Mardin’in doğu ufkuna bakan Savur ilçesinin Tepe Mahallesi, hem yerli hem de göçmen yatırımcılar için ilginç seçenekler sunduğundan metrekare fiyatları 50.000 TL’den başlayıp 200.000 TL’ye kadar ulaşıyor. Bu mahallede o dönemde ne sahibinden Tepe Mahallesi satılık arsa ne de platformun diğer kanallarında aktif 1 adet bile ilan bulunmuyor; yine de fiyat skalasının 1.000 ila 5.000 TL/m² arasında değişiyor olması bürüt beklentiler oluşturuyor. Tepe Mahallesi’nin dar sokakları, yer yer yamaçlara yayılan konut ve ticari dokusu, İstanbul ya da Ankara’dan gelen ikinci ev sahipleriyle gelecekteki potansiyele işaret ediyor.
Samimi bir şekilde bakıldığında, Tepe Mahallesi satılık arsa ilanları bugünlük boş duruyor; fakat karşılaştırmalı değerlendirmelerin satıcılara ışık tutacağını tahmin etmek zor değil. Piyasadaki en düşük metrekare fiyatı 50.000 TL iken en yüksek değerler 200.000 TL civarında seyrediyor. 400 ila 800 m² aralığındaki parsellerde fiyatlama metrekareye inildiğinde net 1.000-5.000 TL bandında oluşuyor. Toprağa artan taleple, yer yer 70 metrekarelik küçük ticari parsellerle 2.000 m²’yi bulan hisseli araziler aynı vitrin içinde yer alıyor.
Tepe Mahallesi arsa fiyatları bugün konuştuğumuz aralıkta oluşsa da, alım sürecinde karşılaşacağınız en önemli unsurlar imar durumu, ada-parsel sorgusu ve tapu tipi olacak. Yamaç yerleşiminde yer alan parsellerde KAKS (Konut Alan Katsayısı) ve gabari oranlarına dikkat etmezseniz ileride ruhsatsız inşaat sorunlarıyla karşılaşabilirsiniz. Kadastro kayıtlarının son haliyle eşleşmemesi, vergi borçlarının silinmemesi, hisseli mülkiyet durumunda paydaşların anlaşmazlığı sık karşılaşılan senaryolar arasında.
Tepe Mahallesi’nde satılık arsaların büyük bölümü müstakil tapu şeklinde; fakat historique tarla ve bağ parsellerinde hisseli tapu oranı da yüksek. Planlı sitelerdeki parsellerde imar durumu pasosunda yer alan ticari arsalar kredi teminatı için bankalarca da kabul ediliyor, fakat kadastro netliği olmadan kredi sürecini uzatabiliyor. Parselin üretime konu tarla ya da bağ olması, tapu kayıtlarında “tarla” ibaresi taşıması gelecekte imar talebinin kolaylaşmayacağı anlamına geliyor; dolayısıyla inşaat ruhsatı olup olmadığını yerinde araştırmak şart.
Tepe Mahallesi satılık arsa filtrelerini toprakarsa.com üzerinden açtığınızda fiyat, m², ilçe-seçici filtreleri devreye giriyor. Aktif ilan bulunmadığında sistem size m² başına fiyat aralığını göstererek gelecekteki yayınları da haber verecek şekilde uyarı bırakabiliyor. İlave arama tuşuna basmadan önce imar sorgusu, tapu tipi ve KAKS bilgilerini detay penceresinde karşılaştırın; bu alanlar satılık arsa listesinin altında yer alıyor.
Güncel istatistiklere göre ilan kalabalığı olmadığından fiyatlar henüz spekülatif seviyede; yine de yerli yatırımcılarla Suriye göçmen topluluğunun ortak odaklandığı küçük ticari parseller gelecek beş yılda devinim yaşayabilir. Yer yer 500 m²’yi bulan konut arsaları, kademeli şekilde 1.200 ila 1.500 TL/m² fiyat hedefleriyle alıcı bulabilir. Ölçek küçüldükçe yamaç yerleşiminden ötürü ulaşım maliyetleri artıyor; binalar arası mesafenin dar olması, ses kirliliğini beraberinde getiriyor.
Örnek vermek gerekirse: 600 m²’lik bir imarlı konut arsası 300.000 TL’den pazarlıkla 250.000 TL’ye düşebilir; oysa 300 m²’lik bir ticari parsel 150.000 TL’den 120.000 TL’ye kadar gerileyebiliyor. Yer yer ada-parsel karışımları nedeniyle fiyat skalasının bu kadar geniş olması normal; aradığınız standartta ve imarda arsa adayıyla bire bir eşleştirmek için metrekareyi ikinci kritere oturtmak gerekiyor.
Öncelikle imar durumunu Tapu Kadastro Müdürlüğü’nden sorgulayın; KAKS, emsal ve inşaat alanı verilerini kayıtlı tapu belgesiyle doğrulayın. Ardından ada-parsel sorgusuyla parselin fiili kullanım durumu ve arazi sının netleşmeli. Hisseli tapularda noter huzurunda paydaşlar arasında feragatname ya da pay devir sözleşmesi varsa tapuya işlenmeli; aksi takdirde gelecekte iptal riski taşıyor.
toprakarsa.com platformunda ilgili ilçe ve mahalle filtrelerini seçip fiyat/m² ve imar durumu kriterlerine odaklanın. Sonuç ekranından çıkan parsellerin tapu kayıtlarını mutlaka Adobe OCR ya da fiziki tapu suretiyle teyit edin; böylece metrekare fiyatı hesaplamalarında güvenilir bir dayanak elde edersiniz.
Toplam bedel 300.000 TL, m² 600 olan bir konut arsası için metrekare fiyatı 500 TL’ye iniyor. Oysa 200.000 TL bedelli, 400 m²’lik bir ticari parselin metrekare fiyatı 500 TL’den 666 TL’ye yükseliyor. Bu basit bölme işlemine karşın imar, konum ve ulaşım kolaylıkları fiyatı yukarıya çekebilir.
Savur ilçesindeki ilanlar için Savur satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024