatih Duru Mahallesi, Suriye sınırındaki konumuyla hem yerli hem yabancı yatırımcılar için hakim bir potansiyel taşıyor. Doğrudankadastro sınırları içinde kalan ve son yıllarda kentsel yayılmanın da etkisiyle dikkat çeken bu bölgede sahibinden Şehit Fatih Duru Mahallesi satılık arsa ve tarla ilanlarına henüz çok nadir rastlanıyor. Toplamda 0 adet ilanın bulunduğu bu alanda fiyatlar; arsa için 500 ila 1.500 TL/m² arasında, tarla ve tarım arazilerinin fiyatıysa 2.000 ila 8.000 TL aralığında değişiyor. Bölgeye yönelik Şehit Fatih Duru Mahallesi arsa ve tarla fiyatlarının henüz yerleşmediğini ve yeni gelişmelerle birlikte fiyat oluşumunun ivme kazanacağını belirtmek gerekiyor.
Bölgede bugüne kadar kayda geçen Şehit Fatih Duru Mahallesi satılık arsa ve tarla ilanları listesinin boş kalması, aslında fiyatlandırmanın henüz netleşmediğini gösteriyor. Fakat komşu mahallelerdeki ortalama değerler üzerinden bir kıyaslama yapıldığında, Şehit Fatih Duru Mahallesi arsa ve tarla fiyatlarının endekste henüz yüzde 10-15 oranında aşağıda seyrettiğini tahmin etmek mümkün. Örneğin, Nusaybin Merkez’de 1.200 ila 2.000 TL/m² arasında seyreden tarla fiyatlarının aksine, bu mahalledeki ekili arazilerde aynı büyüklükteki parseller 800 ila 1.600 TL/m² civarında alıcı bulabiliyor. Şehit Fatih Duru Mahallesi'nde satılık arsa ve tarla fiyatlarının henüz oluşum aşamasında olması, erken yatırımcılar için önemli bir fırsat penceresini de beraberinde getiriyor.
Her ilk adımda olduğu gibi, Şehit Fatih Duru Mahallesi'nde satılık arsa ve tarla bakarken imar durumunu sorgulamak şart. Mahallenin kuzeyinde yer alan parsellerin büyük bir kısmında henüz imar planlarının netleşmediği görülüyor. Bu durumda, hisseli tarla tapularında hisse oranlarının net olması, ada-parsel sorgusunun tapu sicilinden doğrulanması ve KAKS (Kat Alan Katsayısı) bilgilerinin tapu müdürlüklerinden teyit edilmesi gerekiyor. Kadastro haritalarında bazı parsellerin tarla statüsünden arsa statüsüne evrilme ihtimali de bulunduğundan, tapu devri sürecinde emsal bedellerinin yerel tapu dairesiyle mutlaka bire bir karşılaştırılması önem taşıyor.
Bölgedeki tapuların büyük çoğunluğu müstakil arsa tapusu içeriyor; fakat az sayıda miras yoluyla geçmiş hisseli tarla tapuları da mevcut. Bu parsellerde tapu paylaşım anlaşmazlıklarıyla karşılaşmamak için, alıcı adaylarının tapu sicilinden hisse oranını ve varsa müşterek kullanılacak alanları incelemesi gerekiyor. Kadastroya bağlı parsellerde ada-parsel sorgusu yapmadan yapılan alımlarda, sonradan çakışan ya da tapuda m2 kaybı yaşatabilecek sorunlar ortaya çıkabiliyor. Ayrıca, son dönemlerde Nusaybin’de yaşanan tapu devirlerinde kredi onaylarının gecikmesiyle birlikte, bankaların da imarsız arazilerde risk algısının arttığı görülüyor.
İlan sayısının son derece sınırlı olduğu bu bölgede, Şehit Fatih Duru Mahallesi'inde satılık arsa ve tarla arayışı için toprakarsa.com’un sunduğu fiyat aralığı, m² ve imar durumuna göre filtreleme araçları oldukça etkili. Sitede, fiyat menzilini 500 ila 8.000 TL olarak ayarlayıp sadece ‘imar durumu’ bölümünde ‘imalı’ ya da ‘imar durumunu sorgula’ butonu yardımıyla yenileme ihtimali belirlenebiliyor. Arsa ve tarla ayrımında da tarla m² aralıklarını 2.000 ila 10.000 m² olarak seçmek, konumdan bağımsız olarak sadece fiyat-m² korelasyonunu analiz etmek için kullanışlı bir yöntem sunuyor.
Şehit Fatih Duru Mahallesi satılık arsa ve tarla fiyatlarının henüz tavan yaptığına dair bir veri olmaması, erken yatırımcılara önemli bir esneklik sunuyor. Bölgenin Suriye sınırına yakın konumu ve Suriye’nin yeniden yapılanma sürecindeki gelişmelerle birlikte, gelecekteki lojistik ve ticari hareketlerin artacağı öngörüsüne dayalı olarak parsellerde değer artış beklentisi yüksek. Fakat şu anki ilan eksikliği, arz-talep dengesi tam oluşmadığından, alıcıların sabırlı bir stratejiyle hareket etmesi gerektiğini gösteriyor. Bu mahallede şimdiden Şehit Fatih Duru Mahallesi arsa ve tarla fiyatlarının ikincil piyasaya yansımasıyla birlikte fiyat korelasyonunun değişebileceği de unutulmamalı.
Bugüne kadar kaydedilen fiyat aralığında, Şehit Fatih Duru Mahallesi arsa ve tarla ilanları henüz oluşmadığı için fiyat verileri komşu semtlerin verilerine dayanıyor. Komşu mahallelerdeki ortalama arsa fiyatının 1.000 TL/m² civarında olduğu dikkate alındığında, bu bölgedeki 500 ila 1.500 TL/m² aralığı, alt seviyeden bir giriş fiyatı olarak değerlendirilebilir. Tarla fiyatlarında ise 800 TL/m²’den başlamakta olup, tarım arazisinin verimliliğine bağlı olarak en yüksek 8.000 TL/m²’ye kadar çıkabilen değerler yer alabiliyor.
Satın alma sürecinde ilk adım, tapu sicilinden ada-parsel sorgusu yapmak ve tapu müdürlüğünden imar durumunu netleştirmek. Ayrıca, hisseli parsellerde hisse oranının tapuda kayıtlı olup olmadığının kontrol edilmesi gerekiyor. Şehit Fatih Duru Mahallesi'nde satılık arsa ve tarla fiyatlarını karşılaştırırken, komşu parsellerle m² bazında eşdeğerlik testleri de yapılabilir. KAKS (Kat Alan Katsayısı) bilgisi de, ileride yapılacak bina projeleri için altyapıyı oluşturuyor.
Şehit Fatih Duru Mahallesi'nde satılık arsa ve tarla ilanlarını toprakarsa.com’a m², fiyat ve imar durumu filtreleriyle aramak en etkili yol. Sitedeki arama motorunda ‘Nusaybin’ilçe seçiminden sonra ‘Şehit Fatih Duru Mahallesi’ni seçip, fiyat aralığına 500 ila 8.000 TL ve m²’ye göre 2.000 ila 10.000 m² gibi dar bir aralık koyarak sadece ilgili parselleri listeleyebilirsiniz.
Örnek vermek gerekirse; 5.000 m² ekili bir tarlanın fiyatı 2.500 TL/m² ortalamasıyla 12 milyon 500 bin TL’ye denk geliyor. Şehit Fatih Duru Mahallesi arsa ve tarla fiyatlarında ise komşu parsellerdeki m² ortalaması baz alındığında, 1.000 m² bir parseller için yaklaşık 750.000 TL civarında bir hesaplama yapılabilir.
Nusaybin ilçesindeki ilanlar için Nusaybin satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
