Nevşehir’in Kozaklı ilçesine bağlı, sakin ve tarıma elverişli Yabanlı Mahallesi, özellikle sahibinden Yabanlı Mahallesi satılık tarla arayanlar için henüz az sayıda ilan sunan fakat potansiyeli oldukça yüksek bir bölge. Toplamda bugüne dek sadece bir adet tarla ilanı yayınlanmış olsa da, özellikle sulu tarla olanakları ve verimli topraklarıyla yerli üreticilerden giderek daha fazla ilgi toplamaya başladı. Şu aşamada sitedeki Yabanlı Mahallesi satılık tarla ilanları arasında fiyatın 5.000 TL/m² ile 10.000 TL/m² aralığında değiştiği görülmekte; buna bağlı olarak ortalama 5.000 m² büyüklüğündeki parsellerin ise 25 milyon TL civarında değerlendirildiği anlaşılıyor. Bu rakamlar arazinin sulama imkanlarına, konumuna ve kadastro durumuna göre değişiklik gösterebiliyor.
Yakın dönemdeki Yabanlı Mahallesi tarla fiyatları incelendiğinde, kuru tarla olarak sınıflandırılan 5.000 m²’lik bir parselin ilanın olmadığı koşullarda 20 milyon TL civarında fiyatlandığını varsayabiliriz; sulu tarla haline getirilmeye müsait alanlarda ise bu rakam 30 milyon TL’ye kadar yükselebiliyor. Henüz göçmen satıcılardan ziyade yerli üreticilerin elinde yoğunlaşmış olan bu sahalarda, fiyatların yabancı taleplerle karşılaşmaması nedeniyle şimdilik yerinde durduğunu söylemek mümkün. Zira bu bölgede Yabanlı Mahallesi tarla fiyatları mevsimsel koşullardan ve su kaynaklarının varlığından doğrudan etkilendiği için, yıllık ortalama fiyat dalgalanması yüzde 5-8 civarında seyrediyor.
Yabanlı Mahallesi’nde tarla satın almadan önce mutlaka kadastro durumunu ve tapu kaydını iyice incelemek gerekiyor; zira çoğu parselin hisseli tapu durumunda olduğunu görüyoruz. Herhangi bir müstakil tarla almayı planlıyorsanız, ada-parsel numarasını belediyenin ilgili birimlerinden sorgulayarak imar durumunu teyit etmek şart. Bunun yanı sıra, tarla büyüklüğünün 5.000 m²’nin altında olması halinde hisseli tarla riski daha da artıyor. Hisseli tarla alımlarındayse, tapu devri sırasında noter huzurunda tüm paydaşların onayı alınmadığı takdirde ileride ciddi hukuki sorunlar yaşanabiliyor. Dolayısıyla, sulu tarla ya da kuru tarla ayırt etmeksizin arazi satın alırken mutlaka Ziraat Bankası’nın arazi kredisine uygunluğunu da kontrol etmek akılcı bir hareket.
Yabanlı Mahallesi satılık tarla ilanlarına baktığınızda genellikle müstakil nitelikteki parsellerin tapu kaydında "tarım arazisi" ibaresi yer almakta. Fakat hisseli tapuya sahip olan parsellerde 5-6 ortak bulunduğuna şahit olunabiliyor; bu durumda tapu devri sırasında noter masrafı ve harç bedeli de ciddi anlamda artıyor. Özellikle miras yoluyla intikal etmiş parsellerde hisse oranlarının dağılımında adaletin sağlanamadığı vakalar da yaşanıyor. Bu tip durumlarda, noter onayı öncesinde tam bir ada-parsel sorgusu yaptırarak paydaşların kimler olduğunu netleştirmek şart. Ayrıca, KAKS/emsal oranları hakkında Kozaklı Belediyesi’nden bilgi almak, inşaata ya da tarımsal yatırıma başlamadan evvel herhangi bir yasal sorunla karşılaşmamak adına önemli.
Yabanlı Mahallesi satılık tarla ararken toprakarsa.com üzerinden ilanlara göz attığınızda, henüz az sayıda ilan yayınlandığını görebilirsiniz. Fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini kullanarak aramanızı daraltabilirsiniz: örneğin, suya yakın parselleri hedefleyebilir ya da kuru olarak etiketlenmiş olanları tercih edebilirsiniz. Ayrıca, ilanda "ekili arazi" ibaresi varsa, bunun pazarlık payının yüksek olacağını unutmayın; çünkü yerleşimden uzak ve bitkisel üretime elverişli arazilerde hem satıcı motivasyonu hem de alıcı talebi genelde daha dengeli.
Yabanlı Mahallesi’nde tarım arazisi satın almanın en büyük avantajı, henüz kalabalıklaşmamış bir pazarda araştırma yapma şansınızın yüksek olması. Toplam ilan sayısının düşük kalması nedeniyle, pazarlık marjının da görece geniş olduğunu söylemek mümkün. Ayrıca, Kozaklı ilçesiyle bağlı ve Nevşehir’in diğer bölgelerine uzak bir konumda olması, fiyatların henüz spekülatif boyutlara ulaşmamış olduğunu gösteriyor. Bununla beraber, yakın gelecekte sulama şebekesinin genişlemesi durumunda Yabanlı Mahallesi tarla fiyatları üzerinde ciddi bir artış yaşanabileceği öngörülebilir.
Yakın dönemdeki Yabanlı Mahallesi tarla fiyatları değerlendirildiğinde, sulu tarla niteliğindeki parsellerin metrekare fiyatının 5.000 TL ila 10.000 TL arasında değiştiği görülüyor. Buna karşılık kuru tarla olarak sınıflandırılan aynı büyüklükteki parseller daha düşük ve 3.000 TL ila 7.000 TL/m² aralığında fiyatlanıyor.
Yabanlı Mahallesi tarla satın alırken tapu kaydında "hisseli tarla" ibaresi olup olmadığına özellikle dikkat edin. Ayrıca, ada-parsel sorgusunu yaptırarak KAKS/emsal oranlarını netleştirin. İmarlı bir parsel olup olmadığını yerel belediye arşivinden kontrol etmek, ileride yasal sorun yaşamamanın en güvenilir yoludur.
toprakarsa.com üzerinden fiyat ve m² filtrelerini kullanarak Yabanlı Mahallesi satılık tarla ilanları listesini daraltabilirsiniz. "Sulu tarla" ya da "kuru tarla" seçeneklerini işaretlemek, aramanızı daha verimli hale getirecektir.
Toplam arazi fiyatını metrekareye böldüğünüzde, Yabanlı Mahallesi tarla fiyatları arasındaki makasın ne kadar geniş olduğunu görebilirsiniz; örneğin 25 milyon TL’lik bir parselin 5.000 m² olduğu düşünüldüğünde, ortalama m² fiyatının en az 5.000 TL çıktığını hesaplamak mümkün.
Kozaklı ilçesindeki ilanlar için Kozaklı satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024